שנת 2025 תיזכר כאחת השנים המורכבות והדינמיות ביותר עבור ענף הנדל"ן הישראלי. שנה שהחלה עם תקווה גדולה לסיום המלחמה כבר בראשיתה, הורדת הריבית והשבת כוח האדם למקומות העבודה, אך התגלתה כעוד שנה מורכבת, שבה פעל הסקטור תחת שילוב של סביבת ריבית גבוהה, אי-ודאות ביטחונית ומחסור חמור בכוח אדם. על פי מדדי הסיכון, ענף הבנייה המשיך להוביל כענף המסוכן ביותר במשק, כאשר הפער בינו לבין שאר ענפי התעשייה התרחב משמעותית.
לצד הסיכונים הפיננסיים, השוק הפגין חיוניות דרך נהירה של חברות נדל"ן לבורסה לגיוס חוב והון וקידום תוכניות ענק להתחדשות עירונית. כמו כן, העשייה המשפטית בתחום הנדל"ן המניב הייתה פורה במיוחד השנה. המציאות המורכבת שיצרו שנתיים של לחימה הצריכה ניהול רגיש וליווי משפטי הדוק של בעלי נכסים מול שוכריהם. מאמצים אלו נשאו פרי והובילו לכך שמרבית המחלוקות יושבו מחוץ לכותלי בתי המשפט. לצד זאת, העובדה שהשמיים נותרו סגורים חלקית תרמה לגידול משמעותי בפעילות הצרכנית במרכזים המסחריים בישראל. מגמה זו השתקפה בעלייה ניכרת בהיקף הפעילות המקצועית של המחלקה בליווי פרויקטים של מסחר וקמעונאות.
להלן סיכום הסוגיות המרכזיות שעיצבו את הענף בשנה החולפת:
שוק ההון, מימון ואשראי: המעבר לבורסה והסדרת מודלי המימון
במהלך השנה, חלו מספר שינויים משמעותיים בתחום המימון הבנקאי בענף הנדל"ן, וביניהם:
מימון לחברות הנדל"ן – שנת 2025 סימנה תפנית במקורות המימון של ענף הנדל"ן. עקב התייקרות האשראי הבנקאי, נרשמה נהירה של חברות לבורסה לניירות ערך בתל אביב עם מעל ל-23 חברות נדל"ן שהנפיקו חוב או הון בהיקף כולל שחצה את רף ה-4 מיליארד ש"ח. מגמה זו צפויה להימשך לתוך 2026 עם צפי להנפקות נוספות של חברות בנייה למגורים ונדל"ן מניב.במקביל, התקבלה החלטתו של בנק ישראל בעקבות ועדת שמחון, לאסור על הבנקים להתערב במחירי דירות פרטניות בהסכמי ליווי פרויקטים. המטרה להסיר חסמים המונעים ירידת מחירים ולאפשר ליזמים גמישות.
כמו כן, בנק ישראל הטיל מגבלות על מבצעי מימון יזמיים (כגון 10/90), וקבע כי הלוואות שבהן נדחה חלק משמעותי מהתשלום (מעל 40% מהמחיר) יסווגו כסיכון גבוה (150%) במאזני הבנקים.
מימון לרוכשים: שנת 2025 התאפיינה בשיא של הלוואות בלון – בעוד שיש הרואים בכך פתרון יצירתי להאטה בשוק, מומחים מזהירים מפני העמסת יתר על הרוכשים ופגיעה ביציבות השוק בטווח הרחוק, במיוחד בתנאי שוק משתנים, מה שהוביל למחלוקת סביב הצורך בהתערבות רגולטורית בתחום זה.
התחדשות עירונית
תחום ההתחדשות העירונית ביסס את מעמדו כמנוע הצמיחה המרכזי והחיוני ביותר של ענף הנדל"ן בשנת 2025, תוך שהוא משמש פתרון אסטרטגי למחסור בעתודות קרקע פנויות באזורי הביקוש ולצורך הלאומי הדחוף במיגון ובשיקום מבנים. ההאצה בתחום זה באה לידי ביטוי בשבירת שיאים של הכרזת מתחמי פינוי-בינוי וביצירת תוכניות מתאר שאפתניות המעניקות זכויות בנייה נרחבות במיוחד שמטרתן להבטיח כדאיות כלכלית ולמשוך יזמים ללב הערים הצפופות.
המגמה משלבת שיקולים תכנוניים ואיזון בין צורכי הפיתוח המואץ לבין מגבלות התשתית והערכים הכלכליים המשתנים בין הרשויות השונות. על אף מרכזיותו, התחום ממשיך להתמודד עם אתגרי סביבת הריבית הגבוהה וחוסר וודאות רגולטורי, המדגישים את חשיבותן של זכויות הבנייה המוגדלות ככלי הכרחי להנעת השוק בתקופה של אי-ודאות.
