אין לחייב יזם לבנות חניון תת קרקעי

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה במחוז צפון קבעה כי על מנת לשמור על הכדאיות הכלכלית של פרויקט תמ"א 38/2 הממוקם מחוץ לאזורי הביקוש, מספיק לבנות חניון עילי ואין לחייב את היזם לבנות חניון תת קרקעי.

הועדה המקומית טבריה אישרה בקשת היתר של יזם להריסת בניין בן שתי קומות ובניית בניין חדש במקומו מכוח תמ"א 38/2. אולם, היא דחתה את פתרון החניה העילי שהציע היזם וקבעה כי פרוייקט תמ"א הזה צריך לכלול חניון תת-קרקעי.

על החלטת הוועדה המקומית הגיש היזם ערר בטענה, כי לחפירת חניון תת-קרקעי ישנה עלות כספית גבוהה בהרבה מבניית חניון עילי, ומעבר לעלות הכספית הישירה לחפירת החניון, יש להוסיף גם את למשך הבנייה הנדרש לחפירת החניון, שיוסיף לזמן שבו הוא יידרש לממן דיור חלופי לבעלי הדירות. כיוון שכך, טענתו הייתה כי ההחלטה עשויה להפוך את הפרויקט כולו ללא כדאי מבחינה כלכלית.

הועדת קיבלה את הערר וביטלה את התנאי להקמת חניון תת-קרקעי להיתר הבנייה, מהטעמים הבאים:

1. דרישת הועדה המקומית להקמת חניון תת קרקעי אינה מעוגנת בתכנית מאושרת, או מופקדת או בהנחיות מרחביות, ואף לא נדרשה בדף המידע שהומצא ליזם. כידוע, התקנות מחייבות מתן מענה לחניות הנדרשות בתחום המגרש, ואולם אין הן מחייבות כי החניון יהיה תת קרקעי, ואף אינן מתירות לועדה המקומית לקבוע זאת. גם תכנית המקנה לועדה המקומית סמכות להתיר הקמת חניון תת קרקעי אינה מחייבת הקמתו של חניון כאמור ואף אינה קובעת, כי היא רשאית לחייב בהקמתו כאשר הדבר לא נתבקש.
2. ועדת הערר קבעה כי בדף המידע שהוציא היזם טרם הגשת בקשה להיתר בנייה, לא נכתב, כי תנאי לקבלת היתר בנייה הוא הקמת חניון תת-קרקעי. היזם הסתמך על דף המידע, הוציא הוצאות כספיות לא מבוטלות על בסיס דף המידע, ועתה הוועדה המקומית מבקשת לסטות מהאמור בדף המידע. ועדת הערר שוב חזרה על מושכלות יסוד לפיה הוודאות התכנונית היא ערך שיש לשמור מכל משמר, וחזרה וקבעה, כי רק בסיטואציות חריגות ביותר המפורטות בסעיף 145(ג2) לחוק התכנון והבנייה ניתן לסטות מדף המידע ולהתנות תנאים חדשים בניגוד לאמור בו.
3. הקמת חניה תת קרקעית, אף שהיא מהווה ניצול יעיל של הקרקע וראויה לרוב מבחינה תכנונית, כרוכה בעלות כספית ניכרת. לכן, כאשר באים לחייב את היזם לבנות אותה יש לקחת בחשבון כי התנאי משנה את מאזן הרווח של הפרויקט ועלול להפכו לבלתי כדאי מבחינה כלכלית והשפעה על ההתפתחות העירונית, לרבות מימוש פרויקטים מכוח תמ"א/38 שגם כך היקפם מוגבל.
4. המטרה התכנונית שעמדה ביסוד דרישת הועדה המקומית, כי יוקם חניון תת קרקעי היא הגדלת השטח הפתוח הפנוי במגרש לצרכי חלחול ולרווחת הדיירים. ואולם, מטרה זו ניתנת להשגה ולו חלקית אף ללא חניון תת קרקעי.
5. ביישובי הצפון והפריפריה אשר אינם משופעים בפרויקטים להתחדשות עירונית, הטלת "משקולת" בקביעת תנאים למתן היתר שמשמעותם הכלכלית היא הרסנית לפרויקט באופן שהוא לא יצא אל הפועל, אינה מקובלת.