בית המשפט העליון פסק כי אין לכלול באופן אוטומטי את המע"מ בחישוב היטל השבחה

ביהמ"ש העליון פסק לאחרונה בשאלה האם יש לכלול את רכיב המע"מ בשווי הנכס לצורך חיוב בהיטל השבחה. בית המשפט העליון דחה את החלטת המחוזי ובחר לאמץ את תקן 11 שפרסמה מועצת שמאי המקרקעין ב-2009 הקובע כי חישוב היטל ההשבחה יהיה ללא מע"מ.

הערעור עסק בהשבחה של מספר חלקות מקרקעין שבבעלות המערערת, כתוצאה משינוי ייעודן מייעוד חקלאי לייעוד למגורים. בתוכנית החלה על המקרקעין הוקנתה למערערת הזכות לבנות 256 יחידות דיור צמודות קרקע ולהכרעה במחלוקת זו משמעות כספית ניכרת, המוערכת בכ-17 מיליון שקלים.

הכרעת בית המשפט התבססה על תקן 11 שפרסמה בשמת 2009 מועצת שמאי המקרקעין הפועלת במשרד המשפטים. תקן זה מבחין בין 3 שווקים שונים של רוכשים פוטנציאליים:

השוק הפרטי 

שוק של רוכשים פרטיים שקונים נכסים לצרכים פרטיים, כגון דירת מגורים בבניה רוויה או יחידות דיור בבניה צמודת קרקע. בשוק מסוג זה יש לכלול את רכיב המע"מ בשומת נכס המקרקעין.

השוק העסקי

שוק של נכסים עסקיים או ציבוריים כגון: משרדים, מסחר, מלאכה, תעשיה ותעסוקה. בשוק מסוג זה אין לכלול את רכיב המע"מ.

השוק המעורב

המורכב מרוכשים פרטיים ועוסקים כאחד. בשוק זה השומה שתינתן לא תכלול את רכיב המע"מ, אלא במקרים חריגים. ההחלטה תתבסס על שווי הנכס וגודלו הפיזי, רמת המורכבות הדרושה לצורך מימוש השימוש המיטבי בנכס, וסוג בעל הזכות בנכס.

בית המשפט העליון קבע כי השוק הרלוונטי לענייננו הוא שוק מעורב – שבו פועלים רוכשים יזמים, רוכשים פרטיים וכן קבוצות רכישה. בהתאם לכך, יש מקום לנכות את רכיב המע"מ מהשווי המוערך של המקרקעין.

במילים אחרות, במקרה דנן אין מקום לסטות מן הכלל שקובע תקן 11, לפיו בשוק מעורב ינוכה רכיב המע"מ מהשומה.