תמריצים להתחדשות עירונית: מה קורה כשהיתר הבנייה מתעכב?

מכתבה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מיום 23 בספטמבר 2026 לראשי הרשויות המקומיות מציב בפני הרשויות מסר ברור: למועד הוצאת היתר הבנייה עשויה להיות משמעות כלכלית ניכרת.

בהתאם למכתב, במסגרת קול קורא 1/2026 תינתן עדיפות תקציבית להיתרים שיונפקו בשנת 2026, ואילו התמיכה בגין היתרים שיונפקו בשנת 2027 תהיה תלויה ביתרות התקציב שיישארו לאחר חלוקת הכספים בגין היתרי 2026, ככל שיישארו.

תמריץ מבורך להתמודדות עם חסם התשתיות

התמריצים לרשויות המקומיות בגין הוצאת היתרי בנייה להתחדשות עירונית הם מהלך חשוב ומבורך. התחדשות עירונית אינה מסתכמת בחידוש מבני המגורים: היא מחייבת גם התאמת תשתיות, הקמת מוסדות ציבור ומתן מענה לצורכי האוכלוסייה הגדלה. הפער בין קצב תוספת יחידות הדיור לבין יכולתה של הרשות המקומית לממן ולפתח את התשתיות במענה לצרכים הציבוריים הנדרשים הוא חסם משמעותי למימוש פרויקטים.

מענקים המיועדים לפיתוח תשתיות ומוסדות ציבור מסייעים, ולו באופן חלקי, להסרת חסם זה. הם מאפשרים לרשויות לקדם התחדשות מתוך ראייה עירונית רחבה, ולא רק ברמת הבניין או המתחם הבודד.

דווקא משום כך, לוודאות בדבר קבלת המענקים והיקפם יש חשיבות רבה. כאשר המקור התקציבי תלוי במועד הוצאת ההיתר וביתרה שתיוותר לאחר מימון היתרים אחרים, קשה יותר להסתמך עליו לצורך תכנון ומימוש של השקעות ציבוריות. הפער בין היתר שניתן בסוף שנת 2026 לבין היתר שניתן בתחילת שנת 2027 עלול להשפיע משמעותית על תקציב הרשות המקומית, גם כאשר מדובר בפרויקטים דומים ובצורכי ציבור זהים.

מועד הוצאת ההיתר אינו בשליטת הרשות המקומית בלבד

המכתב קורא לרשויות למפות את הבקשות הרלוונטיות, להשלים את הטיפול בהן ולפשט הליכי רישוי פנים-עירוניים. אלה צעדים ראויים, ומרבית הרשויות, בסיוע המינהלות להתחדשות עירונית, כבר פועלות להסרת עיכובים וחסמים המצויים בתחום אחריותן.

עם זאת, יש להבחין בין סמכות הרשות לתת היתר לבין יכולתה להבטיח שכל התנאים להוצאתו יושלמו בפועל. קידום הבקשה תלוי במידה משמעותית גם ביזם ובאנשי המקצוע מטעמו, לרבות בהשלמת מסמכים, תיקון הבקשה, השגת אישורים ומילוי התנאים הנדרשים. לעיתים, קצב ההתקדמות מושפע גם משיקולי מימון, כדאיות כלכלית, מוכנות לביצוע ותזמון עסקי של היזם.

מכאן עולה שאלה מהותית: מה קורה כאשר רשות מקומית השלימה ביעילות את הטיפול שבאחריותה, אך ההיתר לא הוצא בשנת 2026 בשל עיכוב מצד היזם?

המכתב אינו מפרט מנגנון המבחין בין עיכובים שבשליטת הרשות לבין עיכובים שאינם בשליטתה. ייתכן שהבחנה כזו קיימת במסמכי הקול הקורא או בהסכמים הרלוונטיים, אך הנושא מחייב בירור והבהרה. בהיעדר מענה מתאים, הרשות המקומית עלולה לשאת בתוצאה התקציבית של החלטות שאין לה שליטה מלאה עליהן, והפגיעה עשויה להתגלגל אל התשתיות והשירותים המיועדים לתושבים.

