עיכובים במסירת דירות – עדכון חשוב בעקבות מלחמת "חרבות ברזל"

מלחמת "חרבות ברזל" גרמה לטלטלה משמעותית בענף הבניה, שהתבטאה בהשלכות לא מבוטלות על היקף כוח האדם, סגירת אתרי בנייה, ובהתאם, אף לעיכוב במועדי מסירה בפרויקטים רבים.

הדין בכל הנוגע לעיכובים במסירת דירות

חוק המכר (דירות) נועד להגן על רוכשי דירות, מתוך תפיסה פטרנליסטית, שמטרתה להעניק לקונה הגנה מרבית. החוק קובע כי הוראותיו הן קוגנטיות. כלומר, לא ניתן להתנות עליהן אלא לטובת הקונה. בין הגנות אלו, חוק המכר קובע פיצוי סטטוטורי בגין איחור במסירת דירה, בהתאם לחודשי האיחור.

ביולי 2022 נכנס לתוקפו תיקון מספר 9 לחוק המכר, אשר שינה את מערך הזכויות והחובות בנושא עיכובים במסירת דירה. תיקון זה חל רק על חוזים שנחתמו לאחר 7.7.2022, ובהתאם בכל סיטואציה של עיכוב במסירה, ישנה חשיבות האם הסכם המכר נחתם לפני או אחרי מועד זה.

לפי הדין הישן: ניתן לפטור את המוכר מתשלום פיצויים בגין איחור במסירה במקרה של "נסיבות שאינן בשליטתו, ושהסיכון להתרחשותן אינו מוטל עליו".

לפי הדין החדש: ניתן לפטור את המוכר מתשלום פיצויים בגין איחור במסירה בשני מקרים בלבד:

• האיחור נגרם בשל מעשה או מחדל של הקונה.
• האיחור נגרם בשל "אירוע מסכל", כהגדרתו בסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות).

אירוע מסכל – מתי המוכר פטור מאחריות?

המונח "אירוע מסכל" מתייחס לנסיבות חריגות שמונעות מהמוכר לקיים את התחייבויותיו. לפי סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות) ישנם שלושה תנאים מצטברים להכרה באירוע מסכל:

• חוסר ידיעה מראש: בעת כריתת החוזה, המוכר לא ידע או לא היה עליו לדעת על הנסיבות שגרמו להפרת החוזה.
• חוסר שליטה: הנסיבות שגרמו לאיחור לא היו בשליטת המוכר, והוא לא יכול היה למנוע אותן.
• שינוי מהותי: קיום החוזה הפך לבלתי אפשרי או שונה באופן יסודי מההסכמה המקורית בין הצדדים.

בהתאם לתנאים אלו, נטל ההוכחה מוטל על המוכר, אשר נדרש להציג ראיות חד-משמעיות לקיומו של אירוע מסכל, כגון תיעוד מפורט של נסיבות האיחור והשפעתן על היכולת לעמוד במועדי המסירה.

האם "מלחמה" היא אירוע מסכל?

במדינה רוויית "מלחמות" ו"מבצעים" כמו ישראל, דנו הערכאות המשפטיות בשאלה האם היותו של מצב "מלחמתי" בישראל נחשב בגדר מצב צפוי, כמו גם בשאלה האם ניתן להכיר במצב "מלחמתי" כגורם "מסכל".

בחינת הפסיקה רבת השנים מעלה כי בישראל ישנה נטייה להכיר במצבים "מלחמתיים" כ"אירועים מסכלים" רק לעיתים נדירות.

בעבר, ובסמוך למלחמת יום הכיפורים, אמנם נקבע, באופן חד משמעי, כי מלחמה בישראל אינה נחשבת כ"אירוע מסכל", מאחר שבישראל אירועים כאלו נחשבים צפויים, ואולם במשך השנים קביעה זו רוככה ונקבע כי יש לבחון כל מקרה לגופו, תוך התחשבות בהשפעת המלחמה על יחסי הצדדים החוזיים.

בתוך כך, באחד מפסקי הדין שדנו בעניין נפסק, כי מלחמת לבנון השנייה הייתה בגדר "אירוע מסכל", ולפיכך הכיר בית המשפט בזכות של הצד הנתבע לקבל פטור מהתחייבויותיו החוזיות בשל המלחמה.

למען שלמות התמונה יצוין, כי בשנים שלאחר מלחמת לבנון השנייה, לא מעט פסקי דין עסקו במבצעים צבאיים כגון "עמוד ענן" ו"צוק איתן", אך רובם לא הכירו בהם כאירועים מסכלים ברמה שמקנה פטור מחוזים, וזאת, ככל הנראה, בעיקר בשל עצימותם הנמוכה יחסית.

האם מלחמת "חרבות ברזל" היא אירוע מסכל?

בכל הנוגע למלחמת "חרבות ברזל", הרי שנוכח הזמן הקצר שחלף ממועד תחילת המלחמה (שעודנה בעיצומה), עוד אין בנמצא פסיקה שקבעה האם מלחמה זו היא בגדר "סיכול" אשר מצדיק עיכובים במסירה, ובהתאם לא ניתן לדעת בוודאות כיצד בית המשפט יפסוק בעניין.

מחד, מרבית אירועי הלחימה בעבר לא הוכרו כאירועים מסכלים. מאידך, נראה כי מלחמת חרבות ברזל (על מתקפת הפתע שקדמה לה) בעלת מאפיינים ייחודיים, שלא אפיינו מבצעים צבאיים ואף לחימות קודמות, ולכן ניתן להניח שבתי המשפט יבחנו את המאפיינים הייחודיים של מלחמה זו ואת השלכות הרוחב שלה.

גם אם בתי המשפט יכירו במלחמה כגורם מסכל, עדיין יהיה צורך להוכיח בראיות שישנו קשר סיבתי בין האירועים שהינם תולדת של המלחמה, כגון מחסור בכוח אדם עקב אי זמינות פועלים מהרשות הפלשתינאית או עקב גיוס מילואים, או קשיים בייבוא סחורות ואספקת חומרים, לבין עיכוב בהתקדמות הבניה בפרויקטים הרלוונטיים.

איך להיערך למחלוקות בעניין עיכובים במסירות דירות על רקע המלחמה?

כידוע, מצבי חירום, דוגמת "מלחמה" משפיעים על ענף הנדל"ן ומעלים סוגיות משפטיות סביב עיכובים במסירת דירות. משכך, כבר ברגע שנוצר עיכוב, חשוב להיערך לכל התרחישים, ובכלל זאת, להכיר את ההוראות ההסכמיות הרלוונטיות, בשים לב לעיתוי עריכת החוזה (לפני או אחרי התיקון בחוק המכר דירות), לעדכן את הרוכשים בדבר העיכוב שמסתמן והסיבות לו, לתעד את האירועים שאירעו ואת השפעתם על התקדמות הפרויקט, לבדוק איפה אפשר להאיץ עבודות או לשפר ככל הניתן את מצבת כוח האדם וכיו"ב.

***

מחלקת הליטיגציה עומדת לרשותכם בנושא זה.