לא כל בקשה לתמ"א 38 תקבל את מלוא הזכויות למרות החשיבות הלאומית
בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע, כי קיימת חשיבות לאומית של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אולם אין בכך כדי להביא לאישור אוטומטי של כל בקשה להיתר מכוח תמ"א 38 ולקבלת סל הזכויות המרבי האפשרי.
חברה יזמית הגישה בקשה להיתר של פרויקט תמ"א 38/2 ברמת גן. במסגרת הפרוייקט מבנה בן 2 קומות מעל קומת עמודים הכולל 13 דירות ומיועד להריסה ויוקם מבנה בן 8 קומות ו-37 יחידות דיור. הועדה המקומית אישרה את הבקשה להקמת מבנה בן 7 קומות מעל קומת קרקע וקומת גג חלקית, הכולל 34 יחידות דיור ו- 37 חניות. המשיבים הגישו ערר על החלטת הועדה המקומית וטענו להכבדה בתנועה ולסיכון תעבורתי, כמו גם להגברת מצוקת החניה עקב האישור להקמת 34 יחידות דיור.
הועדה המקומית טענה לפני ועדת הערר, כי אישרה תוספת יחידות דיור לפי יחס המרה של 1:2.6 שהוא לדעתה, יחס "צנוע יחסית" וכי היקף הזכויות שהוקנו לעותרת נועד לאפשר מימון של פרויקט הריסה ובניה מחדש, שכרוך מטבע הדברים, בעלויות לא פעוטות.
ועדת הערר קיבלה את הערר באופן חלקי וקבעה כי לעניין תוספת הקומות ומספר הדירות אושרה תוספת של 1.5 קומות בלבד ובסך הכל, כולל קומת קרקע וקומת דירות הגג אושרו 7 קומות. מספר הדירות יופחת ב- 6 דירות כך שיותרו 28 יחידות דיור בבניין. ועדת הערר קיבלה את הטענה כי בעיות תנועה יוחמרו כתוצאה מתוספת יחידות הדיור ולכן החליטה לצמצמם את מספר יחידות הדיור.
בעקבות החלטת ועדת הערר הגישה החברה היזמית עתירה לבית המשפט המחוזי בתל אביב.
הערעור
לטענת העותרת, ועדת הערר התעלמה מההיבט הכלכלי בעת בחינת הבקשה להיתר ולא נתנה משקל ראוי ליחס ההמרה. לטענתה יחס המרה של 1:2.15 הינו יחס בלתי סביר ברמת גן. בכך הביאה למצב שבו מטרת תמ"א 38 תסוכל והפרויקט לא יבוצע עקב חוסר כדאיות כלכלית. עוד טענה, כי בעניין התחבורתי הוצגה חוות דעת תנועתית של הוועדה המקומית כך שאין בעניין זה למנוע מתן היתר כמבוקש.
ועדת הערר טענה, כי ביצעה בחינה תכנונית מלאה, נכנסה בנעלי הועדה המקומית וקיבלה את החלטתה מחדש, תוך שקילת כל השיקולים התכנוניים הרלבנטיים ויצירת איזון ראוי בין כלל השיקולים. לטענת ועדת הערר, יש לדחות את העתירה על הסף בהיותה עתירה תכנונית שמבקשת לתקוף את שיקול הדעת התכנוני של ועדת הערר.
בית המשפט דחה את העתירה. הוא פסק כי כשמדובר בתכנית שאושרה מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 ניתן להוסיף זכויות מעבר לזכויות הקיימות על פי התכניות התקפות החלות על המקרקעין, אולם אין מדובר בזכויות מוקנות. על הועדה המקומית להפעיל שיקול דעת בכל מקרה ולבחון מה תוספת הזכויות הראויה בנסיבות מתוך סל הזכויות המרבי האפשרי.
"אין חולק, כי אכן קיימת חשיבות לאומית בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אולם כעולה מן האמור, אין בכך כדי להביא לאישור אוטומטי של כל בקשה להיתר שמוגשת מכוח תמ"א 38; ואין בכך כדי להביא לאישור סל הזכויות המרבי האפשרי באופן אוטומטי. ההפך הוא הנכון. על מוסד התכנון להפעיל שיקול דעת ולבחון ולשקול את כל השיקולים הרלבנטיים טרם מתן ההיתר וככל שיינתן, בקביעת היקף הזכויות שיאושרו. לגופו של שיקול הדעת שהופעל במקרה זה ע"י ועדת הערר, לעת קביעת תוספת הזכויות הראויה, לא מצאתי כי נפל בהחלטה כל פגם; ובוודאי שלא פגם מן הסוג מצדיק את התערבות בית המשפט לעניינים מנהליים תוך ביטול החלטתה".