חוזה שכירות שרובנו חתמנו על כזה בעבר או נידרש בעתיד, יכול לכלול לא מעט מלכודות. על מנת שתתחילו את השכירות שלכם "ברגל ימין", להלן מספר נושאים חשובים אשר כדאי להתעכב ולבדוק אותם.
מי הוא בעל הנכס?
ראשית חשוב לבדוק מיהו בעל הנכס הרשום והרשאי להשכירו, על מנת להימנע מרמאויות וזיופים. ניתן לוודא זאת, ע"י בדיקת נסח רישום המקרקעין, או מסמך רשמי אחר המאשר על שם מי רשומות הזכויות בנכס.
במקרים בהם הגורם אשר מטפל באופן ישיר בשכירות אינו בעל הנכס יש לוודא, כי האדם אשר מוצג בהסכם השכירות כבעל הנכס – הוא אכן בעל הנכס ואליו יועברו דמי השכירות. כדאי לבקש לראות מסמך בכתב לפיו בעל הנכס הרשום אישר לגורם מולו אתם מנהלים את המו"מ, לנהלו בשמו ובמקומו.
דמי השכירות ותשלומים נוספים
חשוב לציין בהסכם מהו גובה דמי השכירות והאם הם צמודים למדד, באיזה תדירות ובאיזה אופן יש לשלם את דמי השכירות. כמו כן חשוב לוודא שההסכם קובע אילו תשלומים נוספים, כגון דמי ניהול/ועד בית/חשמל/ארנונה, חלים על השוכר בנוסף לדמי השכירות ולציין זאת באופן מפורש.
תיקון ליקויים בדירה
טרם הכניסה לדירה, רצוי לבדוק את מצבה והאם נדרשים תיקונים מסוימים. כך לדוגמה, מומלץ לבדוק רטיבויות, תקינות מכשירי חשמל בדירה (מזגנים), דלתות, תריסים ועוד.
כמובן, שלא כל הליקויים נגלים לעין, ולעיתים, אנו נגלה אותם רק בשלב מאוחר יותר. לכן, יש לוודא, כי ההסכם קובע מפורשות, שהאחריות לתיקון ליקויים בדירה מוטלת על המשכיר (למעט, כמובן, ליקויים שנגרמו ע"י השוכר). כך גם, ניתן לקבוע, שהשוכר רשאי לשלם לאיש מקצוע עבור תיקון ליקויים דחופים וכי עלות התיקון תקוזז מתשלום שכר הדירה או לחילופין תושב לשוכר ע"י המשכיר.
חשוב לדעת, כי החוק קובע כי בכל מצב, האחריות לתיקון ליקויים בדירה מוטלת על המשכיר, כל עוד לא מדובר בליקויים אשר נגרמו ע"י השוכר. לכן, גם אם לא ציינו זאת במפורש בהסכם, הוראות החוק גוברות בעניין.
בטחונות – מה חשוב לדעת?
ההבדל המרכזי והחשוב בין הביטחונות, הוא אופן מימושם.
חלק מהביטחונות, כגון ערבות בנקאית ופיקדון במזומן ניתנים למימוש ללא פניה מוקדמת לערכאות. בניגוד למשל לשטר חוב ושיקים לביטחון שעל מנת לממשם יש לפנות לערכאה שיפוטית.
מבחינת השוכר עדיף לבחור בבטוחה אשר מחייבת פניה לערכאות, על מנת שיוכל לטעון את טענותיו, טרם מימושה ע"י המשכיר.
חשוב לדעת כי החוק מגביל את גובה הבטוחה הכספית שניתן לקבל משוכר לסכום של עד 3 חודשי שכירות או שליש מתקופת השכירות. זאת לפי הנמוך מבניהם.
כמו כן כדאי לציין בהסכם מתי הביטחונות יושבו לשוכר.
חוזה שכירות – הארכת התקשרות
חשוב לשים לב האם הסכם השכירות מעניק אופציה להארכת השכירות לשוכר או למשכיר ובאילו תנאים. כמובן שלשוכר מומלץ כי הסכם השכירות יעניק לו את האופציה להארכת ההסכם, בתנאים סבירים ודומים לאלו הקבועים בהסכם אשר נחתם בין הצדדים. קיומה של אופציה זו תמנע מצב בו המשכיר ידרוש העלאה בלתי סבירה של דמי השכירות בתום תקופת השכירות.
מה יקרה אם השוכר רוצה לסיים את השכירות, לפני תום התקופה הקבועה בהסכם?
לא נדירים המקרים בהם שוכר נאלץ לסיים את השכירות לפני תאריך סיומה הקבוע בהסכם. על כן, יש לוודא, שההסכם קובע באופן ברור, כי השוכר יכול למצוא שוכר חלופי שיכנס בנעליו.
תיקון לחוק השכירות והשאילה, שבוצע לאחרונה, מתייחס גם לסוגיה זו וקובע כי, לא ניתן להעביר זכות שכירות ללא הסכמת המשכיר. לכלל זה יש חריג, אשר לפיו, אם ישנו סירוב בלתי סביר של המשכיר להעביר את זכות השכירות, הרי, שהשוכר יהיה רשאי להעביר את זכות השכירות, גם ללא הסכמתו.
כמו כן, ככל שבהסכם עומדת זכות למשכיר לסיים את ההסכם מכל סיבה, תעמוד לזכות השוכר זכות סיום מקבילה.
בעניין זה גם מומלץ לסכם בהסכם כי העברת זכויותיו של המשכיר לאחר, כפופה לזכויותיו של השוכר.
עוד בהקשר זה מומלץ גם לבדוק האם צפויים פרויקטים של התחדשות עירונית בבניין, או בסמוך לו ולתת אפשרות לשוכר לסיים את ההסכם במידה ופרויקט זה צפוי להתחיל במהלך תקופת השכירות וברצונו לעזוב בשל כך.
חוזה שכירות הוא מסמך מחייב אשר מטיל חיובים כספיים של אלפי שקלים בכל חודש. לפיכך, ההמלצה שלנו היא להתייעץ עם איש מקצוע מתאים, לפני חתימה על כל מסמך משפטי.
***
מחלקת הנדל"ן של משרדנו תשמח לסייע בכל סוגיה בנושא שכירות
לכל שאלה נוספת, משרד עורכי דין ברנע ג'פה לנדה עומד לשרותכם.
***
Source: barlaw.co.il