הקונה יידרש לשלם היטל השבחה במקרה שהמוכר אינו יכול לשלמו בעקבות הליכי חדלות פירעון

כאשר נמכר נכס מקרקעין לפני שהמוכר נכנס להליכי פשיטת רגל, והיטל ההשבחה לא שולם על ידי המוכר – הוועדה המקומית אינה חייבת להעניק לקונה אישור לצורך רישום הנכס על שמו ולפיכך, יידרש הקונה לשאת בו. זאת לפי פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון.

פסק הדין עסק במקרה בו המוכר התחייב לשאת בתשלום היטל ההשבחה במסגרת מכירת הנכס. עם זאת, לפני שהושלמה העסקה ברישום, נכנס המוכר להליכי פשיטת רגל. כמו כן, כספי הנאמנות שהופקדו במסגרת העסקה להבטחת תשלום היטל ההשבחה לא הספיקו לתשלום היטל ההשבחה במלואו.

השאלה המשפטית אשר עמדה בפני בית המשפט העליון, הינה, מה כוחו של סעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, אשר מאפשר לוועדה המקומית לעכב את האישור לרישום זכויות. זאת במקרה בו לא שולם היטל ההשבחה, בנסיבות בהן חוזה המכר נחתם לפני שהמוכר נכנס להליכי פשיטת רגל.

דעת הרוב הגיעה לתוצאת פסק הדין שלעיל מכמה טעמים:

הראשון – מצבו של הקונה אינו יכול להשתפר בעקבות פשיטת הרגל של המוכר. כשם שהקונה לא יכול לבקש מהועדה המקומית אישור להעברת הזכויות מבלי שההיטל שולם, לפני שהמוכר הפך חדל פירעון, כך אינו יכול לדרוש זאת לאחר מכן.

במצב דברים רגיל הקונה יכול לשלם את היטל ההשבחה בעצמו ולתבוע את המוכר בגין הפרת הסכם המכר. בדומה, במצב בו המוכר נכנס להליכי חדלות פירעון, הקונה יכול לשלם את היטל ההשבחה בעצמו ולהגיש תביעת חוב כנגד המוכר – בשני המצבים עומד הקונה בסיכון כי לא יעלה בידו לגבות את החוב מהמוכר.

השני- הקונה הוא מונע הנזק היעיל והזול. לקונה יש דרכים להגן על עצמו ולא להסתפק בחיוב האובליגטורי שבהסכם. הקונה יכול לברר האם רובץ חוב היטל השבחה על הנכס אותו הוא מבקש לרכוש ועומדים לרשותו כלים חוזיים להבטיח את תשלומו. לקונה יש אינטרס להבטיח את תשלום היטל ההשבחה ויש לו יתרון על פני הועדה המקומית. זאת הן במישור הידיעה על החוב והן במישור הבטחת החוב.

השלכות פסק הדין

לפסק הדין השלכות כבדות משקל על רוכשי נכסים. זאת מאחר והוא מטיל עליהם באופן מפורש, את האחריות להבטיח, כי היטל ההשבחה החל במסגרת העסקה ישולם. זאת גם בנסיבות בהן אינו חל עליהם באופן ישיר על פי ההסכם.

מספר דרכים מוצעות על מנת להימנע מסיטואציה דומה לזו שבפסק הדין במסגרת רכישת נכס:

1. קבלת אסמכתא או חוות דעת לגובה היטל ההשבחה הצפוי לחול במסגרת המכירה וזאת לפני חתימת ההסכם.
2. הותרת כספים מספקים בנאמנות כולל מקדמי ביטחון משמעותיים, בפרט בנסיבות בהן אין הערכה ברורה לגבי סכום היטל ההשבחה.
3. הפחתת סכום היטל ההשבחה מהתמורה למוכר וקביעה בהסכם כי הוא יחול על הקונה (אפשרות זו יכולה להעמיד את הקונה בחשיפה במקרה שסכום היטל ההשבחה הצפוי אינו וודאי).
4. קביעה בהסכם כי היטל ההשבחה יחול על הקונה במסגרת העסקה וישולם מתוך התמורה ישירות לועדה המקומית (בנסיבות אלה יש לוודא הותרת סכום משמעותי ומספיק מתוך התמורה בידי הקונה עד לקבלת שומת היטל ההשבחה).

מחלקת הנדל"ן של משרדנו עומדת לרשותך לכל שאלה. לפרטים נוספים, הקליקו כאן