© כל הזכויות שמורות לברנע ג'פה לנדה משרד עורכי דין

תמ"א 38 – לחזק בבטחה!

פרויקט בנייה מסוג של "התחדשות עירונית", הידוע ברבים כפרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק ושיפוץ) או תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), נולד בישראל בעקבות הצורך בחיזוק בנייני מגורים אשר ניתן לגביהם היתר בניה לפני 1.1.1980, מפני רעידות אדמה.

המנגנון שנוצר, מספק תמריצים שונים הן לבעלי הדירות בבניינים המתאימים והן ליזמים שונים החפצים בכך, להתקשר בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א.

יחד עם זאת, מאז אושרו תכניות מתאר ארציות אלה, נתקלים בעלי דירות ויזמים במכשולים רבים, פנימיים וחיצוניים, המונעים את הוצאת הפרויקט אל הפועל. לא בכדי, פרויקטים רבים אינם מגיעים כלל לשלב הביצוע, חרף השקעת זמן ומשאבים רבים וחתימת ההסכמים הרלוונטיים.

במקרים אלה, לא זאת בלבד שהפרויקט המיוחל לא יוצא לדרך, תוצאה אשר כשלעצמה הינה בבחינת “Lose-Lose Situation” לצדדים המעורבים, אלא שפעמים רבות בעלי הדירות גם מוצאים עצמם ללא יכולת להשתחרר מההסכמים עליהם חתמו עם היזם, ומבזבזים שנים רבות בניסיון לקדם את הפרויקט, ללא הצלחה.

 

כיצד תבטיחו את זכויותיכם, כבעלי דירות, במסגרת התקשרות בפרויקט תמ"א 38? 

 

להלן חמישה דגשים נבחרים: 

  • כתב בלעדיות ליזם 

ככלל, מומלץ להימנע מלתת כתב בלעדיות ליזם מסוים, אלא לנהל מו"מ עם יזמים שונים עד להחלטה על היזם עימו ייחתם הסכם מפורט וממצה. יחד עם זאת, במקרים שהיזם נדרש לקדם תב"ע נקודתית לביצוע הפרויקט או במקרים שיש לבצע בדיקות מיוחדות על מנת להחליט על היתכנות הפרויקט, סביר כי היזם יבקש בלעדיות לתקופת זמן מסוימת לאור ההוצאות והמשאבים שההוא מתכוון להשקיע בביצוע פעולות אלה. 

אם חתמתם ליזם על כתב בלעדיות, חשוב מאוד להגביל אותה  בתאריך ספציפי ומוגדר, אשר לאחריו יבוטל כתב הבלעדיות, כלא היה. 

כדאי להעמיק גם בהנחיות החשובות בחוק ה"מאכערים" שנכנס לתוקף לאחרונה.

 

  • תנאים מתלים 

השאלה האם פרויקט תמ"א יגיע לשלבי ביצוע, תלויה רבות בקיומם של התנאים המתלים בהסכם. התנאים המתלים השכיחים ביותר הינם חתימת הרוב הדרוש מתוך בעלי הדירות על הסכם התמ"א, וקבלת היתר בניה בהיקף הזכויות הדרוש לפרויקט.

קיימת חשיבות רבה לקביעת לוחות זמנים מפורטים לקיום התנאים המתלים. המטרה היא להימנע מעיכוב או קיפאון בלתי סבירים, ללא יכולת לבטל את הסכם התמ"א, הנובעים לעיתים מבעלי דירות סרבנים או סחטנים, ולעיתים מהיזם, אשר אינו מקדם כראוי את הליך קבלת ההיתר לפרויקט.

 

  • התמורה לבעלי הדירות 

על מנת להימנע ממחלוקות עתידיות, יש לשים דגש בשלבי המשא ומתן המסחרי עם היזם, על התמורה המדויקת שצפוי לקבל היזם וכל אחד מבעלי הדירות בבניין. יש לפרט זאת באופן מדויק, ככל הניתן, בהסכם בין הצדדים. יש לציין את הקומה והכיוונים של הדירות החדשות שייבנו לבעלי הדירות, לערוך היטב את מפרטי הדירות, לקבוע את סדר בחירת החניות והמחסנים החדשים, וכן לקבוע חלוקה מדויקת של זכויות הבנייה, הקיימות והעתידיות, בין היזם לבין בעלי הדירות או מי מהם.

