רוכש זכויות במקרקעין שלא השלים רישום זכויות בנכס על שמו ולכל הפחות רשם הערת אזהרה לטובתו עלול לאבד את הזכויות בנכס

בשנת 1987, התובעת חתמה על הסכם מכר לפיו רכשה את זכויות במקרקעין. העסקה לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין והתובעת אף לא רשמה הערת אזהרה לטובתה.

בשנת 2006, נפטר המוכר והנתבע, בנו של המוכר, רשם את הזכויות במקרקעין על שמו. בשנת 2016, הנתבע מכר את זכויותיו במקרקעין לצד שלישי ונרשמה הערת אזהרה על זכויותיו במקרקעין לטובת הצד השלישי.

התובעת ביקשה לימים לרשום את זכויותיה במקרקעין, אך גילתה שרשומה הערת אזהרה לטובתו של הצד השלישי והגישה בקשה למתן פסק דין הצהרתי לפיו הזכויות במקרקעין הן שלה מכח הסכם המכר משנת 1987.

טענת התובעת

התובעת טענה, כי הנתבע אינו יכול לרשת את מה שלא שייך עוד למוריש וכפועל יוצא, הנתבע אינו יכול למכור את מה שלא שייך לו.

בנוסף, התנאים המנויים בסעיף 9 לחוק המקרקעין, (לפיהן, בנסיבות בהן התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום- לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום- לב –  זכותו עדיפה), לא התקיימו ומכאן שאין להעדיף את זכותו של הצד השלישי, הרוכש השני בזמן, על פני התובעת.

טענת הנתבע

הנתבע טען, שלא ידע על עסקת המכר מ- 1987. הוא טען כי פעל בתום לב ובהסתמכו על הרישום בלשכת רישום המקרקעין, אשר כאמור לא היה בו זכר לזכויותיה של התובעת.

החלטת בית המשפט

בית המשפט המחוזי דחה את התביעה. הוא קבע כי התובעת לא הציגה הסבר מניח את הדעת לכך שלא פעלה לרישום זכויותיה במקרקעין והערת אזהרה לטובתה, ממועד חתימת הסכם המכר ובמשך 29 שנים לאחר מכן.

בנוסף, התובעת לא פעלה ליידע את יורשי המנוח על קיומה של העסקה. כמו כן, ישבה בחיבוק ידיים במשך 9 שנים לאחר שהבעלות במקרקעין נרשמה על שם הנתבע. מכאן, התובעת לא פעלה בתום לב המוטל על רוכש מקרקעין, לפיו על רוכש מקרקעין לפעול לרישום הערת אזהרה על מנת להגן על זכויותיו וכן למנוע תאונה כדוגמת זו שנוצרה.

בית המשפט קבע שזכות הצד השלישי עדיפה על זכותה של התובעת. זאת בין אם העסקה השנייה הסתיימה ברישום ובין אם לאו, ובלבד שהצד השלישי רכש את המקרקעין בתום לב ובתמורה.