עיקרי תכנית רובע 3 בתל אביב תאפשר הקמת 8,000 דירות חדשות במסגרת תמ"א 38

הועדה המחוזית לתכנון ובנייה בתל אביב אישרה לאחרונה באופן סופי את תכנית רובע 3 בתל אביב שתאפשר הקמת 8,000 יחידות דיור חדשות. הדרך לאישורה הסופי של התוכנית, אשר הוכנה במסגרת סעיף 23 לתמ"א 38, הייתה ארוכה ורבת מכשולים. 

התכנית חלה על בנייני מגורים במרכז העיר המיועדים למגורים שלא הוגדרו לשימור בתכניות אחרות. גבולותיה הם רחוב הירקון במערב, רחובות בוגרשוב, בן ציון ומרמורק בדרום, רחוב אבן גבירול במזרח ונחל ושפך הירקון בצפון.

מאחר שחלק ניכר מרובע 3 כולל אזורים המיועדים לשימור ואתר מורשת עולמי שהוכרז על ידי אונסק"ו, רוב הבינוי בתחום הרובע צפוי להיות נמוך. בכל הנוגע לתמ"א 38, קיימת העדפה ברובע זה לפרויקטים במסלול חיזוק ותוספת בנייה על פני מסלול הריסה ובנייה מחדש.

מטרות התכנית: 

1. עידוד התחדשות עירונית במרכז העיר תוך שמירה על מאפייני המרקם הקיים, ע"י קביעת מסגרת זכויות בנייה מחייבת לבניני מגורים בתחומי הרובע. 
2. הטמעת עקרונות בנייה עפ"י הכרזת אונסקו לשמירה על הערכים האורבניים והאדריכליים הייחודים במתחם זה. 
3. חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה בהתאם לעקרונות שנקבעו בתמ"א 38 תוך התאמתם למרקם האורבני ברובע.
4. פישוט הליכי רישוי ומידע ע"י יצירת סל זכויות בנייה כולל לבנייה חדשה ולתוספות בנייה, אשר יחליף תכניות קודמות.

עיקרי ההוראות:

קביעת סל זכויות בנייה לבניינים חדשים בהתאם לגודלו ומיקומו של המגרש במבנה העירוני. זכויות הבנייה הינן שטחים כוללים ומימושן מותנה בעמידה בקווי הבניין ומס' הקומות המותר. זכויות בניה שלא ניתן לנצלם במסגרת הוראות הבנייה המותרות בתכנית זו – מבוטלות.

מחוץ לאזור הכרזת אונסקו – מצפון לרחוב ארלוזורוב:

• ברחובות דיזינגוף ובן יהודה – תותר בנייה בגובה שלא יעלה על 7 קומות וקומת גג חלקית (כולל קומה מסחרית).
• בשאר הרחובות – תותר בנייה בגובה שלא יעלה על 6 קומות וקומת גג חלקית (כולל קומת קרקע או קומת עמודים).

בתחום אזור הכרזת אונסקו – מדרום לרחוב ארלוזורוב:

• ברחובות דיזינגוף ובן יהודה – תותר בנייה בגובה שלא יעלה על 6 קומות וקומת גג חלקית (כולל קומת קרקע או קומת עמודים או קומה מסחרית).
• ברחובות המלך ג'ורג' ובוגרשוב, מגרשים בייעוד מסחרי עפ"י תכנית ראשית, תותר בנייה בגובה שלא יעלה על 5 קומות וקומת גג חלקית (כולל קומת קרקע, קומת עמודים או קומה מסחרית).
• במגרשים ששטחם 500 מ"ר ומעלה וכן כל המגרשים ברחובות ארלוזורוב והירקון תותר בנייה בגובה שלא יעלה על 6 קומות וקומת גג חלקית (כולל קומתקרקע או קומת עמודים).
• במגרשים הקטנים מ-500 מ"ר תותר בנייה בגובה שלא יעלה על 5 קומות קומת גג חלקית (כולל קומת קרקע או קומת עמודים).
• חריג מהגובה כאמור תהווה סטייה ניכרת לתכנית.

קביעת זכויות בנייה והוראות בנייה לתוספות לבניינים קיימים בהתאם למיקומו של המגרש במבנה העירוני ובהתאם לצורך בחיזוק הבניין בפני רעידות אדמה. סל הזכויות כולל הוראות לתוספת על גגות, רחבות וסגירת קומת עמודים.

לבניינים שהוצא היתר לבנייתם עד ליום 1.1.1980: 

ברחובות דיזינגוף ובן יהודה במגרשים בייעוד מסחרי עפ"י תכנית ראשית: 

• מחוץ לאזור ההכרזה לבניינים בגובה עד 2 קומות תותר השלמת בנייה עד 5 קומות וקומת גג חלקית. לבניינים בגובה 3 קומות ומעלה תותר השלמתבנייה עד 7 קומות וקומת גג חלקית.
• בתחום אזור הכרזת אונסקו לבניינים בגובה עד 2 קומות תותר השלמת בנייה עד 5 קומות וקומת גג חלקית. לבניינים בגובה 3 קומות ומעלה תותר השלמת בנייה עד 6 קומות וקומת גג חלקית.