הוצאות פיתוח: מי היזמים שזכאים להחזר כספי מרשות המיסים?

בשנים האחרונות, הפכו הוצאות הפיתוח במכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לאחת הסוגיות המורכבות והשניות במחלוקת מול רשויות מיסוי מקרקעין. תשלומים גבוהים בגין הוצאות פיתוח, לצד חוסר אחידות בעמדות רשויות המס והשלכות ישירות על תשלומים של מס רכישה ומע"מ, יצרו אי ודאות גבוהה בקרב יזמים וזוכי מכרזים. לאחרונה, אושר הסדר פשרה בשתי תובענות ייצוגיות, שעשוי להוביל להשבה כספית משמעותית לחלק מהנישומים, ולחייב בחינה מחודשת של מיסוי הוצאות הפיתוח נוספות.

המחלוקת בסוגיית הוצאות הפיתוח – מס רכישה ומע"מ

במכרזים לשיווק קרקעות על ידי רמ"י, לעיתים קרובות נדרשים הזוכים במכרז לשלם בנוסף לתשלום בעד הקרקע, גם תשלומים עבור הוצאות פיתוח. הוצאות הפיתוח נחלקות לסוגים שונים, וביניהן גם "הוצאות פיתוח נוספות", הכוללות בדרך כלל הוצאות עבור עבודות פיתוח סביבתיות, כגון  תשלומים עבור הקמת מוסדות ציבור, שדרוג תשתיות בשכונות ותיקות, ותשלומים המכונים "ישן מול חדש". זאת, להבדיל מהוצאות המיוחסות למגרש הנרכש עצמו, המכונות "הוצאות פיתוח רגילות".

ביחס להוצאות הפיתוח הנוספות התעוררו שתי מחלוקות עקרוניות: האחת בנושא מס רכישה, והשנייה בנושא מע"מ.

• מס רכישה – מחלוקת על שווי העסקה

עמדת רשויות המס היא כי את הוצאות הפיתוח הנוספות יש להוסיף במלואן לשווי הקרקע, לצורך קביעת שווי העסקה החייב במס רכישה.  מנגד, טענת הנישומים היא כי יש להוסיף לשווי העסקה רק הוצאות פיתוח נוספות ששולמו בגין עבודות שבוצעו בפועל, בדיוק כפי שנהוג ומקובל גם על ידי רשויות המס לעשות ביחס להוצאות הפיתוח הרגילות, ובהתאם להלכת בית המשפט העליון בעניין אמרלד.

• מע"מ – קבלה במקום חשבונית

בשנת 2024 הוגשו שתי תובענות ייצוגיות, בהן נטען כי מאחר שרמ"י מנפיקה בגין תשלום הוצאות הפיתוח הנוספות קבלה בלבד (ולא חשבונית מס), רוכשי הקרקע אינם יכולים לנכות מס תשומות בגין תשלום הוצאות אלו – זאת, למרות שרשות המיסים רואה בהוצאות אלה חלק משווי רכישת הזכויות במקרקעין וגובה בגינן מס רכישה.

עיקרי הסדר הפשרה בתובענות הייצוגיות:

מי נכלל בקבוצה הזכאית להשבה?

חברי הקבוצה שעליהם חל הסדר הפשרה הם מי שמתקיימים לגביהם כל התנאים הבאים:

• זוכים במכרזי רמ"י ששילמו הוצאות פיתוח נוספות החל מיום 28.2.2022, ושישולמו מכוח מכרזים שיפורסמו עד ליום 31.1.2025 או עד 30.4.2025, אם מדובר במכרזים משותפים לרמ"י ולמשרד הבינוי והשיכון.
• רשומים כעוסק מורשה.
• היו זכאים לנכות מס תשומות אילו ניתנה חשבונית מס בגין הוצאות הפיתוח הנוספות מסוג "מוסדות ציבור", "ישן מול חדש" ושדרוג תשתיות בשכונות ותיקות.

מה גובה ההשבה?

רשות המיסים תשיב לחברי הקבוצה 8.5% מסכום הוצאות הפיתוח הנוספות ששולמו כנגד קבלה (ולא חשבונית מס).