כמו כן, חברות נדל"ן גדולות יחסית אשר בעלות כושר כלכלי לשאת בסיכון הנלווה, המשיכו ברכישת עתודות קרקע חקלאיות בשווי מאות מיליוני שקלים כהשקעה ארוכת טווח עם פוטנציאל רווח משמעות, למרות הסיכונים הרבים הכרוכים בכך כמו הליכי הפשרה ממושכים, היעדר היתכנות בסופו של דבר למימוש הקרקע, אפשרות להפקעה עתידית והיטלי השבחה כבדים. יחד עם זאת, רכישת קרקעות בייעוד חקלאי מאפשרות ליזם לתכנן בעצמו את התוכניות של הפרויקט שייבנה במקום, במקום קרקע מתוכננת אשר זמינה יותר עבור היזם.
רגולציה ופסיקה לשנת 2025: חידושים בנדל"ן
המערכת המשפטית סיפקה בשנת 2025 הכרעות תקדימיות בעלות משמעות כלכלית ישירה שחשוב להכיר:
- היטלי השבחה (פסק דין הס): נקבעה עדיפות ל"שיטת ההשוואה" בחישוב היטל השבחה בעת מכר, צעד שעשוי לחסוך לבעלי דירות מאות אלפי שקלים. מנגד, נקבע כי בעת הוצאת היתר בנייה, מקדם הדחייה יוחל רק על תוספת הזכויות, מה שעלול לייקר משמעותית את ההיטל עבור היזמים ולשחוק את רווחיות הפרויקטים.
- חניות נגישות: בית המשפט אישר לרשויות המקומיות לקבוע כי חניות נגישות "על תקניות" יישארו כרכוש משותף ולא יוצמדו לדירות, בתנאי שניתנה הודעה מראש.
- איחורים במסירת הדירה: בג"ץ דחה את עתירת התאחדות הקבלנים להכרה גורפת במלחמה כ"אירוע מסכל" הפוטר חברות נדל"ן מתשלום פיצויים בגין איחור במסירת דירות. במסגרת פסק הדין, בג"ץ לא שלל את האפשרות שהמלחמה תיחשב כעילה לעיכוב, אך קבע כי כל מקרה ייבחן לגופו בערכאות הדיוניות על בסיס נסיבות ספציפיות כמו מחסור בכוח אדם או עיכוב בחומרי גלם ולא כהחלטה מנהלית רחבה.
- תקנות המתווכים במקרקעין: בתחילת השנה, נכנסו לתוקף תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), המחייבות את כלל העוסקים בתיווך נדל"ן בישראל במטרה להבטיח שירותי תיווך מקצועיים, הוגנים ושקופים, תוך חיזוק ההגנה על הלקוחות, לצד העלאת מעמדם של מתווכים במקרקעין.
סיכום 2025 ומבט קדימה ל-2026: מסקנות והמלצות פרקטיות
שנת 2025 מסתיימת בסימן של חוסר ודאות רגולטורי וסיכון פיננסי גבוה, אך עם מגמת התאוששות הנשענת על שוק ההון והתחדשות עירונית. לקראת 2026, המגמות מצביעות על התאוששות מואצת שתתמקד בשיקום נזקי המלחמה ובעלייה בביקוש לבנייה ממוגנת, במיוחד אם תירשם ירידה בסביבת הריבית.
בפתחה של שנת 2026, מומלץ ליזמים, קבלנים וחברות נדל"ן לעדכן את המודלים העסקיים בהתאם לשיטת חישוב היטלי ההשבחה החדשה שעלולה להגדיל את דרישות התשלום במימוש היתרים. בנוסף, יש לתעד באופן מדויק וקונקרטי כל עיכוב שנגרם עקב המלחמה (מחסור בכוח אדם, סגירת אתרים) לצורך התגוננות בתביעות עתידיות בגין איחורי מסירה.
כמו כן, מומלץ לאמץ מנגנונים חוזיים גמישים בנושא חניות נגישות ולוחות זמנים, כדי לצמצם חשיפה משפטית נוכח הערפול הרגולטורי הקיים. כמו כן, כדאי לבחון גיוסי חוב בבורסה כחלופה למימון הבנקאי שהתייקר.
מבט ל-2026: הצלחת הענף תהיה תלויה ביכולת המדינה להסיר חסמים בירוקרטיים בתחומי הבנייה, האנרגיה והתכנון, וביכולת היזמים להתאים את עצמם לסביבת מימון מורכבת שבה הבורסה הופכת לשחקן מרכזי.
****
עו"ד טרי אלמוזלינו-ארנון, הינה שותפה וראש מחלקת הנדל"ן במשרד.
מחלקת הנדל"ן בברנע ג'פה לנדה נמנית עם המחלקות המובילות בישראל בתחום הנדל"ן, הנדל"ן המסחרי, התחדשות עירונית ותכנון ובניה. המחלקה מעניקה ליווי משפטי מקיף בעסקאות נדל"ן מורכבות, בארץ ומעבר לים. המחלקה משלב ניסיון עשיר, מומחיות עמוקה והכרות מעשית עם השוק, ומלווה יזמים, משקיעים, חברות נדל"ן, גופים מוסדיים ולקוחות פרטיים בעסקאות בהיקפים משמעותיים ובפרויקטים מהגדולים והמורכבים בישראל.