בשורה לרוכשי דירות – שינויים משמעותיים בחוק המכר דירות

הכנסת אישרה לאחרונה שינויים בחוק המכר (דירות), בקריאה שנייה ושלישית. השינויים עתידים להשפיע רבות על יחסי מוכר-קונה, בכל הנוגע לעסקאות מכר של דירות קבלן ואלה ייכנסו לתוקף החל מה-7 ביולי (ורק ביחס להסכמים שייחתמו לאחר מועד זה).

פיצוי בגין איחור במסירה

בהתאם להוראות התיקון תשתנה שיטת חישוב תשלום הפיצוי בגין איחור במסירת הדירה לקונה.

עד היום, למוכר נקבעה תקופה של שני חודשי גרייס למסירת הדירה (לאחר תאריך המסירה הנקוב בחוזה), כאשר ככל שהמוכר לא היה מוסר את הדירה עד אז, היה עליו לשלם פיצוי – החל ממועד המסירה החוזי.

התיקון מקצר מצד אחד את תקופת הגרייס לחודש אחד בלבד, אולם מצד שני, להבדיל מהמצב לפני התיקון, היה והמוכר לא ימסור את הדירה עד לאחר תום תקופת הגרייס, הוא ישלם פיצוי, רק החל מתום תקופת הגרייס.

בנוסף, שונה סכום הפיצוי בגין איחור מסירה:

• בגין איחור של חודש עד ארבעה חודשים במסירת הדירה, יעמוד הפיצוי על סך של דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה (ולא סך של פי 1.5, כפי שהיה קבוע עד לתיקון).
• ביחס לתקופה שבין החודש החמישי לחודש העשירי לאיחור, יעמוד הפיצוי על סך של פי 1.25 מדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה (עד לתיקון, הפיצוי עמד על סך של פי 1.5 עד לחודש השמיני, ועל סך של פי 1.25 מאותו מועד ואילך).
• ביחס לתקופה שבין החודש האחד עשר לאיחור ואילך, יעמוד הפיצוי על סך של פי 1.5 מדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה (לעומת סך של פי 1.25 עד כה).

נסיבות הפוטרות מפיצוי בשל איחור במסירה

תיקון מס' 9 של חוק המכר מצמצם באופן משמעותי את טיב הטענות שהמוכר (החברה היזמית) יוכל להעלות ביחס לעיכובים נוספים מעבר לתקופת הגרייס, על מנת לצמצם או לאיין את תשלום הפיצוי בגין האיחור במסירה.

מעתה, המוכר יהיה פטור מפיצוי רק בנסיבות הבאות:

העיכוב נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד.

העיכוב הוא תוצאה של אונס או סיכול החוזה בהתאם להוראות סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (כלומר, נגרם כתוצאה מנסיבות שהמוכר, בעת החתימה על החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנוע אותן).

הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה

עד היום, החוק התיר למוכרים להצמיד 100% מתשלומי התמורה למדד תשומות הבנייה – לפי המדד שנקבע בעת החתימה על החוזה. אולם, התיקון פוגע משמעותית ביכולת המוכר להצמיד את תשלומי התמורה למדד.

מעתה, ככלל, תשלום התמורה לא יוצמד למדד כלשהו ולא תתווסף עליו ריבית כלשהי (למעט מצב בו איחר הקונה בתשלום). עם זאת, התיקון מאפשר לצדדים להסכים על הצמדה למדד של עד 40% ממחיר הדירה הכולל (כשבכל מקרה, 20% הראשונים מהמחיר החוזי של הדירה לא יוצמדו כלל למדד תשומות הבנייה).

בנוסף, התיקון קובע, כי ככלל ניתן יהיה להצמיד את תשלומי התמורה למדד רק עד למועד המסירה שנקבע בחוזה (ולא עד מועדים מאוחרים יותר, כפי שנהגו לא מעט מוכרים לעשות עד עתה), למעט אם העיכוב במסירה נגרם מאחת הסיבות הנ"ל שפוטרות את המוכר מפיצוי (מחדל של הקונה או תוצאה של סיכול החוזה).

***

אנו עומדים לרשותכם ונשמח לענות על שאלות בכל הנוגע לתיקון 9 של חוק המכר (דירות), וכן בסוגיות אחרות בתחום הנדל"ן.

דפנה קליין היא שותפה במחלקת הליטיגציה במשרד ברנע ג'פה לנדה.