משטחים חקלאיים לפרויקטים עסקיים: כך תצלחו את האתגרים שבדרך

בעשור האחרון, המגזר ההתיישבותי הופך אטרקטיבי יותר ויותר עבור משקיעים ויזמים. חלקם מעוניינים להשקיע בתעשיות הקיימות, ואחרים מבקשים להקים בשטחי היישובים פרויקטים נדל"ניים עסקיים. בנוסף, קרקעות חקלאיות הופכות להיות יעד מבוקש להקמת מיזמי אנרגיה מתחדשת לייצור חשמל, וזאת לאור יעדי הממשלה, החותרים לייצור של 30% מסך החשמל באמצעות אנרגיה מתחדשת עד 2030. כפועל יוצא, יישובים רבים מוצאים את עצמם מחוזרים חדשות לבקרים על-ידי חברות אנרגיה שונות ועל ידי יזמים בתחומים אחרים. כידוע, נדל"ן עסקי ביישובים כבר מזמן לא משרת רק את ענפי החקלאות אלא כמעט להיפך – אחת ממטרותיו המרכזיות היא לצמצם את התלות של יישובים (ותושביהם) בתוצרת חקלאית.

יישובים רבים החלו, בעשור האחרון, לא רק להשקיע בנדל"ן עסקי ביישוב, אלא גם לקחת חלק במיזמים מחוץ לתחומי היישוב. בין היתר, אפשר למצוא יישובים שמשקיעים במיזמים מגוונים, כגון:

• פרויקטים במגזר הפרטי.
• יישובים המקיימים פעילות בחו"ל, על רקע תהליך הגלובליזציה והעדפה של ייצור בסמוך לשווקים בחו"ל.
• יישובים שמשקיעים בנדל"ן עסקי ביישובים אחרים, מתוך הבנה עמוקה של עלויות, תשואות וצרכים במגזר.
• משקיעים פרטיים המשקיעים בנדל"ן העסקי ביישובים.

יחד עם זאת, המגזר ההתיישבותי רחוק מלממש את הפוטנציאל הגלום בו. בין היתר, הפוטנציאת לא מתממש בשל מגבלות הרגולציה, המאלצות את היישובים להיות בררניים בבחירת העסקות המוצעות להם ולקיים חשיבה מושכלת וארוכת טווח ביחס לתיעדוף ולאלטרנטיבות.

לצד אתגרים אלה, למגזר ההתיישבותי יש גם אתגרים "בתוך הבית". אתגרים אלה נובעים מכך שיישובים הם תאגידים מיוחדים מתחום המשפט הפרטי שבעלי מניותיהם מתגוררים בהם ומכך שהאגודה השיתופית נועדה לרווחת חבריה ולא בהכרח להשיא להם רווחים.

המגמה – החלשת סל הזכויות של היישובים החקלאיים

מבין כל מדינות ה-OECD, ישראל יוצאת דופן מבחינת משטר הקרקעות. רוב הפעילות הכלכלית- חברתית בישראל מתרחשת במקרקעין בבעלות לאומית, כאשר שיעור הבעלות הלאומית במגזר החקלאי גבוה מהעירוני. ועם הבעלות הלאומית מגיעה ההתמודדות עם שחקן מרכזי – רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).

בחוזי החכירה ובהחלטות רמ"י קבועה חובה לעיבוד הקרקע על-ידי היישוב. יחד עם זאת, קיימות סיטואציות המאפשרות לקיים פעילות עסקית ביישובים, תחת מגבלות מסוימות, כאשר החלטות רמ"י בהקשר זה משתנות חדשות לבקרים, בדרך כלל במגמה של החלשת סל הזכויות של היישובים החקלאיים (בניגוד להפרטה החלה על המגזר העירוני.) בישראל רווחת הגישה הרואה בקיום בנייה למגורים והקמת עסקים שאינם חקלאיים ביישובים איום על חוסן הערים. זאת, בניגוד לגישה הרווחת ברבות מארצות העולם, הרואה בפיתוח באזורים הכפרים ככלי להקטנת פערים סוציו-אקונומיים בין ההתיישבות לערים ובין המרכז לפריפריה.

