ביהמ"ש המחוזי: בעסקאות פינוי בינוי, חישוב היטל ההשבחה יתבצע על פי שווי מקרקעין של כלל המתחם

לבית המשפט המחוזי הוגש ערעור על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה, אשר קבעה כי לצורך חישוב היטל ההשבחה יש להעריך רק את שוויין של דירות הדיירים, שכן להבחנתה זכויות הבנייה העודפות שמקבל היזם מהוות את "נקודת האיזון… שבלעדיהן לא ייצא הפרויקט מהכוח אל הפועל".

בית המשפט המחוזי, קיבל את הערעור וקבע כי בעסקאות פינוי בינוי יש לחשב את היטל ההשבחה באופן של הערכת שווי המקרקעין בשוק החופשי לפני אישור התוכנית המשביחה לבין שווי המקרקעין לאחר אישור התוכנית המשביחה. ההפרש בסכומים בין המצב הקודם לחדש, הוא שווי ההשבחה ממנו נקבע סכום ההיטל.

בית המשפט שלל את אופן החישוב של ועדת הערר, אשר הפחיתה הוצאות "חיצוניות" שלא ניתן לנכותן תוך שהוא מפנה להלכת אברמוביץ בה נקבע כי "ההוצאות החיצוניות שהוציא בעל המקרקעין לקראת הליכי התכנון שיצרו את 'המצב החדש' לא מהוות חלק משווי השוק של המקרקעין.." … הווה אומר – מקום ששני בעלי מקרקעין השקיעו השקעות שונות בחלקותיהם (בהנחה שעל שתי החלקות חלה אותה תכנית משביחה ושהן בעלות מאפיינים זהים לחלוטין), מידת ההתעשרות השונה של כל אחד מהם – הנובעת מפעולות חיצוניות לתכנית שקדמו לאירוע ההשבחה – אינה רלוונטית לשווי השוק האובייקטיבי ולשומת ההשבחה …"

בית המשפט מבחין בין ההוצאות שנועדו לאישור התוכנית, לבין הוצאות הנדרשות לשם מימוש התוכנית ומבהיר כי יש לנכות מההשבחה אך ורק הוצאות "פנימיות" "הקשורות קשר ישיר למימוש התוכנית". לעניין זה בית המשפט מוצא כי מטלות ציבוריות הינן חלק בלתי נפרד מהוראות הנדרשות למימוש התוכנית וכי יש מקום לנכות "רווח קבלני סביר" בשיעור של 15%-20% וכן "רווח יזמי סביר" בגין ארגון וביצוע הפעולות הנדרשות למימוש התוכנית.

עמ"נ 52383-10-20 ועדה מקומית תל אביב נ' אשדר