היטל השבחה בגין שטחים שהוקצו לרשות המקומית
בהחלטה חדשה נקבע כי בעל קרקע לא יהיה חייב בתשלום היטל השבחה בגין חלקו של שטח שהוקצה בתוכנית לרשות המקומית. בנוסף, נקבע שככל שבניית החלק הציבורי תבוצע על ידי בעל המקרקעין, אזי עלויות הבנייה יופחתו מההשבחה.
בשנת 2018 אושרה תוכנית מתאר מקומית ביחס למקרקעין בפרדס חנה, המצויים בבעלותה של חברה יזמית. במסגרת התוכנית, אושר שימוש למגורים וזכויות בנייה נוספות, לצד זכויות שאפשרו בנייה בייעוד מסחר ותעסוקה. בנוסף, נקבע בתוכנית כי "שטח מבונה של 500 מ"ר עיקרי יוקצה לרשות המקומית ויירשם על שמה". לאחר אישורה של התוכנית, ניתן לחברה היתר בנייה להקמת 65 יח"ד. בסמוך לכך הפיקה הוועדה המקומית שומת היטל השבחה לחברה. זאת בגין כל הזכויות שהעניקה התוכנית החדשה, לרבות השטחים שהיזם צפוי לבנות ולהקצות לרשות המקומית.
החברה הגישה ערר לוועדת הערר. היא טענה כי יש להפחית מחישוב היטל ההשבחה את החלק היחסי של זכויות הבנייה שהוקצו לרשות המקומית. לטענתה, העברת הזכויות לרשות מהווה מעין "הפקעה אנכית" של זכויות הבנייה המטיבה עם הרשות ואין זה צודק לחייבה בהיטל השבחה בגין חלק זה. מנגד, הוועדה טענה כי התוכנית החדשה "שותקת" ואינה קובעת את זהות החייב בתשלום בניית השטח המוקצה לרשות המקומית, ולכן אין להפחית עלויות אלה מההשבחה. עוד טענה הוועדה כי קבלת עמדת החברה תוביל למצב שבו בעלי מקרקעין נהנים ומתעשרים על חשבון הקופה הציבורית.
החלטת ועדת הערר המחוזית
הועדה קיבלה את הערר וציינה כי היטל השבחה נועד למסות את הגורם המפיק הנאה כלכלית מאישורה של תוכנית משביחה. משכך תכלית זו אינה חלה על השבחה של שטחים או זכויות שהעברתם נכפתה על בעליו של המקרקעין מכוח תוכנית. נקבע כי במקרה זה, החברה אינה הגורם הנהנה מפעולת התכנון ואינה מפיקה תועלת כלכלית מהתוכנית החדשה, ביחס לשטח שהוקצה לרשות המקומית. על כן אין לחייב את החברה בהיטל השבחה בגין השטח שהוקצה לרשות בתוכנית החדשה. הועדה ציינה כי מסקנה זו תואמת לרציונל העומד בבסיס "מבחן השוק" לצורך חישוב היטל ההשבחה, ולפיו קונה סביר של מקרקעין לא ישלם עבור הזכויות שהוקצו לרשות המקומית מכוח תוכנית חדשה, ומכאן שלא מתקיימת השבחה בפועל ביחס לשטח המבונה שהוקצה לרשות המקומית.
באשר לשאלת קיזוז עלויות הבנייה קבעה ועדת הערר כי יש לקחת בחשבון את עלויות הבנייה של השטח המבונה שהוקצה לרשות המקומית, במסגרת שומת היטל ההשבחה כך שאלו יופחתו מההשבחה וכך הנטל יתחלק למעשה בין הרשות לבעל הקרקע.
מחלקת הנדל"ן של משרדנו תשמח לסייע בשאלות והבהרות נוספות.