• תנאים מרכזיים לקבלת ההשבה:
  • הגשת מלוא המסמכים הדרושים: קבלות על תשלום הוצאות הפיתוח הנוספות, נספח חישוב מס רכישה, שומת מס רכישה בגין הוצאות הפיתוח הנוספות, אישור תשלום מס רכישה בגינן או אישור לקיזוז חוב מס רכישה בגינן מסכום ההשבה, אישור על ניכוי מס במקור ("מסמכי ההשבה").
  • הסכמה לכלול את הוצאות הפיתוח הנוספות במלואן בשווי העסקה לצורך מס רכישה, ותשלום מס הרכישה בגינן (במישרין או באמצעות ההשבה).
  • סכום ההשבה לא יופחת משווי העסקה לצורך מס רכישה.
  • דיווח על ההשבה בדוח לשנת המס שבה שולמה; ובהיעדר פטור מניכוי מס במקור, ניכוי מס במקור בשיעור 10%.

אופן הגשת הבקשה ולוחות זמנים

על הזכאים להשבה להעביר לב"כ התובע המייצג את מסמכי ההשבה בתוך 180 יום ממועד אישור הסכם הפשרה. רשות המיסים תעביר לכל אחד מחברי הקבוצה את כספי ההשבה המגיעים לו בתוך 150 ימים ממועד קבלת המסמכים.

בשורה התחתונה, מי שהסדר הפשרה חל עליו נדרש לבחור בין שתי חלופות עיקריות:

• להמשיך לנהל הליכים מול רשויות מיסוי מקרקעין בסוגיית הכללת הוצאות הפיתוח הנוספות בשווי לצורך מס רכישה;
• או להצטרף להסדר הפשרה – להסכים להכללת הוצאות הפיתוח הנוספות במלואן בשווי העסקה לצורך מס רכישה ולשלם את מס הרכישה בגינן (על פי רוב בשיעור 6%), ובמקביל לקבל השבה בשיעור 8.5% מסכום הוצאות הפיתוח הנוספות ששולמו כנגד קבלה.

כמובן שיש לבחון כל מקרה לגופו, אך ככלל "אצבע" ניתן לומר, כי במרבית המקרים, מי שהשיקול הכלכלי הוא השיקול היחיד שעומד לנגד עיניו, יבחר ככל הנראה בחלופה השנייה לאור שיעור ההחזר לעומת שיעור מס הרכישה.

תשומת הלב לכך שיש תחולה מוגבלת להסדר הפשרה בכל הנוגע למועד פרסום המכרזים, כך שהוא אינו חל על זוכים במכרזים שפורסמו לאחר 31.1.2025 ובמקרים מסוימים 30.4.2025. מי זכה במכרזים שפורסמו לאחר תאריכים אלו ויש לו מחלוקת מול רשויות המס בסוגיית מיסוי הוצאות הפיתוח הנוספות צריך למצות את זכויותיו וטענותיו  במסגרת ניהול הליכי השגה מול רשות המיסים ואף פנייה לערכות המשפטיות ככל שההשגה נדחית, וזאת עד שתתקבל הכרעה בעניין על ידי בית המשפט העליון. 

***

עו"ד מאיה כרמי לוברטובסקי היא שותפה וראש תחום מיסוי מקרקעין במשרד.

עו"ד איתי אדלשטיין הוא עורך דין במחלקת מיסים במשרד.

מחלקת מיסוי מקרקעין במשרד מעניקה ייעוץ משפטי מקיף בתחום תכנוני מס וליווי של כלל הסוגיות המיסויות השונות העולות בקשר עם עסקאות מקרקעין. לרבות, עסקאות נדל”ן מורכבות מבחינת מיסוי, לרבות עסקאות התחדשות עירונית, עסקאות קומבינציה, עסקאות תמורות, עסקאות למכירת דירות מגורים עם זכויות בנייה, עסקאות של קבוצות רכישה, עסקאות של רשויות מקומיות, הפקעות, הסכמי חכירה, פירוק איגודי מקרקעין ועוד.