האם איחור במסירת דירה עקב התפשטות מחלת הקורונה מהווה עילה לאי מסירת דירה במועד ללא פיצוי?

בצל התפשטות מחלת הקורונה, רבים נמצאים באי ודאות – מה יקרה במצב בו עובדי קבלן לא מגיעים לעבודה בעקבות התפשטות נגיף הקורונה וכתוצאה מכך יהיה איחור במסירת הדירה מהקבלן לרוכש? האם הרוכש יהא זכאי לפיצוי או שהאיחור יהווה סיבה מוצדקת לאיחור?

במשפט הישראלי קיימים מנגנונים המציעים פתרונות שונים למצב הזה. אחד המנגנונים מכונה כוח עליון או סיכול חוזה בשפה המקצועית. סעיף 18 לחוק החוזים קובע כי באירוע שהצדדים לחוזה לא היו יכולים לצפות או למנוע מראש, ההתחייבויות שלהם על פי החוזה יושהו עד לסיום האירוע או יבוטלו לחלוטין (לפי הנסיבות). זאת ללא כל פיצוי.

כמו כן, חוזים רבים כוללים סעיף השולל אפשרות לתשלום פיצויים במקרה שהאיחור במסירה נגרם ע"י כוח עליון שלא היה בשליטת הצדדים. לרוב, החוזים היום מנוסחים כך שהם יתפרסו באופן רחב יותר מהוראות החוק ופעמים רבות אף כוללים אירועים ספציפיים (כגון רעידת אדמה, מלחמות וכו'). יובהר כי אין בחוק הגדרה חד משמעית של מהו אירוע כוח עליון, והפרשנות לכך הינה בהתאם לפסיקה.

אז האם הקורונה היא אכן מקרה השולל פיצויים עקב כוח עליון?

כאמור, אין על כך עדיין תשובה ברורה במשפט, אך בכדי בכל זאת לנסות להבין האם מגיע פיצוי, יש ראשית לבחון את תנאי החוזה (הגדרת כוח עליון, פעולות של הצדדים במקרה של כוח עליון וכד') כמו כן, יש גם חשיבות להתנהגות הצד השני בזמן אמת, האם הוא הודיע מיד כשהתגלה לו שלא יוכל לעמוד בזמנים הקבועים בחוזה וכו'. בכל מקרה, על הצד הטוען לקיום כוח עליון שמונע את קיום החוזה, להוכיח כי אכן נמנע ממנו לקיים את החוזה.

בחינת הפסיקה של בתי המשפט בנושא כוח עליון, מגלה שבתי המשפט מפרשים באופן מצומצם מאוד את סעיף 18 לחוק החוזים. בכלל, נקודת המוצא של בתי המשפט ושל החוק היא כי חוזים צריך לקיים כלשונם והם לא ייטו לאפשר לצד להתחמק מהתחייבויותיו בקלות. כך למשל, דחה ביהמ"ש העליון תביעה שעסקה בביטול חוזה עקב פרוץ מלחמת יום כיפור. המלחמה אכן פרצה בהפתעה, אך מכיוון וישראל מוקפת באויבים, קבע ביהמ"ש כי מלחמה היא אירוע צפוי מבחינת קיום חוזים. בהתאם, לפחות נכון לעכשיו, יזמים יצטרכו להוכיח כי עשו כל מה שניתן לעשות בכדי לקיים את החוזה ולמסור את הדירה במועד שהוסכם.

עם זאת, ייתכן שלאור העובדה כי הארגון העולמי הכיר בקורונה כמגיפה עולמית ולאור העובדה כי בכל יום עשרות אנשים במדינה נאלצים להיכנס לבידוד בהוראות משרד הבריאות ולא להגיע לעבודה, באופן פתאומי וככל שהתפשטות הקורונה תחמיר, ככל הנראה בתי המשפט ייטו להכיר במחלה ככוח עליון.