החלטה תקדימית: מעתה ניתן לא להצמיד חניות נגישות לדירות בבניינים חדשים

במהלך חודש מאי האחרון, ניתנה החלטה תקדימית על ידי ביהמ”ש המחוזי בפרשת ציטרין בנוגע לסמכותה של רשות הרישוי לדרוש כי חניות נגישות לא יוצמדו לדירות בבניין חדש וישמרו כרכוש משותף (פס”ד בעת”מ 56411-06-24 ציטרין פרויקטים והשקעות בע”מ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון). החלטה זו בעלת משמעויות רחבות עבור יזמים ועבור רוכשי דירות פרטיים, אשר מטרתה למקסם את הנגישות עבור אנשים בעלי מוגבלות, אך למעשה מייצרת חוסר ודאות גדול יותר מזה שהיה עד כה בתחום החניות הנגישות עבורם.

עד לפסק הדין: חניות נגישות הוצמדו הן לרוכשים בעלי מוגבלות והן לרוכשים שאינם בעלי מוגבלות

במסגרת עסקאות נדל”ן מורכבות (כגון התחדשות עירונית, עסקאות קומבינציה ומכירת דירות חדשות), עולה לעיתים קרובות דרישה מצד בעלי דירות או רוכשים עם מוגבלות, להצמיד לדירתם חניה נגישה – באורך, ברוחב ובגובה המתאימים – אשר תשרת את צורכיהם הייחודיים לאורך כל תקופת המגורים. חניות אלו, בשל מאפייניהן הפיזיים והנגישות המתמשכת הנדרשת בהן, נחשבות קריטיות לאיכות חייהם של בעלי מוגבלות, והם מצפים לזמינותן בכל שעות היממה.

על אף שקיימת חובה סטטוטורית להקצות חניות לבעלי מוגבלות בכל בניין מגורים חדש בהתאם לתוספת השנייה לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש”ל–1970, המחוקק טרם הסדיר את סוגיית הצמדת חניות אלו לדירות מסוימות. לפי עמדת נציבות שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, ככל שיזם מבקש להצמיד חניות לדירות – עליו להעדיף תחילה את החניות הרגילות להצמדה לרוכשים שאינם בעלי מוגבלות, ואת החניות הנגישות להצמיד לדיירים עם תג נכה בלבד. רק במקרה שכל החניות הרגילות הוצמדו לדירות של דיירים שאינם דיירים עם מוגבלות, ניתן להצמיד חניה נגישה לאדם שאינו בעל תג.

רקע המחלוקת בפרשת ציטרין: הצמדת חניה נגישה בפרויקט מגורים

ברקע הדברים של הפרשה, הוקם פרויקט מגורים במרכז הארץ על ידי החברה היזמית “ציטרין”, אשר ביקשה להצמיד חניה נגישה לדירה ספציפית בפרויקט. העירייה סירבה לבקשה, בטענה כי מדובר בחניה “על תקנית” – כלומר, חניה שנוספה מעבר לתקן הנדרש וייעודה הוא לשמש את כלל הדיירים ובאי הבניין עם מוגבלות. בהתאם לכך, העירייה טוענת כי אישור מטעם הרשות המקומית להצמדת החניה הנגישה לדירה ספציפית, תגרום להתעשרות היזם שלא כדין ותפגע בתכלית הציבורית של החניה.

בתגובה לכך, פנתה ציטרין לבית המשפט המחוזי בטענה כי סירוב הרשות המקומית להצמיד את החניה הנגישה פוגע בזכות הקניין שלה, נעשה ללא סמכות חוקית, ומהווה שינוי רטרואקטיבי במדיניות הנהוגה בעיר עד לאותה העת. בנוסף, טענה החברה כי החלטת הרשות אף נוגדת את עמדת הנציבות לשוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, ולא הובאה לידיעתה מראש במסגרת תיק המידע התכנוני שהוצג על ידי היזם בעת הגשת הבקשה להיתר – ובכך פוגעת באינטרס ההסתמכות שלה מול הרשות המקומית.

פסק דין תקדימי: בית המשפט קבע הרשות בעלת סמכות

בית המשפט פסק, כי לוועדה המקומית יש את הסמכות לדרוש כי חניות נגישות ‘על תקניות’ – כאמור, חניות שהוקצו מעבר לתקן הרגיל, יישארו חלק מהרכוש המשותף ולא יוצמדו לדירה, וזאת כדי לשמרן לשימוש עתידי של כלל בעלי המוגבלויות.

