בפסק דין תקדימי נקבע כי לא ישולם כפל מס רכישה במכירת מניות בין חברות בפרויקטי תמ"א

בית משפט המחוזי קבע כי לא ישולם כפל מס במכירת מניות לחברה אחרת בפרויקטים של התחדשות עירונית. על פי פסק הדין, במקרה שבו חברת פרויקט העבירה את כלל זכויותיה בפרויקט לחברה אחרת לא ישולם מס רכישה כל עוד לא התקיימו התנאים המתלים לביצוע העסקה של התחדשות עירונית.

פרטי המקרה

שותפות יזמית התקשרה בהסכם עם דיירים בבית משותף ברמת גן לביצוע פרויקט תמ"א 38/2 בבניינם. הסכם בין הצדדים הותנה במספר תנאים מתלים. בין התנאים שנקבעו קבלת היתר בנייה וחתימה על הסכם עם בנק מלווה. כ- 3 שנים לאחר חתימת ההסכם בין הצדדים, נחתם הסכם מכר מניות בין שתי החברות השותפות, כך שהאחת העבירה את כל זכויותיה בפרויקט לחברה השנייה ללא תמורה ממשית.

בעקבות עסקת העברת המניות, מנהל מיסוי מקרקעין באזור מרכז חייב את החברה הרוכשת במס רכישה בשווי זכויות הבנייה של החברה המוכרת.הוא קבע, כי יש לראות בעסקה זו כעסקת איגוד מקרקעין. בעקבות קביעה זו, הגישה החברה הרוכשת ערר לבית המשפט המחוזי מרכז.

לטענת החברה הרוכשת למרות שהסכם התמ"א נחתם בעבר, עדיין קיים ספק ממשי אם הפרויקט ייצא לפועל. זאת מכיוון שטרם הוגשה בקשה להיתר בנייה. משכך, אין מדובר בהמחאת זכויות גמורות ושלמות שכן הזכויות מכוח הסכם התמ"א הינן חוזיות בלבד. עוד טענה החברה, כי דחיית יום המכירה בעסקאות תמ"א 38 היא דחייה מהותית גם ביחס לחובת הדיווח וגם ביחס לחובת תשלום המס.

לפיכך היא תידרש לשלם מס רכישה עבור רכישת המניות וכן מס רכישה נוסף במועד בו יתקיימו התנאים המתלים על פי ההסכם ויתקבל היתר בנייה לפרויקט – משמע כפל מס. החברה הסבירה כי ביצעה את ההעברת המניות בהסתמך על כך שהמחאת זכויות מכוח הסכמים מותלים בהתחדשות עירונית עשויה לחייב במס לכל היותר אך ורק על רכיב התמורה, אם קיים.

מנגד, מנהל מיסוי מקרקעין מרכז טען, כי לפי חוק מיסוי מקרקעין פעולה באיגוד מקרקעין, שהוא איגוד שכל נכסיו הם זכויות במקרקעין תחויב במס רכישה בדומה למכירת זכות במקרקעין. לטענתו, זכויות הבנייה הנמכרות מהדיירים ליזם בעסקאות תמ"א 38 הינן זכויות במקרקעין, בין אם הן אושרו במועד המכירה ובין אם הן צפויות לקבל אישור. על כן אי התקיימות התנאים המתלים במועד זה אינה גורעת מהזכויות החוזיות התקפות שרכשה שותפות הפרויקט מהדיירים. עוד טען, כי דחיית יום המכירה בעסקות אלו אינה דחייה מהותית וכי הצדדים להסכם גמרו אומר להתקשר בהסכם מכר של זכויות ולא בהסכם מסוג אופציה. החיוב במס הרכישה אינו מהווה כפל מס, שכן החיוב מוטל בשל העברת הזכויות באיגוד. תשלום אחד הינו עבור רכישת המניות בחברה המוכרת והתשלום השני עבור רכישת הזכויות מן הדיירים.

החלטת בית המשפט

בית המשפט קיבל את טענות החברה הרוכשת. הוא קבע כי החברה המוכרת אינה מהווה איגוד מקרקעין מכיוון כי הזכויות שנרכשו על ידי השותפות מהדיירים במסגרת הסכם תמ"א 38, טרם התגבשו לכדי זכויות במקרקעין, ועל כן עסקת העברת המניות אינה בגדר "פעולה באיגוד" ואינה חייבת במס לפי חוק מיסוי מקרקעין.

בנוסף נקבע כי כל עוד לא התקיימו התנאים המתלים בהסכם תמ"א 38, אין לראות בהסכם זה כיוצרים זכות במקרקעין בידי החברות היזמיות.

"דחיית יום המכירה בעסקאות תמ"א 38/2 עד למועד התקיימות התנאים, הגיון רב בצידה, והוא אותו הגיון שעומד ביסוד קביעת יום המכירה בסעיף 19 לחוק כפי שנקבע על ידי בית המשפט העליון. דומה שהמקרה שלפנינו מוכיח זאת היטב. הסכם התמ"א נחתם עוד בשנת 2013, וכעולה מדברי העוררת, שהמשיב לא חלק עליהם, עדיין לא התקיימו התנאים. טרם אושרה תוכנית בניין עיר לפרויקט וטרם הוגשה בקשה להיתר בנייה לפרויקט. על כן, צודקת העוררת כי במצב דברים זה, זכויות שותפות הפרויקט מכוח הסכם התמ"א הינן זכויות שטרם התגבשו ומצויות בראשית התהוותן; ממילא קשה לומר כי בשלב זה התגבשה "הנאתם כלכלית" של הצדדים לעסקה".