הוצאות פיתוח לא נכללות בשווי הרכישה
במסגרת שני ערעורים על פסקי דין שניתנו בוועדות ערר, קבע בית המשפט העליון כי הלכת שרביט, הגורסת כי כל עוד עבודות הפיתוח לא בוצעו בפועל בעת המכירה, הוצאות הפיתוח לא תחשבנה כחלק משווי הרכישה ולא ישולם בגינן מס רכישה, הינה שרירה ותקפה.
רשות המסים
במקרים שנדונו בעררים, רשות המיסים חייבה את המשיבות לשלם מס רכישה לא רק בגין שווי המקרקעין שרכשו, אלא גם בגין רכיב הוצאות פיתוח, אשר אותן התחייבו לשלם במסגרת הסכם הרכישה שנחתם בין הצדדים.
רשות המיסים סברה, כי לאור פסיקה שניתנה לאחר הלכת שרביט, יש לכלול את הוצאות הפיתוח בשווי הרכישה בגינו משולם מס הרכישה, מכיוון שהן משביחות את המקרקעין.
הערעור
ואולם, בית המשפט העליון הגיע למסקנה כי יש לדחות את עמדת רשות המיסים וליצור הבחנה בין הזכות לרכישת המקרקעין לבין הזכות לפיתוחם. העליון קבע כי ההתחייבות החוזית לנשיאה בתשלום הוצאות הפיתוח, במסגרת ההסכם בין הצדדים, אינה מספיקה ואינה עומדת כשלעצמה לצורך הכללת הוצאות הפיתוח בשווי הרכישה של המקרקעין.
בית המשפט הוסיף וקבע חריג לכלל זה, בנסיבות בהן כתוצאה מההתחייבות החוזית של הרוכש לשאת בהוצאות הפיתוח, המקרקעין צפויים להיות מושבחים בהתאם לתכנית החלה על המקרקעין בעת המכירה (כפי שהיה בפסק הדין בעניין מידטאון).
בכך, אשרר למעשה בית המשפט את הלכת שרביט לפיה:
- אם לא בוצעו בפועל עבודות פיתוח בעת הרכישה, הוצאות הפיתוח לא תחשבנה כחלק משווי הרכישה ולא ישולם בגינן מס רכישה.
- אם בוצעו עבודות פיתוח לפני מועד הרכישה, אותן עבודות הופכות לחלק בלתי נפרד מהמקרקעין ועל כן, לשווי הרכישה מתווספות הוצאות הפיתוח ומשווי זה נגזר מס הרכישה.
- אם במועד הרכישה הקרקע מפותחת באופן חלקי, כוללים את הוצאות הפיתוח באופן חלקי לעניין שווי הרכישה ומס הרכישה.
פסיקה זו של בית המשפט העליון רלוונטית וחשובה בעיקר לחברות יזמיות ולרוכשי קרקעות לצורך פיתוחן, אשר כעת יידרשו לשלם מס רכישה נמוך יותר ואף יזכו לוודאות גדולה יותר ביחס לעלויות שיחולו עליהם במסגרת פיתוח המקרקעין.
***
נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה בסוגיה זו, ובשאלות אחרות הנובעות מהפסיקה.