עדכוני לקוחות / התחדשות עירונית

על פי ועדת הערר המחוזית, על ועדות הבנייה להעדיף ראיה תכנונית רוחבית בבואן לאשר תכניות בנייה, ורק במקרים חריגים לסטות מעמדת הדרג המקצועי.

לפי מכתב מאת ראש הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עו"ד אלעזר במברגר, האפשרות להגיש תכניות ישירות לוועדה המחוזית קיימת מאז ספטמבר 2021, אולם רבים עדיין אינם מודעים לכך ומבזבזים זמן יקר ערך בוועדות המקומיות. 

החשיבות של מיזמי פינוי בינוי לפתרון מצוקת הנדל"ן מייצרת חקיקה חדשה, הבאה להסדיר סוגיות של דיירים סחטנים, של הגדרת הרוב ושל פעולה באזורים בהם הבניה היא צמודת קרקע.

בית המשפט קבע: חוק המתווכים במקרקעין אינו אוסר על גביית דמי תיווך בנוסף לשכר טרחה. יחד עם זאת, מתווכים נדרשים להודיע מראש ליזם על כוונתם לגבות מקונים דמי תיווך.

בית המשפט המחוזי בת"א קבע שייפויי כוח לעורכי דין לא בהכרח כוללים את הסמכות לחתום על הסכמים במקום בעלי דירות.

בית המשפט המחוזי פסק לאחרונה כי רכישת זכות מחברה בעסקת תמ"א 38 יכולה להיחשב כרכישת דירה.

על פי פסק הדין, רק במקרה שבמתן ההקלה לבניית ממ"ד נוצרה אפשרות לבניית שטח עיקרי נוסף שלא ניתן היה לבנותו ללא ההקלות, בניית הממ"ד תהיה השבחה חייבת במס. במקרים בהם חלה השבחה אחרת, שלא כלול בה שטח עיקרי, הממ"ד לא ייחשב כהשבחה חייבת במס.

במסגרת פירוק שיתוף בעסקת נדל"ן, לפולשים בנכס יש משמעות גדולה הקשר של חלוקת התמורה.

על פי החלטת בית המשפט המחוזי, בפרויקט פינוי בינוי, גם בעלי דירות שלא חתמו על הסכם עם היזם מחוייבים בסעיף הבוררות

לאחרונה אושרו תיקונים לחקיקה הנדרשת לקידום מתחמי פינוי בינוי. בעוד כולם מדברים על הורדת הרף ל- 66%, נציין כי יש הרבה שינויים נוספים. כלל השינויים, קטנים כגדולים, חשובים אחד אחד.

ועדה מקומית לתכנון ובנייה גבעתיים הגישה ערר על החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, אשר אישרה תוכנית לפינוי בינוי בשטח של כ- 13 דונם, אך קבעה כי אין היא יכולה לחייב את היזם בביצוע המטלות הציבוריות. 

בית המשפט קובע כי פטירתה של דיירת מוגנת אינו מבטל את הסכם הפינוי בינוי שחתמה מול חברה, וכי כל עוד ההסכם לא בוטל בחייה של הדיירת, אין עילה לבטלו רק כתוצאה מפטירתה.

דיירת מוגנת אשר התגוררה בדירה ביהוד, חתמה עם חברה על הסכם פינוי בינוי עם תנאים מתלים, ולפיו תקבל דירה חדשה בפרויקט ופיצוי כספי בסך 900000 ₪ ובתמורה תוותר על זכויותיה כדיירת מוגנת בדירה.

לאחר פטירתה ובעת השבעה נציגי המערערות ביקשו מהמשיבים לפנות את הדירה, תוך שהם טוענים כי עם פטירתה של המנוחה, הופכים ילדיה לפולשים.

כידוע בפרויקטים של התחדשות עירונית, הדיירים בוחרים את החברה שעימם הם מוכנים לצאת למסע הארוך, על בסיס יחסי אמון אישיים בין הצדדים. יחסי אמון אלו הם אלו מובילים את הצדדים לחתימה על הסכם מחייב, והדיירים מצפים כי החברה שעימם התקשרו לא תשתנה ולא תועבר לידי בעלים אחרים. בהחלטה שניתנה בבית המשפט המחוזי לאחרונה נבחן מקרה בו לאחר שנחתם הסכם בין החברה היזמית לבין בעלי הזכויות בקרקע, מכרה החברה היזמית את השליטה לחברה אחרת.  

החלטה תקדימית של ועדת הערר לתכנון ובנייה פיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב קבעה כי חישוב היטל השבחה בפרויקטים של פינוי בינוי יבוצע באמצעות כימות התועלת שתוכנית הפינוי בינוי מקנה לבעלי הדירות הישנות בלבד (דירה חדשה מול דירה ישנה) וכי יש להתעלם מהדירות העודפות שמקבל היזם ומכל תמורה אחרת שמקבל היזם ולא מקבלים בעלי הדירות הישנות.

בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעניינים מנהליים דחה ערעור בעניין סירוב הועדה המקומית למתן היתר לביצוע הריסה ובניה מכח תמ"א 38/2, בטענה, כי המבקשים לא עמדו בשני התנאים המצטברים לצורך קבלת תמריצי הבניה הניתנים על פי התכנית.

בהחלטת ועדת ערר שניתנה לאחרונה, הוחלט כי סטייה ממדיניות מהנדס העיר הנוגעת לזכויות המקסימאליות שאפשר לקבל מכוח תמ"א 38 מחייבת פירוט ונימוק מצד הועדה המקומית לתכנון ובנייה.

ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז תל אביב קבעה, כי הפטור שניתן לעניין תשלום היטל השבחה הינו פטור מפורש וחד משמעי החל אך ורק על זכויות שניתנו במסגרת תכנית תמ"א 38 או מכוח תכנית מפורשת שאושרה לפיה.

בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע לאחרונה, כי כל ביטול החלטה מנהלית צריך להיעשות על ידי הרשות שקיבלה את ההחלטה ובאותה הפרוצדורה שבה התקבלה. במקרה בו הוענק פטור מהיטל השבחה על מנת לבטלו על חברי מועצת העיר לשוב ולהצביע, להבדיל ממצב בו בקשת הפטור מונחת לראשונה לפניהם.

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה במחוז צפון קבעה, כי על מנת לשמור על הכדאיות הכלכלית של פרויקט תמ"א 38/2 הממוקם מחוץ לאזורי הביקוש, מספיק לבנות חניון עילי ואין לחייב את היזם לבנות חניון תת קרקעי.

בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי קיימת חשיבות לאומית בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אולם אין בכך כדי להביא לאישור אוטומטי של כל בקשה להיתר מכוח תמ"א 38 ולקבלת סל הזכויות המרבי האפשרי.