ביטול עסקה במקרקעין והחזר מס או עסקה חדשה ותשלום מס נוסף?

“ביטול חלקי” של עסקת מכר במקרקעין – הוא למעשה עסקה חדשה שבה הרוכש בעסקה, מוכר חלק מהקרקע שרכש במקור, בחזרה למוכר בעסקה.

כך, נקבע לאחרונה בפסק דין בעניין קניון הצפון, שניתן על ידי ועדת הערר לענייני מיסוי מקרקעין בחיפה.

מה היה הרקע לסכסוך?

חברת קניון הצפון נהריה נכסים בע”מ וחברת מרכז מסחר (אזו-ריט) בע”מ (“המוכרות“) מכרו לחברת ‘כלל’, זכויות במקרקעין עליהם נבנה קניון הצפון בנהריה וזכויות לקרקע המיועדת למגורים, בתמורה לסך של 175 מיליון ש”ח.

לאור הקמת קניון חדש אחר בנהריה שיצר תחרות משמעותית לקניון הצפון, נקבע לצד התמורה, מנגנון פיצוי לפיו העוררות ישלמו ל’כלל’ תשלומים משלימים אם הרווח השנתי שלה מקניון הצפון יפחת מרף מסוים (“תשלומי השלמה“). במשך מספר שנים שילמו המוכרות ל’כלל’ תשלומי השלמה, עד שנוצר סכסוך בין הצדדים, שהגיע לבית המשפט, ולבסוף הסתיים בהסכם פשרה.

בהסכם הפשרה הגיעו הצדדים להסכמות הבאות:

• “ביטול חלקי” של עסקת המקרקעין – ביחס למחצית הממכר.
• חברת ‘כלל’ תשיב למוכרות 67 מיליון ש”ח לפי שווי מחצית הממכר.
• מנגנון תשלומי ההשלמה יבוטל.
• תשלום פיצוי חד פעמי נוסף, בסך של 53 מיליון ש”ח בגין התחייבויות קודמות שלא קוימו.

רשות המיסים: ה”ביטול חלקי” להסכם המכר המקורי במקרה זה הוא מכר חוזר

לאחר שהגיעו הצדדים להסכמות במסגרת הסכם הפשרה, המוכרות הגישו דיווח למען הזהירות, בטענה כי מדובר בביטול חלקי של הסכם המכר המקורי. רשות המיסים דחתה את הטענה וקבעה: ה”ביטול חלקי” בנסיבות העניין הוא הוא למעשה עסקת מכר חוזר, קרי עסקה חדשה, במסגרתה נמכרו על ידי ‘כלל’ מחצית מהזכויות שנרכשו על ידה בהסכם המקורי בחזרה לעוררות.

כמו כן, קבעה רשות המיסים, כי שווי העסקה החדשה עומד על סכום של 120 מיליון ₪, הכולל את שני התשלומים שהוזכרו בהסכם הפשרה, המהווים את כלל התמורות ששולמו בעסקה. המוכרות טענו מנגד כי גם אם יקבע שמדובר בעסקת מכר חוזר, תשלום הפיצוי החד פעמי בסך 53 מיליון ש”ח, אינו חלק מהתשלום בעד רכישת המקרקעין בחזרה וכי השווי שנקבע בסך 120 מיליון ש”ח אינו משקף את שווי השוק של הממכר, אלא גבוה בהרבה ממנו.

ועדת הערר קבעה: עסקת מכר חוזר לפי התמורה בעד המקרקעין בלבד

ועדת הערר בחנה, האם העסקה אותה מבקשים לבטל כבר יצאה אל הפועל באופן מלא. לעמדת הועדה, אמנם המוכרות טענו כי במהלך חיי ההסכם הן המשיכו להיות מעורבות בנכס ולקחו חלק בניהול הקניון, לאור מנגנון תשלומי ההשלמה והצורך בפיקוח מצידן בשל כך, אך זה לא סותר את העובדה שההחזקה והניהול עברו בשלמותן ל’כלל’, שהפיקה רווחים מתפעול הנכס – כך שהעסקה יצאה אל הפועל באופן מלא.

הוועדה הגיע למסקנה כי הביטול החלקי נובע מכך שהמוכרות הבינו שהעסקה אינה כדאית ולכן העדיפו לא להמשיך את ההתקשרות בהסכם ביחס למחצית מהמקרקעין מכאן ואילך, אך אין בכך כדי לבטל את ההסכם למפרע ולהשיב את המצב לקדמותו.

הוועדה קבעה לבסוף, כי אין מדובר בביטול עסקה אלא עסקת מכר חוזר, כלומר עסקה חדשה.

יחד עם זאת, הוועדה קיבלה את עמדת המוכרות ביחס לשווי עסקת המכר החוזר, לפיה התמורה בסך 67 מיליון ש”ח נקבעה בין הצדדים בתום לב על פי הסכם הפשרה, ואין ביניהם יחסים מיוחדים. בנוסף, אין מחלוקת שהתמורה הזו משקפת את שווי השוק של הנכס, כך שאין כל עילה להתערבות בשווי זה. באשר לתשלום החד פעמי בסך 53 מיליון ש”ח, הוא אינו מהווה חלק מהתמורה בעסקת המכר החוזר – אלא פיצוי ששולם בגין מנגנון תשלומי ההשלמה.

משמעויות וסיכום – מה חשוב לזכור?

החלטה לבטל הסכם אינה ערובה לכך שרשויות מיסוי מקרקעין יקבלו את הביטול וישיבו לצדדים לעסקה את המס ששילמו במסגרתה. אך שימו לב, לא די בכך שלא יוחזר המס ששולם – ייתכן שרשות המיסים תראה בכך עסקה חדשה לכל דבר, כך שהצדדים יידרשו לשלם מס בגין עסקה נוספת. זאת, בנסיבות בהן לא יצליחו הצדדים להראות כי העסקה לא יצאה אל הפועל באופן מלא וכי ניתן להשיב את המצב לקדמותו.

***

עו”ד מאיה כרמי לוברטובסקי היא ראש תחום מיסוי מקרקעין במשרד.

איתי אדלשטיין, מתמחה במחלקת המיסים.

משרדנו מעניק ייעוץ מקיף בתחום המיסוי נדל”ן על כל סוגיו, לרבות תכנוני מס וליווי של כלל הסוגיות המיסויות השונות העולות בקשר עם עסקאות ומיסוי מקרקעין.