מחיר למשתכן: רשות המיסים בערעור לעליון – והמשמעויות ליזמים

בחודש פברואר האחרון פרסמנו עדכון על פסק דינה של ועדת הערר בחיפה, שקיבלה את ערעורי חברת אשדר וקבעה, כי הזכייה שלה במכרז וההתקשרות עם רמ"י בהסכמים שכונו "הסכמי חכירה", אינן מהוות "רכישת זכות במקרקעין" לצורך מס רכישה באותן נסיבות. הוועדה הורתה לבטל את השומות ולהשיב את המס ששולם בפרויקטים הרלוונטיים.

לאחרונה הגישה רשות המיסים ערעור לבית המשפט העליון בבקשה להפוך את החלטת ועדת הערר. להכרעה עשויה להיות השפעה רחבה על כלל הגורמים המעורבים בתכנית "מחיר למשתכן".

טענות רשות המיסים בערעור

רשות המיסים טוענת בערעור שהגישה כי פסק דינה של ועדת הערר שגוי, בין היתר, מהטעמים הבאים:

• פסק הדין מתעלם מלשון החוזים, הקובעת חכירה ל-98+98 שנים, מהעובדה שהחכירות נרשמו בטאבו, ומכך שהיזמים הם שהתקשרו בהסכמים עם רוכשי הדירות להעברת "יתרת" זכויות החכירה.
• מתקיימים כל רכיבי הגדרת "חכירה", ובהם שימוש, חזקה ותשלום תמורה.
• יש להבחין בין קבלן-מבצע לבין חוכר. במקרה זה, היזמים שילמו עבור הקרקע, נרשמו בטאבו והעבירו זכויות לרוכשים ולכן הם בגדר חוכרים ולא רק כקבלנים המספקים שירותי בנייה בלבד.
• פסק הדין פוגע בוודאות וביציבות שוק הנדל"ן.

המשמעות האפשרית ליזמים ולבקשות להחזר מס רכישה

עמדת רשות המיסים, כפי שהוצגה בערעור, מתמקדת יתר על המידה בפרשנות פורמלית וצרה של לשון החוזים, ואינה נותנת משקל מספק למהות הכלכלית האמיתית של עסקאות "מחיר למשתכן" ולמגבלות המשמעותיות אליהן כפופים היזמים ביחס לקרקע.

כמו כן, הטענה של רשות המיסים כי פסק הדין יצר טלטלה בשוק הנדל" ו פגע ביציבותו, אינה יכולה להצדיק, כשלעצמה, המשך גביית מיסים בהתבסס על פרשנות משפטית שגויה.

לסיכום: מה מומלץ ליזמים לעשות כבר עכשיו?

קבלת הערעור עלולה לשנות באופן מהותי את תמונת המצב: היזמים ייחשבו כמי שרכשו זכות במקרקעין החייבת במס רכישה, ובהתאם לכך תישלל האפשרות להשבת המס ששולם. מנגד, אם הערעור יידחה, הקביעה כי בנסיבות מסוימות במכרזי "מחיר למשתכן" היזמים אינם רוכשים "זכות במקרקעין" תהפוך לתקדים מחייב

בשלב הביניים של ההמתנה להכרעת בית המשפט העליון, מומלץ ליזמים שהשתתפו במכרזי "מחיר למשתכן" ושילמו מס רכישה, לבצע בדיקה מהירה האם קיימת להם עילה להחזר מס רכישה. ככל שקיימת עילת החזר, בפרט בפרויקטים שבהם שולמו סכומי מס משמעותיים, מומלץ לפעול בהקדם ולהגיש בקשות לתיקון / ביטול שומות מס הרכישה. אמנם, ניתן להניח, כי הטיפול בבקשות אלו יוקפא עד לפסק דינו של בית המשפט העליון, אך חשוב להגישן כבר כעת, כדי להימנע מאובדן הזכות להגישן בשל חלוף תקופת ההתיישנות (4 שנים  במקרה של הגשת בקשה לתיקון שומה).

***

עו"ד מאיה כרמי לוברטובסקי היא שותפה וראש תחום מיסוי מקרקעין במשרד.

מחלקת מיסוי מקרקעין במשרד מעניקה ייעוץ משפטי מקיף בתחום תכנוני מס וליווי של כלל הסוגיות המיסויות השונות העולות בקשר עם עסקאות מקרקעין. לרבות, עסקאות נדל”ן מורכבות מבחינת מיסוי, לרבות עסקאות התחדשות עירונית, עסקאות קומבינציה, עסקאות תמורות, עסקאות למכירת דירות מגורים עם זכויות בנייה, עסקאות של קבוצות רכישה, עסקאות של רשויות מקומיות, הפקעות, הסכמי חכירה, פירוק איגודי מקרקעין ועוד.