עדכוני חקיקה במיסוי מקרקעין – ינואר 2025

שנת 2025 הביאה עמה חידושים משמעותיים בעולם המס בכלל, ובעולם מיסוי מקרקעין בפרט. להלן עיקרי השינויים שאושרו עד ינואר 2025 בתחום.

מדרגות מס רכישה ברכישת דירת מגורים נוספת

העדכון: הוראת השעה הקובעת מדרגות מס רכישה גבוהות ברכישת דירת מגורים נוספת (8%, 10%) הוארכה עד ל-31 בדצמבר 2026.

ההשלכות: רוכשי דירות להשקעה ישלמו 8% מס רכישה מהשקל הראשון, וזאת עד לסכום של 6,055,070 ש"ח. מעל סכום זה ישולם מס רכישה בשיעור 10%.

הקפאת מדרגות מס שונות

העדכון: בחוק מיסוי מקרקעין קיימות הוראות שקובעות מדרגות מס שונות. בכל תחילת שנה מתעדכנות מדרגות המס בהתאם לעליית המדד הרלוונטי. החקיקה החדשה מקפיאה מדרגות מס מסוימות, כך שסכומיהן לא יתעדכנו לפי עליית המדד עד תחילת שנת 2028.

המדרגות המוקפאות הן: מדרגות מס רכישה של דירה יחידה, מדרגות מס רכישה של דירה נוספת (בשלב זה עד ההקפאה היא עד 31.12.2026), תקרת הפטור ממס שבח לדירה יחידה, מדרגות הפטור ממס שבח במכירת שתי דירות זולות לצורך רכישת דירה אחת יקרה, תקרת הפטור כשהמחיר מושפע מזכויות בנייה נוספות. בנוסף הוקפאו גם מדרגות שונות לפי פקודת הכנסה, ובין היתר, תקרת הפטור על הכנסה מדמי שכירות.

כמו כן, הוקפאו מדרגות מס רכישה הקבועות בתקנות מס רכישה שהוראותיהן מפנות למדרגות המס הקבועות בחוק מיסוי מקרקעין – כגון מדרגות מס הרכישה לעולה חדש.

ההשלכות: למרות עליית המדד, מדרגות המס נשארות זהות ולכן חלק גדול יותר משווי העסקה יהיה חייב במס או יהיה חייב במס בשיעור גבוה יותר, תלוי במקרה.

מס יסף / מס נוסף על הכנסות גבוהות

העדכון: הוטל מס נוסף בשיעור 2% מעבר למס היסף שהיה קבוע לפני כן בשיעור 3%, על הכנסה ממקורות הוניים שעולה על סך של 721,560 ש"ח.

מה נכלל בהצעת החוק אך לא אושר בסופו של דבר?

• הוצע להטיל מס יסף על שבח ממכירת דירת מגורים שאינה פטורה ממס גם אם שוויה נמוך מ-5,382,285 ש"ח. הצעה זו לא אושרה, כך שהשבח במכירת כל דירת מגורים, גם דירת מגורים שאינה פטורה ממס שבח, לא יצטרף לחישוב ההכנסה החייבת, כל עוד שווי המכירה של הדירה אינו עולה על 5,382,285 ש"ח.
• הוצע לגבות את מס היסף כבר בשלב הדיווח על מכירת הזכות במקרקעין למנהל מיסוי מקרקעין. הצעה זו לא אושרה.

ההשלכות: מי שיש לו הכנסה שנתית חייבת בסך שעולה על  721,560 ש"ח (התקרה), יחוייב במס יסף בשיעור 3% על ההפרש מעל התקרה. אם חלק מההכנסה החייבת השנתית הוא ממקורות הוניים, והוא כשלעצמו עולה על התקרה, יחוייב החלק שעולה על התקרה במס נוסף בשיעור של 2%.

לדוגמה: נניח שליחיד יש הכנסה שנתית חייבת בסך של 2,000,000 ש"ח: 1,000,000 ש"ח מקורות הונים ו-1,000,000 ש"ח הכנסת עבודה.

כל ההכנסה החייבת מעל התקרה תהיה חייבת במס יסף בשיעור 3% (1,278,440 ש"ח). בנוסף, הכנסה הונית מעל התקרה, דהיינו 278,440 ש"ח, תהיה חייבת בנוסף במס בשיעור 2%.

