כל מה שצריך לדעת על תשלום דמי תיווך בעסקה

ברכות! הפגשתם בין מוכר לקונה ואכן הושלמה העסקה. עכשיו נותר רק להבטיח שבאמת תקבלו עמלת תיווך המגיעה לכם.

הנה מספר כללי אצבע אשר יקלו עליכם בגביית העמלה, וייסעו לכם לקבל תשלום דמי התיווך.

עסקת נדל"ן – רשיון תיווך מקרקעין בתוקף

דבר ראשון, עליכם להקפיד שברשותכם רשיון תיווך מקרקעין בתוקף.

במידה ולא שילמתם את האגרה השנתית במועד (עד ה- 31 במרץ), אינכם רשאים לשמש כמתווכים במקרקעין כל עוד לא שילמתם את האגרה בתוספת ריבית והצמדה. בהקשר זה קבעו בתי המשפט, כי גם אם מתווך חידש את רשיון התיווך שלו ושילם אגרה מאוחר יותר, עדיין אין הוא זכאי לקבלת דמי תיווך עבור פעולות תיווך שביצע בתקופה בה רשיונו לא היה בתוקף עקב אי תשלום אגרה.

הסכם תיווך בכתב

עליכם להקפיד כי יהיה ברשותכם הסכם תיווך בכתב עם הלקוח ביחס לאותה עסקה ספציפית. הסכם זה צריך לכלול, לכל הפחות, את הפרטים הבאים:

(1)  שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;

(2)  סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה";

(3)  תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;

(4)  מחיר מוערך של העסקה המבוקשת;

(5)  שיעור דמי התיווך המוסכם, והאם המחיר כולל מע"מ.

דרישות אלו הן דרישות הקבועות בחקיקה, ובהתאם אי קיומן יקשה על גביית דמי התיווך. בהקשר זה קבעו בתי המשפט, כי ישנם מקרים בהם יהיה אפשר לשקול השלמה עם חסרונם של פרטים מסויימים בהסכם התיווך הקיים, כל עוד לא הייתה חוסר ודאות בין הצדדים ביחס לאותם נתונים, ואולם קשה לחשוב על מצב בו ניתן יהיה לוותר לגמרי על דרישת קיומו של הסכם תיווך בכתב.

הגורם היעיל בעסקה

עליכם להיות הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. משמעותה של דרישת "הגורם היעיל" היא שלא מספיק שהמתווך יהיה חוליה בשרשרת שהביאה להתקשרות בעסקה, אלא עליו להוכיח שפעולותיו הן אלה שאפשרו והובילו לכריתת העסקה. על כן מומלץ שלא תסתפקו בכך שהפגשתם בין הצדדים לעסקה, אלא תשמרו על קשר עם שני הצדדים לאורך כל המשא והמתן ואף לאחריו עד קבלת דמי התיווך. כן מומלץ לתעד את הפגישות והשיחות שלכם עם הלקוחות על מנת שיתאפשר לכם להוכיח את היותכם הגורם היעיל במידה ותתעורר מחלוקת בנוגע לזכאותכם לדמי התיווך.

להלן דוגמאות למבחנים אותם בוחן בית המשפט על מנת להכריע האם המתווך היה הגורם היעיל בעסקה:

(א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, למשל, נושא הנכס;

(ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין החוזה הסופי;

(ג) חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד סיום העיסקה;

(ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך – היקף המגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים;

(ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף;

(ו) תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם;

(ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית;

(ח) הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך.

Source: barlaw.co.il