מהי תכנית תמ"א 38?
בחודש מרס 2005, החליטה ממשלת ישראל לאשר תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, המכונה גם תמ"א 38, ולהוציאה לפועל.
על אף העובדה, כי מאז שנת 1975 קיים תקנון בישראל, המחייב את עמידותם של מבנים חדשים בפני רעידות אדמה, התקנון איננו חל על מבנים ישנים. לפיכך, עלה הצורך בתכנית ארצית לחיזוק מבנים שהוקמו טרם כניסת התקנון לתוקפו וזאת בכדי למנוע את קריסת המבנים ופגיעה בנפש.
לאור העובדה, כי לצורך מימוש התכנית ידרשו משאבים כספיים אדירים בהם התושבים לא יוכלו לעמוד, החליטה הממשלה כי בעלי דירות, אשר יהיו מעוניינים לחזק ולשפר את עמידות בניינם בפני רעידות אדמה, יקבלו במסגרת תכנית תמ"א 38 אישור להקמת יחידת דיור נוספת בבניין. יחידת הדיור הנוספת תימסר לידי הקבלן, אשר יבצע את עבודות החיזוק, וכך יוכלו הדיירים להבטיח לעצמם שקט נפשי ובניין עמיד ומחוזק יותר בפני רעידות אדמה, וזאת מבלי לשאת בנטל הכספי עבור חיזוק המבנה.
על אילו מבנים חלה התכנית?
התכנית איננה חלה על בניינים ומבנים אשר אינם מאוישים באופן תמידי, כגון מחסנים, בניינים עד שתי קומות הבנויים על שטח של עד 400 מ"ר ובניינים שקיבלו צו הריסה סופי מבית המשפט.
הדיירים ידרשו לערוך חוזה עם הקבלן הנבחר, על מנת לאשר כי זכויותיהם על גג המבנה יועברו לידיו. הקבלן, ידרש להתחייב בפני הדיירים לביצוע הסעיפים הבאים, כחלק מתקנון תמ"א 38:
- ייצוב וחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה
- בנייה והוספה של מעלית נוסעים בתחום המבנה
- הוספת חדרי ממ"ד לדירות הקיימות
- שיפור ושיפוץ פני חדר המדרגות, בהתאם לתוכנית המתאר הארצית שיפוץ חזית המבנה (ובמקרים מסוימים אף ציפוי המבנה כנדרש מהעירייה)
- שיפוץ חדר האשפה
- שיפור פני הגינה ושטח החניה
- הרחבת דירות הבניין (מותנה באישור העירייה)
- בנייה או הוספה של מרפסת שמש
חשוב לציין, כי לאור עבודות החיזוק והשיפוץ, שייערכו במבנה השמאים מעריכים כי ערך הדירות עשוי לזנק בכ – 15%-30% אחוזים, וזאת ללא כל הוצאה כספית מצד הדיירים.
מה חשוב לדעת טרם החתימה על הסכם חוזי עם הקבלן במסגרת תמ"א 38?
- מיהו הקבלן המבצע?
- היכולת הכלכלית של הקבלן
- ניסיונו של הקבלן בביצוע פרויקטים דומים ולבדוק שהן אכן בוצעו על ידו
- רמת שביעות הרצון של הדיירים בפרויקטים אלו מהקבלן
- לוודא כי פוליסת הביטוח של הקבלן, אכן תואמת ועומדת בדרישות התקנון של תמ"א 8, וכי היא עדיין בתוקף
כשבאים לחתום על החוזה עצמו, כדאי לוודא שהוא מכיל את הפרטים הבאים:
פרטי הקבלן
על החוזה לכלול את פרטיו האישיים של הקבלן, כתובתו הפרטית, מספר החברה ואת פרטיו של האדם המרשה לחתימה מטעם החברה, כמו גם חיובו בהסכם.
היתר בנייה
רצוי להוסיף תנאי בחוזה, המציין כי החוזה יכנס לתוקפו עם קבלת היתר בנייה מהעירייה וקבלת האישור להתחלת ביצוע העבודות .
