כיצד תמוסה רכישת דירות הנמצאות בבניין המיועד להריסה

לעמדת בית המשפט המחוזי שהובעה בפסק הדין שניתן לאחרונה בעניין אחוזת אלנבי בע"מ, יש השלכות משמעותיות עבור משקיעים, יזמים וגם אנשים פרטיים הרוכשים בנייני דירות המיועדים להריסה, ומעוניינים לבצע התאמות בשימוש בנכסים הנרכשים.

פסיקת בית המשפט והערות שניתנו על ידי שופטי ההרכב מחדדות ומבהירות באילו מקרים יחול שיעור מס רכישה הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין לדירות מגורים ובאילו מקרים יחול שיעור המס הקבוע לרכישת קרקע. מפסק הדין עולה כי התשובה לשאלה זו תלויה, בין היתר, בזמן שחלף מאז החתימה על ההסכם לרכישת בניין הדירות ועד למועד הריסתו וכן בשימוש שנעשה בדירות בזמן זה.

בעניין אחוזת אלנבי רכשה העוררת, חברה בע"מ, בניין לשימור בן שתי קומות. לפי היתר הבנייה חלק מהיחידות בבניין מיועדות למגורים וחלקן למשרדים. בפועל, כל היחידות הושכרו למגורים, כולל השטח המיועד למשרדים. ממועד הרכישה ועד למועד מתן פסק הדין הבניין עוד לא נהרס והעוררת המשיכה להשכיר את היחידות למגורים.

העוררת טוענת כי רכשה את הבניין במטרה להרוס אותו במגבלות השימור ולבנות אותו מחדש בתוספת שלוש קומות, לצורך השכרה לדירות נופש. לכן, מדובר לעמדתה ברכישת קרקע או בניין ולא ברכישה של דירות מגורים, ויש לחייבה במס רכישה בשיעור 6%.

מנהל מיסוי מקרקעין טען, כי העוררת רכשה דירות מגורים, וחייב אותה במס רכישה הקבוע בחוק בהתאם (8% – 10%), אבל רק בגין השטחים שלפי היתר הבנייה יועדו למגורים. על יתר השטחים המנהל חייב את העוררת במס רכישה בשיעור 6%.

מבחנים להגדרת דירת מגורים במס רכישה

בית המשפט בחן, האם בנסיבות העניין מתקיימת הגדרת דירת מגורים לצורך מס רכישה הקבועה בסעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין, וזאת על פי שני מבחנים חלופיים שמכתיב הסעיף – מבחן אובייקטיבי, הבוחן אם הדירה משמשת בפועל למגורים, ומבחן סובייקטיבי, הבוחן אם הדירה מיועדת לשמש למגורים.

תחילה בחן בית המשפט את התקיימות התנאי הסובייקטיבי וקבע כי הוא מתקיים בנסיבות המקרה – כלומר, העוררת רכשה דירות המיועדות לשמש למגורים.

אמנם, טענת העוררת לפיה היא תכננה להרוס חלקים נרחבים מן הבניין ולבנות בו דירות שישמשו לדירות נופש התקבלה, אך לצד זאת נקבע, כי העוררת היתה מודעת לכך שייקח בין חמש לשש שנים רק עד להוצאת היתר הבנייה, וכי עד אז היא תמשיך להשכיר את הדירות למגורים ולהפיק רווח של מליוני ש"ח מעצם קיומן כדירות מגורים, כפי שאכן קרה בפועל.

הכרעת בית המשפט: שיעורי המס ברכישת דירות שישמשו למגורים לתקופה ארוכה אך מיועדות להריסה

בית המשפט הדגיש כי לא ניתן לקבל מצב בו המערערת תשכיר את הדירות כדירות מגורים בפועל, תפיק מהן רווח כלכלי משמעותי לזמן רב במליוני ש"ח ועדיין תמוסה כאילו רכשה קרקע.

דהיינו, במקרים בהם תוכח כוונה סובייקטיבית להמשיך להשתמש בדירות שנרכשו כדירות מגורים לזמן משמעותי, גם אם לא בלתי מוגבל, הנכס יסווג כדירת מגורים ולא כקרקע לעניין מס רכישה.

בית המשפט הצביע על מספר סממנים שהיה בהם כדי להצביע על כך שזו אכן היתה כוונת העוררת – היא האריכה את חוזי השכירות הקיימים ובנוסף לא צירפה כל תיעוד המלמד על ניסיון מצידה לקדם את הריסת הבניין תוך עמידה בדרישות השימור.

ביהמ"ש קבע בנוסף כי גם המבחן האובייקטיבי מתקיים בנסיבות המקרה, וכי הדירות שנרכשו משמשות בפועל למגורים. בהקשר זה הודגש כי המונח "משמשת" יכול לכלול כל מצב בו הדירה שימשה וממשיכה לשמש למגורים מבחינה אובייקטיבית, ללא הכרח כי דווקא הרוכש הוא שהתגורר בה קודם.

לסיכום, בית המשפט דחה את הערעור ואימץ את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין, שקבע מס רכישה בשיעור המיועד לדירות מגורים על חלק מהיחידות שיועדו למגורים לפי היתר הבנייה, ואילו את יתר הדירות חייב במס רכישה של 6%, שכן לפי ההיתר לא יועדו למגורים.

אזהרה לנישומים: התייחסות בית המשפט לניסיונות הפחתת מס מלאכותיים

חשוב לציין שתי הערות חשובות של כבוד השופטת סרוסי. הראשונה נועדה לשמש כתמרור אזהרה לנישומים – במקרים בהם יערך ניסיון מלאכותי לכוון את ההתנהלות בנוגע לדירה רק לצורכי הפחתת מס, יטופל המקרה בהתאם לכללים בדבר עסקת מלאכותית לפי סעיף 84 לחוק מיסוי מקרקעין. כך לדוגמה, במקרה בו שיעור המס המיטבי לרוכש יהיה שיעור המס של דירת מגורים דווקא, ולכן הוא ימשיך להשתמש בדירה למגורים רק על מנת לקבל מס מופחת, ומיד לאחר החתימה יהרוס את הדירה.

ההערה השניה מופנית למנהל מיסוי מקרקעין ולפיה עליו לקחת לתשומת ליבו כי לאורך שנים הוא טוען כי כוונת הריסה משמעה רכישת קרקע, מבלי להתחשב במגורים בפועל במקום, ואילו במקרה זה הוא שם דגש דווקא על המגורים בפועל. השופטת קראה למנהל לצעוד באופן עקבי ושיטתי עם קו הטענות שהוא מציג, ללא קשר לתוצאה – דהיינו אם היא מיטבה איתו או לא.

***

צוות מיסוי מקרקעין במשרדנו עומד לרשותכם לכל שאלה