Non Israéliens – 10 conseils essentiels pour acheter un bien immobilier en Israel

L’acquisition d’un bien immobilier est généralement l’une des décisions les plus cruciales, onéreuses et importantes de votre vie. Cela est d’autant plus vrai lorsqu’il s’agit de l’acquisition d’une propriété située à l’étranger. Nous avons dressé une liste contenant 10 conseils primordiaux afin de vous aider à y parvenir comme il se doit :

1. Déterminer le bien idéal – Il existe plusieurs manières de procéder. Tout d’abord, il est possible de consulter divers sites Internet qui, pour la plupart, n’impliquent pas le paiement d’une commission. Par ailleurs, il est également possible et courant de faire appel à l’assistance d’un agent immobilier. Il est alors primordial de s’assurer que celui-ci est en possession d’un permis d’agent immobilier valide et qu’il ait une bonne maîtrise de l’anglais. Vous devez toutefois garder à l’esprit que, du fait des honoraires d’agent se situant entre 1% et 2 % (hors taxes) du prix d’achat du bien, l’assistance d’un agent immobilier augmente nécessairement le coût de la transaction. Toutefois, ce coût supplémentaire s’avère souvent nécessaire, dans la mesure où il permet l’accès aux services d’un professionnel, agent expérimenté ayant une connaissance approfondie du marché immobilier.

2. Quoi acquérir – Il est important de préalablement définir avec exactitude le bien que vous souhaitez acquérir ; une maison ou un appartement, un bien sur plan (ou en construction) auprès d’un entrepreneur ou encore un bien fini. Le choix d’acheter un appartement ou une maison peut avoir des conséquences importantes. Il est important d’avoir conscience que l’acquisition d’un appartement auprès d’un entrepreneur (sur plan ou en construction) peut générer de nombreux aléas (tels que la livraison tardive du bien, des défauts de construction, ou encore du fait de problèmes financiers de l’entrepreneur, etc.). Toutefois, l’avantage d’acquérir un appartement auprès d’un entrepreneur est que le prix d’achat de celui-ci sera inférieur (d’environ 15%) à celui d’une propriété préexistante. Par ailleurs, vous avez aussi la possibilité d’acquérir une « maison casco » et de l’agencer de sorte à l’adapter parfaitement à vos besoins personnels.

3. Inspection du bien – Il est très important de faire appel à un ingénieur ou un professionnel qualifié afin de vérifier la qualité de la construction et l’absence d’irrégularités structurelles du bâtiment. Si vous envisagez d’acquérir une maison, il est primordial que vous ayez accès à ses dimensions afin de vous assurer de la conformité de celles-ci par rapport aux données enregistrées auprès des autorités, tel que le cadastre foncier en Israël.

4. Engager le bon avocat – Il est absolument essentiel que vous vous engagiez un avocat compétent et expérimenté afin de vous représenter. Il est indispensable d’être guidé et aidé tout au long de la procédure d’acquisition, du stade de la négociation à celui de la conclusion de la transaction, par un avocat qui sera en mesure, à la fois de protéger vos intérêts, et de les promouvoir. Les honoraires de l’avocat sont généralement compris entre 0,5% et 1,5% (hors taxes) du prix d’achat.

5. Financement – Le prix d’achat de la propriété peut être payé intégralement par apport personnel ou par en combinant un apport personnel et un prêt hypothécaire. Généralement, les prêts accordés aux non-résidents ne dépassent pas 50% du prix d’achat. L’octroi d’un prêt par des banques locales à des non-résidents, ne saurait être considéré comme acquis et n’aboutit pas nécessairement.

6. Signature du contrat – Il est important de savoir que les stipulations du contrat sont négociables et ne sauraient être considérées comme « gravées dans la roche ». Tous les contrôles juridiques nécessaires à l’égard de la propriété doivent être effectués préalablement à la signature du contrat. Par exemple, s’assurer que le bien n’ait pas été préalablement hypothéqué ou saisi, ou tout élément qui pourrait remettre en cause la transaction. Il est par ailleurs important de veiller à ce que la structure des paiements prévue par le contrat soit raisonnable et réalisable.

7. Mise en possession – Il est très important qu’au moment de la livraison du bien, le vendeur et l’acheteur aient élaboré un protocole de livraison qui précisera les défauts qui devront être corrigés par le vendeur. Lors de la livraison du bien, vous devrez vous assurer du transfert de tous les comptes de services publics, ou de charges à votre nom

8. Impôts – A ce jour, les non-résidents sont tenus de payer une taxe d’achat égale à 8% du prix d’achat allant jusqu’à 4.896,165 NIS et 10% du prix d’achat excédant 4.896,165 NIS.

9. Ouverture d’un compte bancaire – Au cours des dernières années, les conditions relatives à l’ouverture d’un compte bancaire par des non-résidents sont devenues très strictes. Les banques exigent de la part du résident étranger la signature d’une renonciation de confidentialité à l’égard de la Banque, d’une déclaration concernant le lieu de résidence et le dépôt d’un certain montant sur le compte bancaire. De manière alternative, votre avocat peut ouvrir un compte en fiducie afin d’effectuer les paiements. L’ouverture d’un compte en fiducie exige la signature de documents similaires à ceux nécessaires à l’ouverture d’un compte bancaire.

10. Problématiques après-vente
• Plus-Value – Lors de la revente du bien, vous pourrez être tenu au paiement d’un impôt sur la plus-value. Cependant, à cet effet, vous êtes autorisés à déduire divers frais, tels que les rénovations du bien, les taxes d’achat, les frais juridiques, les frais d’agent immobilier, etc. Il est donc essentiel que vous conserviez toutes les factures appropriées, qui doivent être libellées à votre nom et inclure tous les détails concernant le bien immobilier et bien entendu, que vous conserviez une copie de tous les impôts payés lors de l’acquisition du bien, ainsi que le contrat d’acquisition et une copie de votre passeport.
• Assurance – Vous devez assurer la propriété ainsi que son contenu. Les non-résidents qui n’ont pas l’intention d’occuper la propriété de manière continue doivent veiller à ce que qu’un tiers puisse inspecter l’appartement une fois toutes les deux semaines, à défaut de quoi les primes d’assurance seront plus onéreuse et, dans certains cas, la couverture d’assurance peut être refusée.
• Taxes – Si vous avez l’intention de louer votre propriété à une tierce personne, vous avez l’obligation de déclarer vos revenus locatifs à l’administration fiscale d’Israël si ceux-ci dépassent 5.070 NIS par mois.

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