לא פעם מוצעות לציבור הרחב הזדמנויות לרכישת זכויות בקרקע חקלאית אשר תופשר למגורים. אכן, רכישת קרקע חקלאית כאמור עשויה להתגלות כבעלת פוטנציאל רב. עם זאת, יש מספר דגשים שעליכם לשיב לב אליהם בטרם אתם רוכשים קרקע חקלאית. זאת, על מנת שלא לגלות חלילה כי מדובר במקסם שווא.
- לאור המדיניות הלאומית לעודד פיתוח צמוד דופן לערים קיימות ולעורקי תחבורה מרכזיים, יש לבחון היטב את המיקום של הקרקע המוצעת. כך לדוגמא – סיכויי ההפשרה של קרקע הצמודה לעיר גבוהים יותר מאלו של קרקע המצויה בתחום שיפוט מועצה אזורית;
- יש לבדוק היטב מבחינה תכנונית את הסטטוס התכנוני של התכנית החלה על הקרקע המוצעת, על מנת להבין מהי הוודאות התכנונית להפשרתה (האם התכנית אושרה/הופקדה/הוגשו לה התנגדויות וכו') – ברור כי ככל שהתכנית מצויה בשלבי תכנון ראשוניים, אמנם מחיר רכישתה יהא נמוך אך כך גם הוודאות ביחס לאפשרות הפשרתה ופרק הזמן הממושך לכך; כן יש לבחון תכנונית מה האפשרויות ואחוזי הבניה המותרים בקרקע זו (100 מ"ר קרקע אין משמעה 100 מ"ר בינוי…)
- מלבד מחיר העסקה, יש לקחת בחשבון עלויות נוספות. עלויות כגון – היטל השבחה (המהווה 50% מעליית ערך הקרקע מחקלאות למגורים), מיסוי, אגרות בניה, עלויות פיתוח ועוד;
- יש לוודא היטב מבחינה משפטית את טיב הזכות הנרכשת – האם מדובר בזכויות בחטיבת קרקע ספציפית או זכויות במושע – בבעלות משותפת ביחד עם בעלי זכויות נוספים, שאז מדובר בחלק יחסי ובלתי מסוים – דבר שיצריך הסכם שיתוף וכו' וכן האם קיימים שעבודים על הקרקע;
- יש לוודא היטב מבחינה משפטית מיהו מוכר הזכויות ומה זכויותיו בה. האם מדובר בקרקע בבעלות פרטית או בקרקע בבעלות המדינה, שאז ניתן יהיה לקבל בה זכויות חכירה וחוזה החכירה עלול לכלול סעיפים מגבילים, לרבות אפשרויות לרשות מקרקעי ישראל לדרוש את השבת הזכויות במקרקעין לידה עם שינוי ייעוד;
- יש להתקשר עם יועצים מומחים מטעמכם (כגון – עורך דין, מתכנן, שמאי) אשר ייצגו את האינטרס שלכם. לא להתפתות ולעשות שימוש ביועצים מטעם מוכרי הזכויות במטרה להוזיל עלויות.