העברת מקרקעין שמוחזקים בידי חברת מעטים לבעלי המניות ללא פירוק החברה

במסגרת חקיקה מהפכנית שמטרתה למסות רווחים שלא חולקו כדיבידנד בחברות מסוימות, נקבעה הוראת שעה לשנת 2025, המאפשרת העברת מקרקעין המוחזקים בידי החברה לבעלי המניות שלה בשני מסלולים. מסלולים אלה יחולו רק על חברת מעטים (חברה שהשליטה בה היא בידי 5 בני אדם לכל היותר, בצירוף תנאים נוספים).

המסלול הראשון – העברת המקרקעין לבעלי המניות אגב פירוק החברה בפטור ממס שבח ובפטור ממס רכישה וכן במע"מ בשיעור אפס בשלב הפירוק. במכירת הנכס על ידי בעל המניות בעתיד הוא יוכל לבחור בין שתי חלופות לקביעת יום ושווי הרכישה לצורך חישוב השבח בעסקת המכירה –יום ושווי הרכישה של המקרקעין על ידי החברה או יום ושווי רכישת המניות. שיעור המס במכירה יהיה ליניארי – השבח הריאלי עד יום העברת הנכס לידי בעל המניות יחוייב במס בשיעור 47% והשבח הריאלי מיום המעבר עד יום המכירה יהיה חייב במס בשיעור 25% (בתוספת מס יסף ככל שחל).

לא ניתן יהיה לעשות שימוש בפטור אישי ממס במכירה (פטור דירה יחידה, פטור מוריש).

המס שיוטל הוא מס על דיבידנד בגובה הרווחים הראויים לחלוקה בחברה בלבד. תנאי לכך הוא שהנכס לא שינה את ייעודו למלאי עסקי אגב העברתו לבעל המניות וכל עוד הפירוק החל בשנת 2025 והמס שולם עד תום שנה זו.

המסלול השני – העברת מקרקעין לבעל מניות מהותי ללא פירוק! גם לפי מסלול זה לא יחולו מס שבח ומס רכישה על העברת הנכס, כל עוד היא בוצעה עד סוף חודש נובמבר 2025 וכן יחול מע"מ בשיעור אפס על שלב העברת הנכס לבעל המניות.

גם במסלול זה יכול בעל המניות בשלב מכירת הנכס לבחור בין שתי אפשרויות לקביעת יום ושווי הרכישה כמו במסלול הראשון ושיעור המס יהיה אף הוא דומה לשיעור המס במסלול הראשון, כולל המגבלה על שימוש בפטור אישי.

המס שיוטל הוא מס על דיבידנד בגובה יתרת שווי הרכישה (שווי רכישה כולל הוצאות המותרות בניכוי ובניכוי פחת) של הנכס המועבר ביום ההעברה בניכוי הלוואות ממוסד כספי שנרשם בגינן שעבוד.

מסלולים אלו כדאיים במיוחד במקרים בהם אדם רכש מניות באיגוד מקרקעין בסכום גבוה, אך בשל נסיבות הקשורות במועד רכישת המקרקעין על ידי החברה (לפני שנת 1998) ובמועד רכישת המניות על ידו (לאחר שנת 2005), לא היה יכול לנצל את העלות הזאת בעת מכירת הנכס על ידו לאחר שקיבל אותו מהחברה אגב פירוק, שכן יום ושווי הרכישה במכירת הנכס הם יום ושווי רכישת הנכס על ידי החברה.

לפי חלופות אלו, אותו אדם יוכל לבחור ביום ושווי רכישת המניות על ידו לצורך חישוב השבח במכירת הנכס לאחר שהועבר לידיו, מה שמאפשר לו להתגבר על תקלת המס הנ"ל.

לסיכום, ליחידים שמחזיקים מקרקעין באמצעות חברת מעטים מומלץ לבחון אם האפשרות להשתמש באחד מהמסלולים שהוזכרו לעיל עשויה להיטיב איתם מבחינה מיסויית. כמובן שיש לבחון כל מקרה לגופו ומוצע לא להשתהות שכן יש ליישם את הבחירה במהלך השנה הקרובה.

***

מחלקת מיסוי מקרקעין עומדת לרשותכם בכל שאלה