תקן 21 אינו מחייב את הועדה המחוזית ובאפשרותה לקבל החלטה מנומקת החורגת מהתקן

המועצה הארצית לתכנון ובנייה דחתה ערר שהגישה הועדה המקומית בנתניה נגד הועדה המחוזית מרכז. הערר עסק בהיקף זכויות הבנייה שקבעה הועדה המחוזית בפרויקט פינוי בינוי ב"שכונת הרומנים" בנתניה. טענות עיריית נתניה בנוגע להפחתת עלויות הפרויקט ולהגדלת הרווחיות נדחו והמועצה קבעה כי שיקולי כדאיות כלכלית ורווחיות גבולית אינם מחייבים.

הערר של עיריית נתניה עסק בתוכנית פינוי בינוי בשכונת הרומנים בנתניה. במסגרת התוכנית, מתוכננת הריסת 89 דירות והקמת 881 דירות חדשות.

הועדה המקומית ציינה כי המתחם הצפוני בשכונת הרומנים, המאופיין במצב סוציו-אקונומי נמוך, אמור לכלול 89 יחידות דיור, אך בפועל קיימת חריגה מתכניות ל-100 יח"ד. הועדה המקומית ציינה עוד, כי החליטה לצרף את המתחם הדרומי שכן לא ניתן לאשר במתחם הצפוני, את כמות יחידות הדיור הנדרשות מבחינה כלכלית לצורך ביצוע התכנית.

על פי הועדה המקומית, על מנת שהתוכנית תצא אל הפועל, יש לוודא את היתכנותה הכלכלית, ולכן הופקדה התכנית רק לאחר בדיקה כלכלית של השמאי היועץ מטעם הועדה המחוזית.

לאחר קבלת חוות דעת של שמאי מטעם הועדה המחוזית, סברה הועדה המקומית כי בחוות הדעת נפלו מספר פגמים. הועדה סברה כי לאור חשיבותה בהערכת כדאיות כלכליות התכנית יש להתערב בהחלטת הועדה המחוזית המבוססת עליה. לפיכך הגישה הועדה המקומית ערר למועצה הארצית.

טענות הועדה המקומית

הועדה המקומית טענה, כי חוות הדעת לא לקחה בחשבון תשלום היטל השבחה אשר עשוי להשליך על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. בנוסף טענה כי על פי חוות דעת השמאי, אם הפרויקט יכלול חניות תת-קרקעיות (כפי שאכן נקבע על ידי הועדה המחוזית בהחלטה למרות שהיא חשבה כי יש לאפשר חניות עליות) ואם יהיה חיוב בהיטל השבחה מלא לא תהיה כדאיות כלכלית לפרויקט.

עוד נטען, כי השמאי המייעץ כלל בחוות דעתו 89 דירות תמורה בלבד כאשר בפועל במתחם הצפוני קיימות 101 דירות לפינוי. כמו כן, ביחס ל-12 הדירות הנוספות ול-7 דירות שבעליהן מחזיקים 2 דירות בפרויקט, יש צורך לשקלל גם תשלום מס שבח – מה שעשוי להשליך על חוות הדעת ביחס לכדאיות הכלכלית של הפרויקט.

טענות הועדה המחוזית

מנגד טענה הועדה המחוזית, כי השיקול הכלכלי הוא אחד מהשיקולים שעל מוסד התכנון לבחון בתכנית, אולם הוא אינו השיקול הבלעדי. אי-כדאיות כלכלית או אי-כדאיות מספקת אינה מלמדת על חוסר סבירות של החלטת מוסדות התכנון. לטענות כנגד חוות הדעת השיבה הועדה המחוזית, כי על פי הבדיקה השמאית, התחשיבים לוקחים בחשבון 1.3 חניות לכל אחת מדירות היזם. בנוסף, לצורך התגובה לערר בחן השמאי המייעץ את נושא היטל ההשבחה והגיע למסקנה כי בפרויקט יש רווחיות של 17.39% גם בחיוב מלא של היטל השבחה, כאשר ללא היטל השבחה מגיע הפרויקט לרווחיות של 25%.

הועדה המחוזית הוסיפה ביחס למקדמי הרווח של תקן 21 כי מדובר בקביעות שניתנות לבחינה ולשינוי, ובשנים האחרונות אושרו גם תכניות פינוי-בינוי ברווח יזמי של 17% ואף 15%, ולפיכך ההנחה של רווח מינימלי בשיעור 20% היא סבירה. לעניין החניות, טענה הועדה מחוזית כי אין לאפשר במתחם חניות עליות וזאת כדי לייצר מרחב ציבורי איכותי לדיירים המתגוררים במקום.

החלטת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה

המועצה הארצית לתכנון ולבנייה דחתה את הערר והסבירה כי השמאי התבקש לבחון את הרווחיות של הפרויקט במידה שיוטל היטל השבחה מלא על התוכנית, היטל חלקי או פטור מלא מהיטל השבחה. על פי בחינה זו, במקרה שיינתן פטור מלא מהיטל השבחה, יעמוד הרווח על 25.7%. במקרה שיחול חיוב מלא בהיטל השבחה יהיה הרווח 17.39% בלבד ובמקרה של חיוב חלקי של 30% בהיטל ההשבחה יהיה הרווח 23.08%.

כלומר, שיעור הרווח הצפוי מהפרויקט גם בחלופה המחמירה ביותר של חיוב מלא בהיטל השבחה עומד על 17.39%, שהוא אמנם נמוך מ-20%, אך לא באופן חסר תקדים ביחס לפרויקטים אחרים שאושרו על ידי הועדה המחוזית, ולא ניתן לומר כי מדובר בהחלטה בלתי סבירה.

בנוסף נקבע כי הועדה המחוזית אינה מחויבת לקבל את המלצת השמאי המייעץ. ייתכנו מקרים שבהם שיקולי הכדאיות הכלכלית או רווחיות גבולית  יבוטלו בפני החשיבות הציבורית של תכנית כזו או אחרת. חוות הדעת השמאית, ותקן 21 המשמש ככלי עזר להכנתה, אינם מחייבים את הוועדה המחוזית ובאפשרותה לקבל החלטה מנומקת הסוטה מהם.