מתי רכישת מניות של חברה נחשבת כפעולה באיגוד מקרקעין?

חברה יזמית התקשרה עם בעלי הזכויות במקרקעין, בהסכם תמ"א למכירת זכויות הבנייה לבניית ארבע דירות על גג הבניין הקיים. ההסכם נחתם בתמורה לשירותי בנייה, שיפוץ, חיזוק והרחבת הבניין הקיים. כשש שנים לאחר מכן, רכשה העוררת את מלוא מניות החברה.

סוגיית המס הגיעה לפתחו של בית המשפט, שנאלץ להכריע בשאלה: האם בידי החברה המוכרת היו זכויות במקרקעין במועד רכישת מניותיה ע"י העוררת (וזאת בהיעדר נכסים אחרים שאינם מקרקעין), ולפיכך מדובר ברכישת מניות העולה לכדי "פעולה באיגוד מקרקעין" החייבת בתשלום מס רכישה?

השאלה המשפטית

בית המשפט קבע כי בהתאם להוראות הסכם התמ"א, "יום המכירה" בעסקת התמ"א התקיים כשנה לפני מועד מכירת המניות לעוררת ולפיכך במועד רכישת החברה ע"י העוררת, החברה הייתה "איגוד מקרקעין" אשר – החזיקה בזכויות בניה לבניית 4 דירות על גג הבניין הקיים בשטח עיקרי כולל של כ-805 מ"ר בתוספת מרפסות ושטחי שירות, מכוח הסכם התמ"א שחתמה החברה עם בעלי הדירות, וזאת כנגד התחייבות החברה לשפץ את דירות הדיירים בעלי בזכויות במקרקעין. משכך, מדובר ב"פעולה באיגוד מקרקעין", החייבת בתשלום מס רכישה בהתאם להוראות סעיף 9(ב) לחוק.

שווי המכירה לצורך חישובי מס הרכישה ברכישת מניות באיגוד מקרקעין ייקבע בהתאם לשווי המכירה שהיה נקבע במכירת הזכות במקרקעין עצמה. בעסקאות שנעשו בכתב, ושהתמורה בהן נקבעה בתום לב, ובהעדר יחסים מיוחדים, יקבע השווי בהתאם לתמורה החוזית. כאשר תנאי זה לא מתקיים – יקבע השווי בהתאם לשווי שוק שבין מוכר מרצון לקונה מרצון.