נדל"ן: כל מה שצריך לדעת על העלאת מס הרכישה למשקיעים שייכנס לתוקף בקרוב

משרד האוצר הודיע כי העלאת מס הרכישה למשקיעים תיכנס לתוקף כבר ביום ראשון הקרוב (28.11) בהתאם למתווה שאושר פעם נוספת, להעלאת מס למשקיעי הנדל"ן למדרגות של 8-10 אחוזים. זאת בכדי "להרתיע" את המשקיעים מרכישת דירות להשקעה ובכך להקטין ביקושים בשוק הדיור למגורים. הממשלה דחפה להליך חקיקה מזורז עם פרק זמן מינימאלי ביותר להערות הציבור. זאת בשל הרצון לצמצם את נהירת המשקיעים לרכוש דירות עד שהתקנות תיכנסנה לתוקף.

כזכור, ביוני 2015 החליט שר האוצר דאז, משה כחלון, להעלות את מס הרכישה למדרגות של 8%-10% על משקיעי נדל"ן, מתוך מחשבה שהמהלך "יבריח" את המשקיעים. בעקבות משבר הקורונה, ביולי 2020 שר האוצר דאז, ישראל כץ, החזיר את המס על המשקיעים למצבו הקודם, קרי למדרגות המתחילות ב- 5%.

המתווה החדש

על פי ההצעה החדשה, הדומה למהלכו של כחלון בשנת 2015, מס הרכישה על דירת מגורים שנייה יעמוד על 8% מהשקל הראשון עד לסכום של 5,348,565 מיליון שקל. אם הדירה תהיה בסכום העולה על 5,348,565 מיליון שקל, גובה המס על החלק שמעל יעמוד על 10%.

מנתונים שפורסמו בסקירת נדל"ן למגורים של משרד האוצר, עולה כי ביולי 2021, רכשו משקיעים כ- 2.6 אלף דירות. נתון זה גבוה פי שלושה בהשוואה לרמה הנמוכה שנרשמה ביולי אשתקד, וגבוה ב- 80% בהשוואה ליולי 2019.

ניכר, כי הגורם המרכזי אליו מפנים את "האשמה" בכל הקשור לזינוק במחירי הנדל"ן בשנה האחרונה, הוא הורדת מס הרכישה למשקיעים. אלא שמנתוני הדו"ח עולה גם כי המשקיעים פעילים לא רק ברכישת דירות אלא גם במכירה, כך שבסופו של דבר מלאי הדירות שמוחזק על ידם כמעט ולא השתנה ולפיכך ייתכן והם לא ה"אשמים" העיקריים.

הניסיון, לעומת זאת, מלמד כי צמצום פעילות המשקיעים באמצעות העלאת מס הרכישה, לא סייע בהפחתת מחירי הדירות, שבניגוד לתחזיות המשיכו להאמיר גם אחרי העלאת המס.

ההשלכות

בין השנים 2015-2020 ישנו מחסור בדיור להשכרה, שכן היצע הדירות להשכרה בשוק קטן ובהתאם, נגרמה עלייה משמעותית במחירי השכירות. בפועל, השכבה החלשה שאין ביכולתה להעמיד  את ההון הראשוני שיאפשר רכישת דירה, ואשר מתבססת על שוק השכירות, היא הנפגעת העיקרית מהמהלך הזה, ובאופן משמעותי. עבור המשקיעים שיש ביכולתם לקנות את הדירה השנייה, העלאת המס לא תהווה שיקול מכריע בהחלטתם גם כך, שכן בסופו של דבר, אותם משקיעים יגלגלו את העלויות העודפות על השוכרים.

הרווח מהעלאה חוזרת של מס הרכישה על משקיעים, יהיה קטן לאין שיעור מההפסד שייגרם לקופת המדינה, לשוק הנדל"ן ולשוכרי הדירות במדינת ישראל כתוצאה מהניסיון הנוסף להוציא את המשקיעים מהשוק המקומי.

המשקיעים הזרים והמקומיים הם נתח שוק חשוב לאין שיעור למעגל שוק הדיור בישראל. הם מהווים גורם חיובי לשוק נדל"ן חי, תוסס ופעיל. הם מזרימים מיליארדים לקופת המדינה ומגדילים את היצע הדירות להשכרה ובכך בולמים את עליית מחירי השכירות. מוטב היה לו במשרד האוצר היו נותנים לשיקולים אלה את המשקל הראוי להם בבואם להעלות את שיעור המס.