היקף סמכויותיו של המפקח על המקרקעין
בית המשפט העליון קבע לאחרונה מהו היקף ההוראות, שהמפקח על רישום המקרקעין מוסמך לתת בכל הנוגע לרכוש המשותף בבית משותף, המוגדר כ"בית מורכב".
במקרה דנן, המערערים והמשיבים הם בעלי דירות בבית משותף בחיפה אשר כולל שני מבנים, בעלי חצר, וביניהם גדר. בכל מבנה ארבע דירות, ולכל אחת מהן כניסה נפרדת ללא חדר מדרגות משותף.
שתי דירות, הנמצאות באותו מבנה, פנו למפקחת על הבתים המשותפים, וטענו כי הדירות הנמצאות במבנה השני יוצרות בחצר שביל גישה רציף מהרחוב אל אותו מבנה. לצורך כך, הם הרסו חלק מהגדר שהפרידה בין המבנים, זאת מבלי שהם נתנו את הסכמתם.
המשיבים ביקשו מהמפקחת להפעיל את סמכותה ולקבוע כי על הבניין להתנהל כבית מורכב ולכן אין לדירות כל סמכות ליצור שביל גישה. לעומת זאת, המערערים טענו כי מדובר בבית משותף אחד, שכל שטחי החצר שלו הם רכוש משותף שבו רשאים לעשות שימוש כלל בעלי הדירות.
המפקחת קיבלה את התביעה וקבעה כי הבניין הוא בית מורכב אשר התנהל ככזה וראוי שימשיך להתנהל כך. לטענתה, מביקור שהיא ערכה במקום נראה שמעולם לא היה שם שביל גישה, בין היתר לנוכח הגדר החוצצת בבירור בין שני המבנים.
המפקחת דחתה את טענת המערערים, לפיה סעיף 59 לחוק מקנה לה סמכות להסדרת אופן החלוקה של הוצאות הרכוש המשותף בלבד. עוד קבעה המפקחת כי משהוכרז בית משותף כבית מורכב, תחול ההפרדה הן לעניין חובת ההשתתפות בהוצאות והן לעניין ניהולו והחזקתו. לפיכך יש להורות ששטחי הרכוש המשותף הסמוכים לכל אחד מהמבנים יוצמדו אליו.
בהמשך לכך, נקבע כי הניהול של הרכוש המשותף וחובת ההשתתפות בהוצאות ההחזקה שלו יחולו על בעלי הדירות בכל אחד מן המבנים בנפרד בהתאם לחלקים שהוצמדו אליו.
ערעור על פסק הדין נדחה בבית המשפט המחוזי ומכאן הגישו המערערים בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון.
החלטת בית המשפט העליון
בית המשפט העליון דחה את הערעור. הוא פסק כי סעיף 59 לחוק מבחין בין שני סוגי בית מורכב:
א. בית מורכב "מוצמד", שבו הרכוש המשותף בכל חלק שלו מוצמד לדירות שבאותו חלק בלבד,
ב. בית מורכב "לא מוצמד", בו מופרד רק רכיב הניהול וההחזקה של הרכוש המשותף.
מכאן, לבעלי הדירות בבית המשותף מוקנית סמכות להחליט על כינון בית מורכב משני הסוגים, אולם למפקח נתונה אך סמכות להורות על כינון בית מורכב "לא מוצמד".
- הוצאות החזקה- בית המשפט קבע כי בכל הנוגע לחובת ההשתתפות בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף המופרד התוצאה דומה בשני המקרים, כלומר: חובת ההשתתפות תחול רק על בעלי הדירות שבאותו מבנה או אגף של הבית המורכב. זוהי המשמעות הצרה ביותר של הפעלת סמכות המפקח לפי סעיף 59 לחוק.
- קיום נציגויות נפרדות – בית מורכב "מוצמד" ובית מורכב שאינו מוצמד זהים בנוגע לקיום אסיפות כלליות נפרדות עבור בעלי הדירות שבאותו מבנה או אגף של הבית המורכב וכן כינון נציגויות נפרדות לבעלי אותן דירות. בשני התרחישים הדבר אפשרי: כאשר במקרה של בית מורכב "מוצמד" הוראה בדבר קיום נציגויות נפרדות צריכה להיקבע בתקנון בהסכמת כל בעלי הדירות, ואילו במקרה של בית מורכב "לא מוצמד" הוראה יכולה להינתן גם לפי צו של המפקח.
- שימוש ברכוש המשותף- בבית המורכב "המוצמד", מאחר שחלקים מהרכוש המשותף "נגרעים" ממנו, ממילא נגרעת גם זכותם של חלק מהדיירים לעשות שימוש באותם חלקים.
האם במסגרת החלופה של בית מורכב "לא מוצמד", נשללת זכותם של בעלי הדירות באגף מסוים לעשות שימוש ברכוש המשותף שבאגף האחר?
בית המשפט העליון הסביר כי במקרים רבים ההוראות בעניין הפרדת הניהול וההחזקה יצריכו גם הסדרה בעניין הפרדת השימוש ברכוש המשותף בהתאם לחלוקתו לאגפים השונים. למעשה, הגבלת השימוש ברכוש המשותף המופרד אינה תוצר "אוטומטי" של החלטת המפקח על הפרדת הניהול וההחזקה.
בית המשפט העליון קבע כי סמכות המפקח בסעיף 59 לחוק מוגבלת למתן הוראה בדבר בית מורכב "לא מוצמד". משמע, אין למפקח סמכות ליתן הוראות בדבר הצמדה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף לדירות מסוימות, אולם יש לו סמכות ליתן הוראות בדבר הפרדה של הניהול וההחזקה ברכוש המשותף, ובכלל זה הוראות לעניין נשיאה בהוצאות ההחזקה של הרכוש המשותף וקיום נציגויות נפרדות. החלטה זו עשויה להוביל לקבלת החלטה בדבר מניעת שימוש ברכוש המשותף של מבנה אחד מבעלי הדירות במבנה האחר.
בית המשפט העליון פסק כי המפקחת קבעה הוראות לעניין הצמדת חלקים מסוימים מהרכוש המשותף למבנים השונים בבית המורכב, אלא שפרשנות סעיף 59 לחוק אינה מאפשרת זאת. עם זאת, אין מקום לשנות מהתוצאה שאליה הגיעה. המפקחת מוסמכת לתת הוראות בדבר הפרדת הניהול בבית המורכב. בהמשך לכך, רשאיות הנציגויות החדשות של האגפים המופרדים בבית המורכב לקבל החלטה, בין היתר, לעניין הגבלת השימוש ברכוש המשותף המופרד. בנסיבות העניין, ניתן לראות בהחלטת המפקחת ככזו הנותנת תוקף לרצונם האמור של בעלי הדירות במבנה העליון.