כלל חשוב ויסודי בפרויקט תמ"א הינו היעדר אפליה בין בעל דירה אחד למשנהו. במקרה שהתמורה אינה שוויונית, יש לקבוע איזונים, ולצורך כך ניתן ומומלץ לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין.

 


  • ערבויות 

הערבויות הן ליבת הביטחונות לבעלי הדירות בפרויקטים של תמ"א 38:

  • ערבויות חוק מכר (בפרויקט הריסה ובניה) – יש לוודא קבלת ערבויות על פי חוק המכר, לפי שווי הדירות כגמורות, כשהשווי ייקבע בהתאם לדו"ח האפס של הפרויקט, תוך מתן אפשרות לדיירים למנות שמאי מטעמם על חשבון היזם לקביעת השווי, ואשר קביעתו תהיה סופית ומחייבת. 
  • ערבות ביצוע (בפרויקט חיזוק ושיפוץ) – ערבות בנקאית אוטונומית. ככל ומדובר על פרויקט בליווי בנקאי, הערבות צריכה להיות על מלוא שווי העבודות, כאשר הסכום ייקבע על פי קביעת המפקח שתינתן בסמוך לקבלת היתר בניה לפרויקט. חשוב לציין, כי הערבות תשמש את בעלי הדירות לכל צורך שהוא, ללא הגבלה ולפי רצונם הבלעדי, שכן מגוון התשלומים שיידרשו במקרה של צורך במימוש הערבות, רחב עד מאוד.

 

כמו כן, חשוב לדרוש מהיזם ערבות להבטחת תיקוני תקופת הבדק, ערבות להבטחת רישום/תיקון רישום הבית המשותף, ואף ערבות לתשלומי מיסים וערבות לתשלומי שכירות (בעיקר בפרויקט הריסה ובניה).  

 

  • דמי שכירות

בפרויקט תמ"א הריסה ובניה, דמי השכירות הינם חלק מחויב ובלתי נפרד מהתמורה הניתנת לבעלי הדירות, המפנים את דירותיהם לצורך ביצוע הפרויקט. חשוב לחייב את היזם לתת התראה מספקת לפינוי הדירות, לאחר שנרשם שעבוד לטובת הבנק המלווה של הפרויקט. יש לדרוש קבלת ערבות לתשלום דמי השכירות, בגובה מלוא דמי השכירות לכל בעלי הדירות למשך כל תקופת הבנייה. מקובל לדרוש כי עלויות המעבר מהדירה הקיימת והחזרה לדירה החדשה בסיום הבנייה, (הוצאות הובלה, אריזה וכדומה), יחולו על היזם.

בעלי דירות המתגוררים בדירתם במהלך ביצוע פרויקט תמ"א שיפוץ וחיזוק, סובלים לרוב בזמן הבנייה, בין היתר, ממטרדי רעש, לכלוך, חסימת אור השמש, חסימת דרכי גישה לבניין ולדירה ועוד. חשוב לקחת זאת בחשבון, ולשמור על האפשרות לפנות את הדירה ככל שתהיו מעוניינים בכך, תוך תשלום דמי השכירות על ידי היזם ומתן ערבות שכירות לתשלומים אלה.

לסיום חשוב להוסיף, כי עליכם לדאוג לבחירת יועצים מתאימים מטעמכם לפרויקט – אדריכל, מפקח, שמאי מקרקעין ועורכי דין. תפקידם הינו לקדם את הפרויקט, כל אחד בתחומו, תוך ייצוג ושמירת האינטרסים שלכם, תוך הבטחת זכויותיכם ותוך הרחקתכם מתסבוכות בלתי רצויות.

וזכרו – יש לדרוש כי שכר היועצים הנ"ל, ישולם על ידי היזם.

 

בהצלחה!

הזן כתובת אימייל על מנת להירשם לניוזלטר: