שוק הדיור בישראל רשם עליות דרמטיות במשך קצת יותר מעשור, טווח זמן קצר יחסית ביחס לעליות מחירים כה משמעותיות. לפי מדד מחירי הדיור שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחירי הדיור עלו בשנה החולפת בשיעור מצטבר של כ-15.2%. כלומר, אם בשנת 2010 מחיר דירה ממוצעת בישראל עמד על כ-1.081 מיליון ש"ח, בשנת 2020 המחיר הממוצע עלה לכ1.58 מיליון ש"ח. בשל קצב גידול האוכלוסייה בישראל, שהיא מדינה צפופה יחסית, ישנו ביקוש מתמיד למגורים בעיקר בגוש דן ולכן, מחירי הדיור גבוהים במיוחד. העליות אמנם הופכות נדל"ן ישראלי לאטרקטיבי, אולם הן הופכות כל עסקה למשמעותית יותר. כיוון שכך, יש צורך רב לא רק באיתור הנכס הנכון אלא גם בהיכרות עם שלבי ועם חוקי קניית המקרקעין, ועם ההיבטים המשמעותיים ביותר של עסקאות נדל"ן בישראל.
מיסוי מקרקעין בישראל
בעת רכישה או מכירה של דירת מגורים בישראל חלים על הצדדים לעסקת המכר שני סוגי מיסים עיקריים: מס שבח ומס רכישה. אלא אם נקבע אחרת על ידי הצדדים, רוכש הדירה יחוייב בתשלום של מס הרכישה ואילו מוכר הדירה יחוייב בתשלום מס השבח.
מס רכישה הינו מס החל על רוכש בעסקת מקרקעין, בין היתר, לפי מספר הדירות שיש בבעלותו בעת הרכישה. אם מדובר בדירה יחידה, ייהנה הרוכש מפטור עד שיעור המדרגה הנקוב בתקנות מיסוי מקרקעין. מסכום זה ואילך, ישלם הרוכש מס מדורג בהתאם למוגדר בתקנות. ככל ומדובר ביותר מדירה אחת, הרוכש לא ייהנה מהטבה כזו אלא ישלם מס רכישה בשיעור גבוה יותר, בהתאם לשיעור הנקוב בתקנות.
הבחנה בין מיסוי תושב ישראל לבין מיסוי תושב זר בעת רכישת דירה בישראל
כאמור, במקרה של רכישת דירה יחידה, יכול הרוכש, תושב ישראל, ליהנות מהטבת הפטור וממדרגות מס רכישה מופחתות. לעומת זאת, תושב זר הרוכש דירה יחידה בישראל אינו זכאי לפטור או למס רכישה מופחת ולכן ישלם מס רכישה לפי מדרגות מס עבור רכישת דירה שנייה.
נכון להיום, קיימות שתי מדרגות מס רכישה החלות על רוכש דירה בישראל שהינו תושב זר. במדרגה הראשונה, על חלק השווי שעד 5,525,070 ש"ח יחול מס רכישה בשיעור של 8%. במדרגה השנייה, על חלק השווי העולה על 5,525,070 ש"ח יחול מס רכישה בשיעור של 10%.
רכישת נכס בישראל על ידי תושב זר – שלבים
- איתור נכס. השלב הראשון הוא כמובן – למצוא נכס. לרוב, תושבים זרים מעדיפים שיקולים של מיקום וקרבה לים על אלה של קרבה למוסדות חינוך איכותיים בסביבת הנכס. הדרך היעילה לאיתור נכס הינה באמצעות התקשרות עם מתווך. חשוב לוודא בטרם ההתקשרות עם המתווך שיש לו רישיון תיווך בתוקף ושהוא בקיא בשפה באנגלית. לעניין מועד תשלום שכר הטרחה של המתווך – זה משולם בסמוך לאחר חתימת ההסכם (ולא במועד מסירת החזקה בדירה).
- התקשרות עם עורך דין ישראלי לצורך ייצוג בעסקת המכר. הליך רכישת נכס כולל שלבים רבים ודורש מקצועיות ותשומת לב לפרטים. בפרט כאשר מדובר בהליך רכישה על ידי תושב זר שעושה זאת באמצעות "שלט רחוק". בנוסף, הליך רכישת נכס על ידי תושב זר שונה מהליך רכישה של אזרח ישראלי. לאור כך, חשוב להתקשר עם עורך דין ישראלי, שבקיא בתחום ועובד עם לקוחות זרים. עורך הדין, באמצעות ייפוי כוח שניתן לו על ידי הרוכש, אחראי לנהל את כל שלבי העסקה, משלב המשא ומתן ועד השלב הסופי של רישום הנכס על שם הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין. הרוכש יכול לבחור האם להגיע לארץ כדי לחתום על מסמכים המצריכים אימות במהלך העסקה או להסמיך את עורך הדין לעשות זאת בשמו. במידה וייבחר להסמיך את עורך הדין לעשות זאת בשמו, יהיה עליו להחתים מסמכים מסוימים בקונסוליה או אצל נוטריון ציבורי. לאחר מכן יהיה עליו להחתים בחותמת אפוסטיל הנותנת תוקף משפטי למסמכים. בכל הנוגע לרכישת דירה מקבלן "על הנייר", ישנה חשיבות רבה לשלב בתהליך אנשי מקצוע שיוכלו לייעץ בכל הנוגע למפרט הדירה, לתכנונה ולביצוע שינויים לפי צרכי הלקוח עוד בשלב המשא ומתן. ברכישת דירה יד 2, קיימת חשיבות לערוך בדיקות מקדימות כגון בדק בית, מדידה של הקרקע, בדיקת היעדר חריגות בניה ועוד.
- פתיחת חשבון בנק או חשבון נאמנות בישראל. הדרך היחידה לשלם שובר מס רכישה על נכס היא באמצעות חשבון הבנק של הרוכש. לשם כך, קיימת חשיבות רבה לפתיחת חשבון בנק בישראל. כיוון שפתיחת חשבון בנק לתושב זר אורכת זמן רב, חשוב להתחיל בתהליך מבעוד מועד ובטרם חתימה על הסכם הרכישה.
- השלמת העסקה. השלב הסופי לצורך השלמת העסקה הינו מסירת החזקה בנכס כנגד תשלום יתרת התמורה ודווח על העסקה לרשות מיסוי מקרקעין. התמורה בדרך כלל לא מתבצעת בתשלום אחד. עורכי הדין קובעים מנגנוני תמורה ומבצעים את תשלומי התמורה בשלבים, על מנת לקדם את העסקה מצד אחד ומהצד השני, להבטיח את התחייבויותיו של הצד השני. לרוב, עורך הדין המייצג את הרוכש מחלק את הסך הכולל של התשלום שיש לבצע עבור הנכס למספר שלבים, ובכל שלב מתנה את התשלום הבא בהתחייבות מסויימת שעל המוכר לבצע. פרק התמורה הוא חלק חשוב וקריטי בהסכם, במיוחד כשמדובר בעסקת רכישה על ידי תושב זר שמבוצעת מרחוק, שהיא מלכתחילה אינה עסקה סטנדרטית.
- תשלום מיסים. תשלום המיסים גם הוא חלק חשוב ומרכזי בעסקה. המס העיקרי שעל רוכש נכס בישראל לשלם הינו מס רכישה. המס משתנה בין אזרחים ישראלים, תושבים זרים, עולים חדשים, תושבים חוזרים וכד', ובהתאם לכמות הנכסים שקיימת לרוכש בישראל. לכן, חשוב מאוד להבין איזו הגדרה היא הכי מדויקת והכי מטיבה עם הרוכש ולבצע את הדיווח למיסוי מקרקעין לפי ההגדרה. מהצד השני, יש לשים לב שכל הפרטים המדווחים הם אכן מדויקים ולא הוחסר אף פרט בעת הדיווח על העסקה. לדוגמה, אם דווח למיסוי מקרקעין שלרוכש יש רק דירה אחת, ויש לו יותר מדירה אחת בישראל, הוא מסתכן בעונשים פליליים ובקנסות. חובת תשלום המס הינה לא יאוחר מחלוף 60 יום ממועד החתימה על ההסכם.
- אחרי הרכישה. לאחר השלמת התהליך, חשוב להקים פוליסת ביטוח לכיסוי נזקי צד ג', צנרת ומבנה. כמו כן, חשוב שיערכו ייפוי כוח מתמשך להסדיר מצבים של ניהול חשבון הבנק והדירה במקרה של אובדן הכשירות המשפטית. בנוסף, חשוב לערוך צוואה שתדון בנכסים בישראל בלבד ותסדיר את הליך ההורשה.
***
למחלקת לקוחות פרטיים במשרד עורכי דין ברנע ניסיון רב בליווי רכישות דירות ונכסי נדל"ן אחרים של תושבים זרים בישראל, ובטיפול בעסקה לאורך כל שלביה – מאיתור הנכס ועד ניהולו. נשמח לעמוד לשירותכם.
***