עדכוני לקוחות / מיסוי נדל”ן

לפני מספר ימים פרסמה רשות המיסים הנחיה חדשה שמעדכנת את הכללים לקבלת הטבות במס רכישה לנכים, עיוורים, נפגעים ובני משפחה של חללי מערכות ישראל.

לעמדת בית המשפט המחוזי שהובעה בפסק הדין שניתן לאחרונה, יש השלכות משמעותיות עבור משקיעים, יזמים וגם אנשים פרטיים הרוכשים בנייני דירות המיועדים להריסה, ומעוניינים לבצע התאמות בשימוש בנכסים הנרכשים.

על פי התקנות החדשות, שצפויות להיכנס לתוקף באוגוסט 2024, מסלול הטבת מס הרכישה לדירת מגורים יחידה העומד לרשות עולים חדשים ישופר, ושימוש בו יעשה משתלם יותר מאשר שימוש במסלול במדרגות מס רכישה של דירה יחידה להן זכאי תושב ישראל.

בית המשפט קבע שרשות המסים גבתה ביתר מעל מאה מליון ש"ח ממוכרי דירות שעד המכירה השכירו אותן במסלול הפטור ממס. משמעות הקביעה דרמטית, שכן קופת המדינה תיאלץ להחזיר את המס שנגבה ביתר למוכרי דירות המהווים חלק מהקבוצה עליה חל פסק הדין.רשות המיסים צפויה לערער על ההחלטה.

לחתימה על הסכם ממון בין בני זוג יש השפעה קריטית לא רק על חלוקת הרכוש לאחר גירושים, אלא גם על תשלום מס במהלך חיי הנישואים. חשוב להכיר את היתרונות הכלכליים הטמונים בחתימה על הסכם שכזה, ולנסח אותו בהתאם.

פסק דין חדש של וועדת ערר מיסוי מקרקעין עוסק בעניין מיסוי דירת יוקרה ודן בשאלה האם במכירה של דירת יוקרה על-ידי מספר מוכרים, זכאי כל אחד מהמוכרים לפטור ממס שבח בגובה מלוא סכום תקרת הפטור הקבועה בחוק לדירה יחידה, כטענת המוכרים, או שמא תקרת הפטור היא אחת ביחס לשווי המכירה של הדירה כולה.

שר האוצר, ישראל כץ, החליט להפחית את המס הרכישה, שהיה נהוג מ-2015. במסגרת התכניות שקידם שר האוצר הקודם, משה כחלון, להפחתת מחירי הדיור ולדחיפת משקיעים החוצה משוק הנדל"ן, מס הרכישה למשקיעים עלה מ – 5% ל- 8% בגין דירה שאינה דירתו היחידה של הרוכש.

בית המשפט דחה לאחרונה ערר שעסק בזכויות מקרקעין שקיבלו עוררים במתנה מקרוביהם. העוררים קיבלו במתנה זכויות במקרקעין, כמשמעותן בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).

מתנה זו, הנחשבת כמכירה לפי חוק מיסוי מקרקעין, הייתה קרקע שנחתמה לגביה עסקת קומבינציה, במסגרתה התחייב הקבלן לבנות עבור הבעלים דירות מגורים.

לאחרונה, קיבלה ועדת ערר החלטה כי אין לכלול את רכיב הפיתוח כחלק ממחיר העסקה לצורך חיוב במס רכישה. הערר התקבל כנגד החלטת מנהל מיסוי מקרקעין חדרה, אשר במסגרת זכייה במכרז של החברה לפיתוח קיסריה, להתקשרות בהסכמי בניה, חייב את העוררות בתשלום מס רכישה על הוצאות פיתוח שנכללו בעסקה. זאת על אף שהן טרם בוצעו במועד חתימת ההסכם.

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין קבעה, כי העברת נכס מקרקעין הנמצא בישראל מהבעלים (היוצר) לידי נאמן, לא תחשב לאירוע מס. החלטה המנוגדת לחוזר המס של רשות המיסים, העוסק במיסוי נאמנויות.

כאשר מתבצעות  עסקאות קומבינציה כמכר חלקי, מתגלעות לעתים קרובות מחלוקות לגבי קביעת שווי המכירה. שכן, שווי המכירה יכול להיות מחושב באחת משתי דרכים: על פי שווי השוק של המקרקעין שנמכרו לקבלן או לפי שווי שירותי הבנייה שיוענקו למוכר.

החוק לצמצום השימוש במזומן אשר עתיד להיכנס לתוקפו ביום 1.1.19, משפיע בצורה משמעותית על תחום הנדל"ן.

רשות המסים השיקה לאחרונה יישום המאפשר למי שביצעו בעבר עסקת נדל"ן, לבדוק האם קיימת יתרת זכות לטובתם, בגין תשלום עודף של מס שבח או מס רכישה, ששילמו.

בימים האחרונים פרסמה רשות המיסים טיוטת חוזר בנושא סיווג הכנסה מהשכרת דירות מגורים. במסגרת טיוטת החוזר, פורשת רשות המסים את פרשנותה כי לשיטתה, כל מקרה בו מדובר בהשכרה של 10 דירות ומעלה יחשבו הכנסות השכירות להכנסה מעסק.

החל מיום 1.1.18 יחולו מספר שינויים במיסוי מכירת דירות מגורים.

החוק החדש קובע כי, החל מיום 1.1.2017, חייב במס ישלם, בכל שנת מס (ינואר עד דצמבר), מס בסכום שנקבע בהתאם להוראות החוק, בעד כל דירת מגורים שבבעלותו, למעט 2 דירות, לפי בחירתו. כלומר, בעלים של 3 דירות ומעלה יחויב בתשלום מס בגין הדירה השלישית ומעלה, בהתאם לאחוז בעלותו בדירות הנוספות כאמור.