מס רכישה הוטל על גורם מארגן של קבוצת רכישה

ועדת ערר מיסוי מקרקעין קבעה לאחרונה, כי גורם מארגן של קבוצת רכישה שרכש חלקים לצורך מכירתם בעתיד נחשב חלק מקבוצת הרכישה ולכן עליו לשלם מס רכישה בגין הדירות המוגמרות ולא בגין שווי הקרקע.

נופי קבוצת ניהול ארגנה קבוצת רכישה עבור מכרז של רשות מקרקעי ישראל לבנייה של 96 יחידות דיור. על פי תנאי המכרז, יש לרכוש את זכויות החכירה במקרקעין בשלמותם. לקבוצת הרכישה היו חסרים 27 רוכשים, ולכן נופי החליטה לרכוש בעצמה את יחידות הדיור, במטרה למכור אותן בהמשך. מנהל מיסוי מקרקעין קבע, כי יש למסות את נופי במס רכישה בגין רכישת 27 היחידות בהתאם למדרגות מס רכישה של דירת מגורים כפי שחויבו שאר חברי קבוצת הרכישה, בעוד נופי טענה, כי יש למסותה לפי שווי הקרקע, כפי שממסים יזמים.

נופי הגישה ערעור בטענה, כי אין לראותה כחלק מקבוצת הרכישה. זאת מפני שהיא לא חתמה הסכם הצטרפות לקבוצה ועל מסמכים חוזיים נוספים. כמו כן היא ה"גורם המארגן" (כמשמעות מונח זה בחוק) של קבוצת הרכישה והיא חתומה על הסכם נאמנות בלבד, המסמיך את הנאמן לרכוש את המקרקעין בשם קבוצת הרכישה.

ועדת הערר קבעה, כי הסכם הנאמנות בין נופי לבין הנאמן אינו מסמיך את הנאמן רק לרכוש את המקרקעין, אלא הוא מסמיך את הנאמן לחתום על הסכם רכישת המקרקעין ועל כל המסמכים הנוספים הדרושים לצורך רכישת הזכויות במקרקעין ולצורך הבנייה עליהם. לכן, אין משמעות לכך שנופי לא חתמה על הסכם ההצטרפות לקבוצת הרכישה. זאת כי די בחתימתה על הסכם הנאמנות מול הנאמן (שחתם על כל המסמכים הדרושים לצורך רכישת המקרקעין והבנייה עליהם), בכדי להחשיב אותה כחלק מקבוצת הרכישה.

כלומר, על אף היותה גורם מארגן החברה היתה גם חברה בקבוצת הרכישה והיתה מחויבת למסגרת החוזית של הקבוצה. לכן, עליה לשלם מס רכישה בהתאם לשיעורי ומדרגות מס הרכישה החלות על דירות מגורים.