© כל הזכויות שמורות לברנע ג'פה לנדה משרד עורכי דין

שתחדש עלינו – התיקון לחוק פינוי ובינוי

שתחדש עלינו – התיקון לחוק פינוי ובינוי

מזה חודשים ששוק הנדל"ן למגורים בישראל חווה טלטלה. לאחר שנים של עלייה חדה ומתמדת במחירי הדירות, כמות העסקאות ירדה, וכך גם מחירי הדירות במרבית האזורים בארץ התייצבו או ירדו קלות.

 

יש הסברים רבים לשינוי המגמה, ובהם: מס הרכישה הגבוה שהוטל על רכישת דירה שנייה ומעלה או על רכישת דירה על ידי תושב חוץ; הרגולציה המחמירה של הבנקים בישראל בקבלת כספים לביצוע עסקאות מקרקעין, כחלק מהמלחמה העולמית בהלבנת הון; אי הקצאת כמות מספקת של קרקעות לבנייה למגורים על ידי רשות מקרקעי ישראל; הגבלות ועיכובים בהוצאת היתרי בנייה לפרויקטים למגורים, ועוד.

 

יחד עם זאת, אין ספק כי דירות המגורים באזורי הביקוש במדינה קטנה ואטרקטיבית כישראל, תישארנה מוצר נחשק ביותר, ודאי כל עוד חלופת הדירות להשכרה אינה מספקת, התחבורה הציבורית במדינה אינה מספקת, והריבית במשק נמצאת בשיעורה הנוכחי.

 

על מנת לספק את הביקוש הנ"ל, יזמי הנדל"ן מסתערים על תחום ההתחדשות עירונית, ולא בכדי. בהיעדר היצע רחב של קרקעות בכלל, וקרקעות בעלות כדאיות כלכלית לבנייה בפרט, פונים היזמים לשחקן אחר אשר יכול לספק להם את הסחורה – בעלי הדירות.

 

על פניו, קונספט ההתחדשות העירונית נראה ורוד. היזם מקים בניין חדש או משפץ את הקיים, מחזק את הבניין מפני רעידות אדמה, בונה לבעלי הדירות דירות חדשות או מרחיב את דירותיהם הקיימות, וכל זאת בתמורה לדירות שהיזם מקבל למכירה בשוק החופשי, וכנגד קבלת הטבות מיסוי למיניהן מהמדינה.  

 

אך בישראל כמו בישראל, דברים לא קורים בקלות, בלשון המעטה. מזה שנים שיזמים נתקלים בקשיים וחסמים רבים בהוצאת פרויקטים של התחדשות עירונית לפועל. החסמים המרכזיים הינם מחד, ההתמודדות מול בעלי הדירות ומאידך, ההתמודדות מול הרשויות.

 

והנה, טרם יציאתה לפגרה אישרה הכנסת את חוק פינוי ובינוי (פיצויים), אשר מטרותיו העיקריות הן שמירת זכויותיהם של בעלי הדירות ושיפור דרכי ההתמודדות עם "דייר סרבן", והכל – על מנת לעודד ביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית.

 

הרוב קובע:

לצורך קידום תכנית לפרויקט של התחדשות עירונית וביצועה, יש להשיג את הסכמת הרוב הדרוש בחוק, מבין בעלי הדירות, לביצוע הפרויקט. אולם גם לאחר שמשימה זו צלחה, עולה לרוב הצורך לטפל ב"דייר הסרבן" – בעל דירה מסוים המסרב לביצוע הפרויקט להתחדשות עירונית, מסיבות שונות.

 

התיקון לחוק קובע, בין היתר, כי אם ימצא בית המשפט שסירובו של הדייר הסרבן לביצוע הפרויקט הינו בלתי סביר, רשאי בית המשפט לאשר את העסקה לביצוע הפרויקט, למנות עורך דין או רואה חשבון חיצוניים שיתקשרו בעסקה בשם הדייר הסרבן, ואף לקבוע כי הדייר הסרבן אחראי לנזקים שנגרמו ליתר בעלי הדירות שהסכימו לביצוע הפרויקט, כתוצאה מסירובו.

