פסיקה מהפכנית – החזרי מס רכישה לזוכים במכרזי "מחיר למשתכן"

ההחלטה ניתנה על ידי ועדת הערר למיסוי מקרקעין בחיפה, מפי כב' השופטת אורית ויינשטיין, אשר קיבלה את העררים שהגישה חברת אשדר על החלטות מנהל מיסוי מקרקעין לדחות בקשות לתיקון שומות מס רכישה.

הוועדה קבעה כי לנוכח מכלול ההסכמים וההגבלות הייחודיות שהוטלו על החברה במסגרת מכרזי "מחיר למשתכן" שנדונו, אין לראות בזכייה ובהתקשרות כהקניית זכות במקרקעין החייבת במס רכישה. בהתאם הורתה הוועדה על ביטול השומות והשבת מס הרכישה ששולם בפרויקטים הרלוונטיים.

הגבלות משמעותיות על החזקה והשימוש במקרקעין השוללות את סיווג זכות החברה כזכות במקרקעין

פסק הדין מבוסס על ניתוח מהותי של מכלול ההסכמים, כגון חוזה החכירה, נספח התנאים המיוחדים, חוזה הבנייה והוראות חברת הבקרה מטעם המדינה, וקובע, כי הצטברות המגבלות שהוטלו על החברה שוללת ממנה את המאפיינים של בעל זכות חכירה לצורך חוק מיסוי מקרקעין.

בין היתר הודגש כי המדינה שלטה בזהות הרוכשים (זכאים לפי הגרלות), במחיר הדירות, במפרט, בלוחות הזמנים לבנייה ולמכירה, ובנוסח ובאישור חוזי המכר על ידי המדינה או מי מטעמה. על רקע מגבלות אלה נקבע כי אין ליזם שליטה כלכלית במקרקעין או יכולת ליהנות ממירב ההנאה הכלכלית מהם, ובמקביל אין לו יכולת משפטית אמיתית להחזיק בהם לתקופה העולה על 25 שנים – ולכן אין מדובר ברכישת "זכות במקרקעין" החייבת במס רכישה. כן נקבע כי טיבה של העסקה בין המדינה לחברה הוא עסקה עם קבלן מבצע הנותן שרותי בנייה בלבד.

ההשלכות הדרמטיות של פסק הדין

במישור חברות הבנייה – כל חברה שפסק הדין חל עליה, דהיינו חברה שהשתתפה במכרזי רמ"י של "מחיר למשתכן" מהסוג שאליו מתייחס פסק הדין, זכאית להחזר מס הרכישה ששילמה בגין העסקה הרלוונטית. בהתאם לפסק הדין, מדובר במהלך של ביטול שומת מס הרכישה על ידי רשות המיסים ולא בבקשה לתיקון שומה, שכן מדובר בשומה שכלל לא היתה אמורה להיקבע, בהיעדר קיומה של עסקה במקרקעין לפי חוק מיסוי מקרקעין.

במישור רוכשי הדירות – אחד התרחישים האפשריים, בהתבסס על פרסומים בעיתונות, הוא שכדי להחזיר לעצמה את מיליוני השקלים שתצטרך להחזיר לחברות הבנייה, או לפחות חלקם, רשות המיסים  תפעל לתיקון שומות מס הרכישה של רוכשי הדירות, בכפוף למגבלת תקופת ההתיישנות (4 שנים, ככל שלא תבקש להאריך את התקופה). כך, במקום שומת מס רכישה בגין רכישת דירת מגורים יחידה (0%, 3.5%, 5%, 8%), ימוסו רוכשי הדירות בגין רכישת זכויות בקרקע (5% או 6%) – מהלך שבהכרח יביא לתוספת מס רכישה לכל רוכש.

הבעיה בהתנהלות כזאת של רשות המיסים היא, שככל שהיא מתכוונת להגיש ערעור על פסק הדין בו תטען כי יש לחייב את חברת אשדר במס רכישה בגין רכישת זכויות במקרקעין, הרי שמשתמע מכך שלפי עמדתה יש לחייב את רוכשי הדירות במס רכישה לפי מדרגות מס של דירות מגורים, כפי שנעשה במקור. לכן, הגשת הערעור מתנגשת עם כוונתה של רשות המיסים, על פי הפרסומים כאמור, לתקן את שומות מס הרכישה של רוכשי הדירות ולחייבם במס רכישה לפי מדרגות מס רכישה של קרקע.

אז מה עושים?

אם השתתפתם במכרזי "מחיר למשתכן" ושילמתם מס רכישה, מומלץ לבצע בדיקה מהירה האם קיימת לכם עילה להחזר מס רכישה. אנו זמינים לבדיקת זכאות ראשונית ממוקדת על בסיס מסמכי המכרז, חוזה החכירה, נספח התנאים המיוחדים וחוזה הבנייה.

שימו לב כי גם כאשר הכותרת בהסכמים היא "חכירה ל-98 שנים", אין משמעות הדבר כי מדובר בהסכם למכירת זכות במקרקעין. ועדת הערר קבעה במפורש כי לצרכי מס המבחן הוא מהותי: מי מחזיק בשליטה הכלכלית, מה היקף המגבלות, מי קובע את זהות הרוכשים ואת המחיר, והאם קיימת יכולת משפטית אמיתית להחזיק במקרקעין מעבר ל-25 שנים. לכן, כדאי לבחון כל פרויקט לפי המארג ההסכמי והיישום בפועל, ולא להסתפק בתיאור הצורני של ההתקשרות.

***

עו"ד מאיה כרמי לוברטובסקי היא שותפה וראש תחום מיסוי מקרקעין במשרד.

מחלקת מיסוי מקרקעין במשרד מעניקה ייעוץ משפטי מקיף בתחום תכנוני מס וליווי של כלל הסוגיות המיסויות השונות העולות בקשר עם עסקאות מקרקעין. לרבות, עסקאות נדל”ן מורכבות מבחינת מיסוי, לרבות עסקאות התחדשות עירונית, עסקאות קומבינציה, עסקאות תמורות, עסקאות למכירת דירות מגורים עם זכויות בנייה, עסקאות של קבוצות רכישה, עסקאות של רשויות מקומיות, הפקעות, הסכמי חכירה, פירוק איגודי מקרקעין ועוד.