האצה אינה יכולה להישען רק על מועד יעד

אין חולק על הצורך להאיץ התחדשות עירונית, בוודאי לנוכח צורכי המיגון וחיזוק המבנים. גם מתן העדיפות התקציבית נועד לעודד מימוש פרויקטים ולא להותיר תוכניות על הנייר. ואולם, קביעת מועד יעד קרוב לסוף שנת התקציב הנוכחית, שחריגה ממנו עלולה להוביל לתמיכה מופחתת או לתלות ביתרות התקציב, יוצרת קושי כאשר לא כל רכיבי התהליך נתונים בידי הרשות המקומית.

התמריץ יהיה אפקטיבי והוגן יותר אם לצד הדרישה להאצה יינתן מענה גם למקרים שבהם הרשות עשתה את המוטל עליה, אך השלמת ההליך תלויה ביזם או בגורמים חיצוניים. ראוי לבחון, למשל, מנגנוני מעבר לפרויקטים המצויים בשלב רישוי מתקדם, אפשרות לשמירת תקציב בכפוף לאבני דרך מוגדרות, או התחשבות מתועדת בסיבת העיכוב. כל זאת, בלי לגרוע מדרישות הדין ובלי ליצור לחץ להוצאת היתר שטרם התקיימו התנאים החוקיים להנפקתו.

בשוק של אי-ודאות, נדרשת מדיניות שמאפשרת מימוש

שוק הנדל"ן, ובתוכו ענף ההתחדשות העירונית, פועל בתקופה של אי-ודאות ביטחונית וכלכלית, המשפיעה על המימון, על הכדאיות ועל קצב המימוש. המכתב עצמו מכיר באתגרים אלה.

על רקע זה, התניית התמיכה בשנת 2027 ביתרות התקציב עלולה להוסיף אי-ודאות, במקום לצמצמה. מבחינת הרשויות המקומיות והמינהלות המלוות אותן, אין מדובר רק בשאלה אם פרויקט מסוים יקבל היתר במועד, אלא גם בשאלה כיצד ניתן לתכנן את התשתיות והשירותים הציבוריים הנדרשים לפרויקט כאשר מקורות המימון אינם ודאיים.

מניסיוננו בייצוג רשויות מקומיות ובליווי מינהלות להתחדשות עירונית, האצת הרישוי ויצירת ודאות תקציבית אינן מטרות מתחרות. להפך: ודאות היא תנאי חשוב ליכולת לקדם פרויקטים, לתכנן תשתיות ולבסס שיתוף פעולה בין הרשות, המינהלת והיזמים.

התמריצים הם צעד בכיוון הנכון, אך כדי למצות את תרומתם נדרשת מדיניות שמשלבת עידוד להוצאת היתרים עם ודאות תקציבית והתחשבות בעיכובים שאינם בשליטת הרשות. כך ניתן יהיה לעודד לא רק הוצאת היתרים מהירה, אלא התחדשות עירונית שניתן לממש ולתמוך בה לאורך זמן.

לסיכום

מבחינה מעשית, מומלץ לרשויות המקומיות ולמינהלות להתחדשות עירונית למפות כבר כעת את הפרויקטים המצויים בשלבי רישוי מתקדמים, לבחון אילו תנאים נותרו להשלמתם, לתעד עיכובים שמקורם בגורמים חיצוניים ולבדוק את הוראות הקול הקורא וההסכמים הרלוונטיים. במקרים שבהם קיים חשש לאובדן תמיכה תקציבית, כדאי לבחון את האפשרויות העומדות לרשותן מול הגורמים המוסמכים, תוך קבלת ייעוץ משפטי מתאים.

***

עו"ד רות ג'רבי היא שותפה וראש תחום רשויות מקומיות במשרד ברנע ג'פה לנדה.

צוות הרשויות המקומיות במשרדנו מלווה רשויות מקומיות ומינהלות להתחדשות עירונית במגוון סוגיות משפטיות הנוגעות לפעילותן, לרבות קידום פרויקטים של התחדשות עירונית, היבטי תכנון ובנייה, התקשרויות עם יזמים וגורמים מקצועיים והתמודדות עם חסמים משפטיים ורגולטוריים. במסגרת זו, התחום מסייע בבחינת מסגרות תקצוב ותנאי תמיכה, בניתוח השלכותיהם על קידום פרויקטים ובגיבוש פתרונות המאפשרים לרשויות לקדם את יעדיהן תוך שמירה על האינטרס הציבורי.