בית המשפט מתנה את קיומה של סמכות זו בשלושה תנאים מצטברים:

1. תוספת מעבר לתקן – יש לוודא כי אכן מדובר בחניה שהוקצתה מעל לתקן החניה הרגיל (בהתאם לתקנות החניה).
2. מתן הודעה מראש – יש לוודא כי ניתנה הודעה מראש בנוגע לאי ההצמדה של החניות הנגישות למבקש ההיתר במסגרת תיק המידע, או שפורסם בדרך אפקטיבית אחרת באתר אגף ההנדסה ברשות המקומית או באתר הועדה המקומית.
3. הוראה מפורשת בהיתרה הבנייה או בתקנות הרישום – חשוב כי יצויין בהיתר הבניה תנאי לכך שהחניה הנגישה תהווה חלק מהרכוש המשותף או במסגרת הבקשה לפי תקנה 27 לתקנות הרישום, כי החניה הנגישה תהווה חלק מהרכוש המשותף.

יצוין לעניין זה, כי בית המשפט קיבל את טענות החברה היזמית מאחר שהוועדה המקומית לא הודיעה מראש על הכוונה להכליל את החניה הנגישה במסגרת הרכוש המשותף.

המלצות מעשיות במצב של חוסר ודאות מתמשך

בשונה מהפרקטיקה שנהגה בעבר, כיום רוכשי דירות ויזמים לא יכולים להניח שחניה נגישה היא תוצמד לדירה מסוימת – גם אם הדבר לא צוין בבירור בתיק המידע. המשמעות היא שבעלי דירות עם מוגבלויות המתגוררים בבניין, עלולים למצוא את עצמם בחוסר ודאות מתמשך בנוגע לאם החניה הנגישה בבניין תעמוד לרשותם או לרשות כל מבקר בבניין. לאנשים עם מוגבלויות, חוסר הוודאות עשוי לפגוע באופן משמעותי באורח חייהם התקין והיומיומי.

יש לציין, כי בימים אלו הכנסת מקדמת תזכיר חוק חדש (הצמדת חניות נגישות בבית משותף) , שלפיו בעל דירה שהוא נכה, או בן משפחתו המתגורר איתו, יוכל להחליף את החניה שצמודה לדירתו בחניה נגישה, כל עוד קיימת כזו ברכוש המשותף.

 זהו צעד חשוב ומבורך של המחוקק, אך נכון לעכשיו, החקיקה טרם הושלמה והמצב בשטח נותר מעורפל ופוגע בעיקר באוכולוסייה עליה החוק בא להגן.

כיום, דייר בעל מוגבלות שרוכש דירה, לא יכול לדעת האם להסתמך על העובדה שתוצמד לו חניה נגישה, או שהחניה הנגישה תהיה נחלת כלל בעלי המוגבלות הבאים לבקר בבניין, או שתוצמד לבסוף לרוכש דירה שאיננו בעל מוגבלות כלל. גם היזם מצידו לא יודע כיצד עליו לנהוג עם חניות נגישות ולעיתים מוצא עצמו בין רצון הרוכש להצמדת החניה לבין דרישת הרשות של הותרת החניה כרכוש משותף.

עד להשלמת החקיקה שתסדיר את סוגיית הצמדת החניות הנגישות, ונוכח הפסיקה האחרונה שאף הגבירה את חוסר הוודאות בתחום, מומלץ כי יזמים ובעלי דירות יכללו בהסכמי ההתקשרות ביניהם מנגנונים חוזיים גמישים וברורים. מנגנונים אלו צריכים לצפות פני עתיד, ולהתחשב בשינויים רגולטוריים אפשריים, זאת על מנת לצמצם מחלוקות ולהבטיח ודאות משפטית מרבית לשני הצדדים – עד לגיבוש הסדרה חקיקתית מלאה בנושא.

****

עו”ד אלון אבקסיס, שותף וראש תחום המגורים וההתחדשות העירונית במשרד ועו”ד אסף נחמיאס ממחלקת הנדל”ן במשרד.

מחלקת הנדל”ן במשרד ברנע ג’פה לנדה היא מהמובילות בישראל, עם מומחיות רחבה בליווי משפטי לעסקאות נדל”ן מורכבות ומגוונות – לרבות נדל”ן מסחרי, נדל”ן מניב, התחדשות עירונית, תכנון ובנייה. לצוות המחלקה ניסיון עשיר בליווי יזמים, חברות נדל”ן ובעלי דירות בכל שלבי העסקה, משלב התכנון ועד למסירה, ועומד לרשותכם לכל שאלה וייעוץ בנושא זה ובכל נושא אחר.