בתחילת השנה החולפת נישאו העיניים לשוק הנדל"ן בציפייה: האם שיא עליות המחירים שנשבר בשנה שקדמה יחזור על עצמו, או ששוק הנדל"ן יתקרר מעט?
ובכן, גם 2022 התאפיינה בעליות מחירים חריגות בשוק הנדל"ן ולמרות הניסיונות של הממשלה לעצור את העליות, השנה הנוכחית נסגרת בעליה של כ-20% במחירי הדירות.
עליית הריבית
ההחלטה להעלות את הריבית, בציפייה כי עלייתה תמתן את עליות המחירים, ננקטה, כפי הנראה, בשלב מאוחר מדי. את התוצאות אנו צפויים לראות בעיקר במהלך השנה הקרובה.
העלאת הריבית במשק לאחר תקופה ממושכת של ריביות אפסיות השפיעה בצורה משמעותית על שוק הנדל"ן. כך למשל, היא גרמה להגדלת ההחזרים החודשיים של בעלי המשכנתאות ולהתייקרות עלויות המימון ליזמים.
את ניצני ההשלכות ניתן לראות כבר עכשיו, כמו למשל ירידה בהיקפי הפעילות בשוק בעקבות קשיי מימון, קשיי תזרים של יזמים, קושי של בעלי משכנתאות לעמוד בהחזרי המשכנתאות החודשיים. כל אלה יובילו להזדמנויות עסקיות אטרקטיביות מחד, ומאידך, כפי הנראה, להתמתנות של עליות המחירים בתחומים רבים.
בשוק השכירות לעומת זאת, אנו צפויים לראות עלייה של דמי השכירות, לאור העובדה שרבים יפנו לשכירות בהעדר יכולת לרכוש דירה או לעמוד בהחזרי המשכנתאות.
אירועים משמעותיים בזירה המשפטית
הוצאות פיתוח לא נכללות בשווי הרכישה
בשני ערעורים על פסקי דין שניתנו בוועדות ערער, אשרר בית המשפט העליון את הלכת שרביט. הלכה זו קובעת:
(א) אם לא בוצעו בפועל עבודות פיתוח בעת הרכישה, הוצאות הפיתוח לא תחשבנה כחלק משווי הרכישה ולא ישולם בגינן מס רכישה.
(ב) אם בוצעו עבודות פיתוח לפני מועד הרכישה, אותן עבודות הופכות לחלק בלתי נפרד מהמקרקעין ועל כן, לשווי הרכישה מתווספות הוצאות הפיתוח ומשווי זה נגזר מס הרכישה.
(ג) אם במועד הרכישה הקרקע מפותחת באופן חלקי, כוללים את הוצאות הפיתוח באופן חלקי לעניין שווי הרכישה ומס הרכישה.
בכך, הקל בית המשפט על חברות יזמיות ועל רוכשי קרקעות לצורך פיתוח, אשר יידרשו לשלם מס רכישה נמוך יותר ואף יזכו לוודאות גדולה יותר ביחס לעלויות שיחולו עליהם במסגרת פיתוח המקרקעין. [לחצו כאן לקריאת העדכון המלא]
בשורה לרוכשי דירות – שינויים משמעותיים בחוק המכר דירות
שינויים בחוק המכר (דירות) עתידים להשפיע רבות על יחסי מוכר-קונה, בכל הנוגע לעסקאות מכר של דירות קבלן. התיקון של חוק המכר מצמצם באופן משמעותי את טיב הטענות שהמוכר (החברה היזמית) יוכל להעלות ביחס לעיכובים נוספים מעבר לתקופת הגרייס, על מנת לצמצם את תשלום הפיצוי בגין האיחור במסירה. [לחצו כאן לקריאת העדכון המלא]
תקרת פטור ממס שבח
וועדת ערר מיסוי מקרקעין יצאה כנגד רשות המסים בשאלת הזכאות לפטור ממס שבח בגובה מלוא סכום תקרת הפטור הקבועה בחוק לדירה יחידה, כאשר מדובר במכירה של דירת יוקרה על-ידי מספר מוכרים. [לחצו כאן לקריאת העדכון המלא]
***
מאיה זיסר היא שותפה במחלקת הנדל"ן בברנע ג'פה לנדה.