ערבויות ביצוע בתמ"א 38 – לא כל ערבות בנקאית היא ביטחון מוחלט בחדלות פירעון של יזם

בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38 נוטים להאמין, כי הערבויות האוטונומיות, שניתנות להם על ידי היזם, מעניקות להם רשת ביטחון מלאה – כזו שתבטיח את זכויותיהם בכל מקרה, גם אם היזם ייקלע לקשיים כלכליים, טרם מילוי התחייבויותיו כלפיהם. בפועל, המציאות המשפטית מורכבת בהרבה. לא כל כתב ערבות נועד להבטיח את כל סוגי הנזקים ובמקרים רבים מדובר ב"ערבות ביצוע" בלבד, ערבות שמטרתה להבטיח את השלמת העבודות בפרויקט, ולא לפצות על ליקויים נלווים (בדק, פיצויים או נזקים כתוצאה מהתארכות משך העבודות).

ההבחנה הזו, שלעיתים נראית טכנית בלבד, מקבלת משמעות דרמטית כאשר היזם נכנס להליכי חדלות פירעון ואין מקור אחר לפירעון לבעלי הדירות מלבד הערבויות, שנמסרו להם.

מהי בעצם ערבות ביצוע?

ערבות ביצוע ניתנת בדרך כלל על ידי גורם מימוני חיצוני (לרב הבנק המלווה), לבקשת היזם, לטובת בעלי הדירות הקיימים. מטרתה להבטיח שהעבודות בפרויקט יושלמו בהתאם להסכם התמ"א. אם היזם מפסיק את העבודות באמצע, ניתן לממש את הערבות כדי לממן קבלן חלופי שיסיים את הבנייה. עם זאת, ברגע שהבנייה הושלמה והתקבל טופס 4, תפקידה של הערבות מסתיים. בשלב זה, הערבות אמורה להתחלף ב"ערבות בדק", שנועדה להבטיח את תיקון הליקויים שיתגלו בתקופת הבדק שלאחר המסירה.

בפועל, בעלי דירות רבים אינם מבחינים בין שני סוגי הערבויות. הם סבורים כי כל עוד הערבות קיימת, ניתן להשתמש בה גם כדי לכסות נזקים שהתגלו לאחר סיום הבנייה ובמיוחד כאשר ההסכם עם היזם קובע התחייבות כזו, באופן מפורש. אלא שהדין והפסיקה קובעים אחרת.

דוגמאות מהפסיקה: ערבות ביצוע אינה ערבות אוטונומית

בפרשת "סביוני ויצמן"  נדונה טענת בעלי דירות לפיה הם זכאים לכספי הערבות שחולטו, בעקבות נזקים שונים שנגרמו להם במהלך הפרויקט. מנגד, הכונס טען כי הערבות נועדה להבטיח את השלמת העבודות בלבד וכי כעת, כשהבנייה נמשכת, יש להשיב את הכספים לקופת הפרויקט. בית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל את עמדת הכונס וקבע כי הערבות נועדה להבטיח את המשך הבנייה בלבד ולא לשיפוי בגין נזקים נלווים. בית המשפט הדגיש כי נוסח הערבות עצמה, מלמדים בבירור שמדובר בערבות ביצוע – ערבות שתפקידה להבטיח את ביצוע העבודות, ולא לפצות על נזקים נלווים אחרים. פסק הדין הבהיר כי כאשר מדובר בערבות, יש לבחון את נוסחה ואת מטרתה ולא להניח שמדובר בערבות אוטונומית שניתן לממשה בכל מצב.