 

במקרים רבים, הדייר הסרבן הינו קשיש, אשר חושש באופן טבעי מפרוייקט התחדשות עירונית, בשלב זה של חייו. התיקון לחוק מנסה להתמודד עם הקושי ולהבטיח שזכויותיו של הקשיש תישמרנה. זאת בין היתר, על ידי הטלת חובה על היזם להציע לקשיש את החלופות הבאות (תוך מתן הטבות מס לחלופות אלו): מעבר לדיור מוגן; רכישת דירה חלופית מחוץ לפרויקט עבור הקשיש או על ידו; מתן שתי דירות קטנות במסגרת הפרויקט במקום דירה אחת גדולה; מתן דירה קטנה ותשלומי איזון; והכל – כך שסך התמורה יהיה בשווי הדירה שהיה צפוי הקשיש לקבל בפרויקט. אי הצעת החלופות הנ"ל לקשיש, תהווה סיבה סבירה להתנגדותו לפרויקט.

 

גלגלי הבירוקרטיה:

למרות הטיפול בסוגיית הדייר הסרבן וההגנה על בעלי הדירות, התיקון לחוק אינו עוסק בצורה כלשהי ב"פיל שבחדר" – קיצור וייעול ההליכים התכנוניים לביצוע פרויקט התחדשות עירונית.

 

הליך לאישור תכנית לפינוי ובינוי, הן במסלול הרשויות המקומיות והן במסלול היזמים, אורך מספר שנים. בנוסף, הליך אישור הבקשה להיתר בניה, הן לביצוע פרויקט פינוי בינוי והן לביצוע פרויקט תמ"א 38, אורך כשנה-שנתיים נוספות.

 

מדובר על פרק זמן ארוך מדי ושאינו ידוע מראש, במיוחד בפרויקט מסוג פינוי ובינוי, כאשר במהלך התקופה אין כל וודאות האם יבוצע הפרויקט לבסוף. השנים הרבות המוקדשות להליכים התכנוניים יוצרות פתח לכניסת בעיות שונות ובלתי צפויות, שעשויות להוביל את הפרויקט לעיכוב של שנים נוספות, במקרה הטוב, ולכישלון מוחלט, במקרה הרע. כך למשל, פרויקט פינוי בינוי במתחם אנדריוס בנתניה החל בביצוע ע"י חברת אפריקה ישראל מגורים רק השנה, לאחר כ-16 (!) שנים של התדיינות בוועדות התכנון והבנייה. אין ספק, שעיכובים כגון אלו הינם הסיבה המרכזית לכך שמספר הפרויקטים של פינוי ובינוי שהושלמו עד כה בישראל, מועט מאוד.

 

גם ביחס להליך הוצאת היתר בניה מכח תמ"א 38, הדרך אינה קצרה או פשוטה. לאור שינויים תכופים במדיניות הרשויות המקומיות ביחס למימוש זכויות הבנייה ואופן מימושן, פעמים רבות נוצר חוסר וודאות לגבי היתר הבניה שיינתן בסופו של דבר, חוסר הוודאות מוביל לחשש של היזם מהיעדר כדאיות כלכלית לפרויקט, ומכאן לנסיגתו מביצועו.

 

השורה התחתונה

התיקון לחוק הינו ראוי, מתבקש וצפוי לסייע הן ליזמים והן לבעלי הדירות, בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, תוך שמירה על הזכויות והאינטרסים של בעלי הדירות, לרבות הקשישים שביניהם.

 

יחד עם זאת, אם המחוקק או הממשלה, באמצעות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ירימו את הכפפה, יגרמו לקיצור משמעותי של ההליכים התכנוניים וליצירת הנחיות ברורות לרשויות ביחס לאופן חישוב תוספת זכויות הבנייה ותוספת יחידות הדיור ליזם, תיסלל הדרך להתחדשות עירונית בישראל בהיקף הנכון והדרוש.

 

Source: barlaw.co.il

הזן כתובת אימייל על מנת להירשם לניוזלטר: