קונים או שוכרים דירה בישראל? אלו הדברים שכדאי לדעת

רכישת נכס למגורים בישראל היא הליך מורכב ויקר, במיוחד עבור תושבי חוץ. התהליך כולל מספר שלבים כאשר הראשון הוא החלטה מהו סוג הנכס שברצונך לרכוש – דירה או בית פרטי, נכס קיים או בבניה. לאחר מציאת הנכס המתאים, רצוי לשלוח לנכס מהנדס או איש מקצוע אחר כדי לבדוק אותו. אם עומדים לקנות בית, כדאי גם למדוד את שטח שלו כדי שניתן יהיה למסור פרטים מדויקים לרשויות הרלוונטיות.

השלב הבא הוא התקשרות עם עורך דין. עורך דין טוב יוודא כי האינטרסים שלכם נשמרים, החל משלב המו"מ ועד לסגירת העסקה. שכר טרחת עורך דין נע בדרך כלל 1.5% – 0.5% ממחיר הרכישה.

ניתן לשלם את מלוא מחיר הקנייה במזומן או בשילוב של מזומן ומימון באמצעות משכנתא. אולם, ככל ומדובר בתושבי חוץ, יתכן שתתקלו בקשיים בקבלת משכנתא מבנקים מקומיים. למען הזהירות, ככל ורכישת הנכס מחייב נטילת משכנתא, מומלץ לערוך בדיקה של שמאי מטעם הבנק לשם קבלת נתונים בסיסיים לגבי הנכס (שווי מוערך, התאמה להיתר בניה וכיו"ב).

לאחר סגירת המימון והבדיקות המשפטיות, מגיע שלב חתימת החוזה. כל חוזה הוא פתוח למו"מ וכדאי לוודא שכל הוראות החוזה מקובלות עליכם עוד לפני החתימה.

חתמתם על חוזה? מה עכשיו

עם חתימת החוזה, מקבלים את החזקה בנכס בהתאם ללו"ז המוסכם. בהתאמה יש להעביר את כל חשבונות השירותים על שמכם (חשמל, מים, גז, ארנונה וכו') וכמובן לערוך ביטוח נכס, תכולה וצד ג'.

בנוסף, יש לשלם את מס הרכישה. נכון להיום, שיעור מס הרכישה החל על תושבי חוץ הוא 8% עבור רכישת נכס במחיר של עד 5,095,570 ש"ח ו-10% אם מחיר הנכס גבוה יותר.

תושבי חוץ נדרשים גם לפתוח חשבון בנק בארץ. הדרישות הנלוות כוללות ויתור על סודיות, הצהרת תושבות והפקדה של מזומן. לחילופין, אפשר לבקש מעורך הדין לפתוח חשבון נאמנות לצורך תשלום החשבונות.

כמו כן, לאחר הרכישה יש לטפל בחבות אפשרית במס רווח הון (עורך הדין יכול לבדוק את  האפשרויות לניכויים) וסגירת ביטוח נכס ותכולה.

השכרת הנכס

ככל שאתם מתכוונים להשכיר את הנכס שזה עתה רכשתם, יש לקחת בחשבון מחויבויות נוספות. אם שכר הדירה גבוה מסך של כ -5,000 ש"ח, עליכם לדווח לרשות המס בישראל על ההכנסה.

בספטמבר 2017 תוקן חוק השכירות והשאילה במטרה להסדיר את היחסים בין שוכרים ובעלי נכסים ולהגדיר את התנאים המינימליים על מנת שנכס ייחשב כ- "ראוי למגורים".

החוק מטיל, בין היתר, מגבלות על בעלי נכסים בעניין הדרישה לערבויות, כולל מגבלה על סכום הערבות שניתן לדרוש והגדרות של אותן נסיבות ספציפיות בהן מותר לבעל נכס לממש את הערבות. החוק דורש מבעלי נכסים להבטיח שהמגורים מספקים תנאים סבירים עבור הדיירים: חיבורים ראשיים לחשמל, מים ומערכת הביוב, פתחי אוורור, תאורה ראויה ודלת קדמית הניתנת לנעילה.

בנוסף, החוק מחייב בעלי נכסים לשלם עבור תיקונים שוטפים בנכס תוך 30 יום מהודעת הדייר, ולשלם עבור תיקונים דחופים תוך שלושה ימים. כמו כן, על פי חוק השכירות והשאילה המתוקן, חל איסור על בעלי נכסים לגלגל את דמי התיווך על כתפי השוכרים. החובה לשלם את שכר טרחת המתווך חלה עליהם.

אם הנכם שוקלים לרכוש נכס בישראל למטרת השכרה, כדאי לקחת בחשבון שהשכרתו כרוכה בטיפול בכל השלבים הללו, לרבות ההיבטים המשפטיים. על מנת להימנע מכאב הראש הנלווה לכך, כדאי להתקשר עם עורך דין על מנת שהוא יטפל בכל העניינים עבורכם.

Source: barlaw.co.il