התנהלות מול רשות מקרקעי ישראל

נוכח האמור, מצוי המגזר ההתיישבותי בחיכוך מתמיד מול רמ"י, בייחוד על רקע הנקודות הבאות:

• התניית שירות בשירות – עוד לפני דיון לגופו של עניין בבקשה לאישור פרויקט, מתנה רמ"י שירות בשירות. עד שלא יוסדרו השימושים אותם רואה רמ"י כחורגים באותו יישוב, לא ניתן לטפל בעסקה. נוכח הבירוקרטיה וקצב העבודה של רמ"י, התניה זו עלולה לעכב עסקה במקרה הטוב, או לסכל אותה במקרה חמור מכך. מכל מקום, יש לתמחר הסדרה זו בעסקה עם היזם.
• חלקו של היישוב בפרויקט – בהתאם לכללי רמ"י, על היישוב להיות בעל זכויות לכל הפחות ב-26% מהון המניות, מהזכות למנות דירקטורים ומהזכות ברווחים בכל פרויקט בשטחו. מגבלה זו מחייבת יישובים שהפרוטה אינה מצויה בכיסם, אך עדיין מעוניינים בפרויקט עסקי, להיות מאוד יצירתיים ביצירת מתווי התקשרות עם יזמים תוך הימנעות מוויתורים מרחיקי לכת.
• מכסת הדונמים לתעסוקה – בהתאם לכללי רמ"י, לכל יישוב מוקצים מספר דונמים מוגבלים לתעסוקה. לפני כשנה קיבלה רמ"י החלטה לפיה מכסת הדונמים תחול גם על יישובים שהחזיקו חוזה היסטורי שאפשר להם לקיים עסקות לתעסוקה ללא מגבלה זו (אך תחת מגבלות אחרות). גם ההטבות שניתנו בעסקות מסוג אנרגיה מתחדשת פוחתות והולכות. לדוגמה, רמ"י קיבלה החלטה לפיה בפרויקט אגירה, יחושב מלוא שטח העסקה על חשבון המכסה ולא רק 10% כנהוג בפרויקט סולארי. בהתאם להחלטות רמ"י, בכל הקשור לעסקות סולאריות ולהרחבת מפעל, קיימת אפשרות (בהתאם לשיקול דעת רמ"י) לחרוג מהמכסה. אך, מדיניות רמ"י היא שניתן לעשות כן רק אם היישוב מיצה את מכסת התעסוקה שלו, אחרת אלו יחשבו על חשבון המכסה. מצב זה גורם ליישובים לתעדף לעיתים עסקה שנספרת במלואה על חשבון המכסה על פני עסקה סולארית (שמניבה תשואה גבוהה יותר), בעוד שאין ודאות שרמ"י תאשר חריגה מהמכסה ביחס לזו האחרונה.

המציאות המשתנה תדיר מחייבת את היישוב החלקאי לתעדף מתוך ראייה לטווח הרחוק אופציות עסקיות על קרקע לא יציבה רגולטורית.

התנהלות מול רשויות התכנון

מלבד מגבלות רמ"י, על מנת שפרויקט נדל"ן עסקי יתממש, יש לצלוח גם את מגבלות רשויות התכנון. מבחינה תכנונית, על מנת להקים פרויקט נדל"ני יש צורך שהייעוד התכנוני יתאים. אם אין התאמה, יש לקדם הליך תכנוני נרחב – תב"ע נקודתית או שינוי ייעוד – אשר מטבע הדברים נמשך זמן רב ויש להיערך לכך מבעוד מועד. בנוסף, עד לאחרונה, רשויות התכנון נקטו במדיניות אכיפה של העלמת עין מתוך "יחסי שכנות טובה." כיום, לאור תיקון 116 לחוק התכנון והבנייה, שהגביר את האכיפה במישור התכנוני, חל שינוי בכללי המשחק. מרכז הכובד הוסט מהוועדות המקומיות ליחידות האכיפה והקשחת מדיניות האכיפה.

גם בעלי תפקידים ביישובים חשופים לאישומים פליליים, בשל ביטול חזקת החפות. על כן מוצע לכל יישוב לערוך בדק בית. גם הנחת העבודה לפיה מבנה שנבנה לפני שנת 1965 אינו נדרש להיתר בנייה נסתרה לאחרונה במסגרת פסיקת בית המשפט המחוזי בחיפה, שקבע כי אין חזקה כזו כלל וכי החל מפקודת בניין ערים משנת 1936 כל מבנה חייב בהיתר בנייה.

מיזמי נדל"ן עסקי בישובים חקלאיים, אם כך, דורשים חשיבה מעמיקה על בחירת ההשקעה, הפרויקט והיזם, ועל משך הזמן. יש לדעת על מה לשים דגש וחשוב מכך, ממה להיזהר. נוכח המגבלות הקיימות, מומלץ ליישובים לערוך התמחרות השוואתית, באופן בו תתקבל החלטה מושכלת באיזה פרויקט ועם מי להתקשר. על ההחלטה להתייחס, בין היתר, להצעה המסחרית, לרצינותו של היזם, לנתוניו של היישוב ובעיקר לחלופות העומדות בפניו.

***

חגית בן משה היא שותפה במחלקת ההתיישבות של משרד ברנע ג'פה לנדה.