סוגיה דומה עלתה לאחרונה גם בפרויקט ארלוזורוב 67–69 בבת ים, בו התבררה מחלוקת בין הנאמן שמונה לחברה יזמית שנקלעה לחדלות פירעון- עו"ד עידן מילר ראש תחום חדלות פירעון במשרדנו, לבין בעלי הדירות. המחלוקת התעוררה בקשר עם מעמדה של ערבות בגובה כ-1.3 מיליון ₪ וטענת הנאמן, כי לאחר השלמת הבנייה וקבלת טופס 4, היה על הדיירים להשיבה ולהחליפה בערבות בדק. בעלי הדירות סירבו להשיב את הערבויות בטענה כי נגרמו להם נזקים, כאשר בסופו של יום נאלצו להתפשר ולוותר על מחצית מסכום הערבות וזאת לאור נוסח הערבות שהגבילה לביצוע בלבד, הגם שבהסכם בין הצדדים התחייבה החברה היזמית למסור ערבות אוטונומית בלתי מותנית.

ההשלכות של הבחנה זו הן משמעותיות במיוחד במצבים של חדלות פירעון. כאשר היזם קורס ואין מקור אחר לפירעון, הדיירים מוצאים עצמם לעיתים מול שוקת שבורה,  הערבויות שבידיהם אינן מכסות את הנזקים שהם חווים בפועל. מנגד, גם ליזמים יש אינטרס ברור להגדיר במדויק את מטרת הערבויות. ערבויות ביצוע גבוהות מדי עלולות להכביד על תזרים המזומנים של הפרויקט, בעוד שערבויות לא מדויקות עלולות לחשוף אותם לתביעות מיותרות מצד הדיירים.

כיצד ניתן להימנע ממחלוקות בעתיד?

1. בחינת נוסח הערבות מראש: לפני חתימה על הסכם התמ"א, יש לוודא שנוסח הערבות תואם את כוונת הצדדים. אם הדיירים מבקשים הגנה גם על נזקים נלווים במסגרת הערבויות (כגון התארכות משך ביצוע ומסירה), יש לוודא שנוסח הערבות כולל התייחסות לכך במפורש.
2. הפרדה בין ערבות ביצוע לערבות בדק: חשוב להבחין בין הערבות שמבטיחה את השלמת העבודות לבין הערבות שמבטיחה את תיקוני הליקויים לאחר המסירה.
3. ליווי משפטי מקצועי: מומלץ להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית ובדיני חדלות פירעון, שיבחן את נוסחי ההסכמים והערבויות ויוודא שהאינטרסים של הדיירים מוגנים.

לסיכום: ערבות בפרויקטי תמ"א 38 אינה פתרון קסם

ערבויות בפרויקטים של תמ"א 38 הן כלי חשוב להגנה על בעלי הדירות, אך הן אינן פתרון קסם. לא כל ערבות מכסה כל נזק, ולא כל ערבות ניתנת למימוש בכל מצב. פרשת סביוני ויצמן והמחלוקת בפרויקט ארלוזורוב 67–69 ממחישים היטב את החשיבות של קריאה מדוקדקת של נוסח הערבות והבנת מטרתה וכן מבהירים אילו השלכות כלכליות עשויות לחול על בעלי הדירות במקרים אלו.

כאשר היזם נקלע לחדלות פירעון, ההבדל בין "ערבות ביצוע" ל"ערבות אוטונומית" עשוי להיות ההבדל בין קבלת פיצוי לבין אובדן מוחלט של הזכויות הכלכליות. יש לבחון מול היזם האם הערבות מגנהבמצבים שונים, ובמידת הצורך להיוועץ עם עורך דין עוד לפני החתימה על ההסכם.

***

עו"ד עידן מילר הינו שותף וראש תחום חדלות פירעוןבמשרד.

מחלקת חדלות פרעון והסדרי חוב במשרד מלווה לקוחות בהליכי חדלות פרעון, הבראת חברות במשבר, הסדרי נושים וייעוץ לתאגידים המצויים במצוקה פיננסית – הן מחוץ לכותלי בית המשפט והן בפני ערכאות שיפוטיות שונות, ומעניקים ייעוץ משפטי למנהלים ולדירקטורים בנוגע לחובות נאמנות ולחשיפה משפטית בהקשרים של קדם חדלות פירעון או פשיטת רגל.