פירוט העבודות
יש לוודא כי כל פרטי העבודות להם מתחייב הקבלן, מפורטים ומצויים בחוזה, כולל פרטי השיפוץ וחיזוק המבנה הפנימי והחיצוני (מעלית, מיקום החניה וכו').
מועד ביצוע העבודות
הדיירים רשאים לקבוע כי בניית יחידת הדיור הנוספת בשטח הגג, תבוצע רק לאחר סיום עבודות החיזוק של המבנה. מעבר לכך ניתן לקבוע בחוזה כי כל סטייה או חריגה ממועד סיום עבודות הבנייה, תחייב את הקבלן בקנס מלפני הדיירים.
מועד תחילת עבודות הבנייה
בעת החתימה על החוזה יש להגדיר תאריך יעד להגשת הבקשות להיתר הבניה מצד הקבלן ולהתחלת עבודות הבנייה וזאת בהתאם ללוח הזמנים שנקבע במועד החתימה.
מועד סיום העבודות
תחת סעיף זה, מומלץ להדגיש כי במידה והקבלן לא יעמוד בלוח הזמנים שהוגדר לו מראש ולא יסיים את עבודות החיזוק בזמן, יוכלו הדיירים לממש את הקנסות והערבויות כפי שמובטח בחוזה, וכי הם יפוצו בהתאם לתקופת החריגה.
ערבויות
על מנת להבטיח כי העבודות תתבצענה כמובטח גם במקרה בו יחליט הקבלן להפסיק את עבודתו, ניתן לבקש ערבות בנקאית להבטחת עלויות סיום עבודות הבנייה.
רישום ותיקון צו הבית המשותף
יש לוודא כי הקבלן יהיה אחראי לתיקון רישום הבית המשותףוהדירות החדשות . כמו כן, באפשרות הדיירים לדרוש כי שטח הגג של הדירות החדשות וחדר המדרגות יהיה רכושם המשותף של הדיירים.
מערכות הממוקמות על גג הבניין
על החוזה לכלול את אחריות הקבלן בהוצאות הכספיות בגין העברת מערכות הכבלים והחשמל השונות לשטח הגג החדש. יש לוודא כי הקבלן אחראי לפעילותן התקנית של המערכות לאחר העברתן.
מיסים ותשלומים
מומלץ להוסיף תנאי בחוזה, המחייב את הקבלן לשאת בכל תשלומי המיסים והתשלומים האחרים של העסקה.
טיב החומרים והעבודה
כדאי לדרוש מהקבלן כי ישתמש בחומרים איכותיים, המיועדים לעבודות של חיזוק מבנים והעומדים בתקני האיכות של תכנית תמ"א 38.
פגיעה בנוחות הדיירים במהלך הבנייה
יש להגדיר בחוזה את מסגרת שעות העבודה היומיות והשבועיות מראש. זאת על מנת שמידת הפגיעה בנוחות הדיירים במהלך הבנייה תהייה מועטה ומדודה.
ביטוח
יש לוודא כי הקבלן מתחייב לשאת בהוצאות על ביטוח המבנה, ביטוח המתקנים, חומרי הבניה וכל ציוד אחר, אשר יעמוד לרשותו במהלך עבודות הבנייה.
כמו כן, על הביטוח לכסות מקרים של אובדן או נזק לגופו של כל אדם במהלך תקופת הבנייה, ולכלול את עובדי הקבלן, קבלן המשנה ועובדיו, כמו גם דיירי הבניין, אורחי הבניין, או כל אדם אחר הנמצא בסביבת הבניין. שימו לב לכך, כי הביטוח מכסה את כל המקרים שצוינו לעיל, כולל מקרים של פגיעה, נזק או אובדן, הנגרם בעקיפין או במישרין לרכוש או לאדם. ומעל לכל זאת, יש לקבל העתק של פוליסת הביטוח.
ייעוץ משפטי
מומלץ לקבל ליווי משפטי לאורך כל שלבי הפרויקט ולדרוש כי הקבלן יישא בהוצאות על שכר טרחת העורך הדין לצורך החתימה על החוזה.