ניתן להצמיד שטחים מגינה משותפת לדירות קרקע כתחליף למרפסת שמקבלות דירות גבוהות

במסגרת פסק דין של המפקחת על הבתים המשותפים בתל אביב, אכפה המפקחת חתימה של הסכם תמ"א 38 על דייר שעיכב את הוצאתו לפועל של הפרויקט. בין היתר פסקה, כי אפשר להצמיד שטחים מהגינה המשותפת לדירות הקרקע, כתחליף למרפסות שמקבלות הדירות הגבוהות. עם זאת נקבע כי שטחי הגינה של דירות הקרקע יוקטנו, כך שיהיו זהים לשטחי המרפסות שיתווספו לדירות.

פסק דין זה נסוב סביב הסכם תמ"א 38 ברח' בני משה בתל אביב. הבית המשותף מורכב מ-3 מבנים (בניין רכבת), 3 קומות מעל קומה מפולשת, כאשר בקומה המפולשת קיימות ארבע דירות קרקע. בהסכם נקבע כי תינתן תוספת של 25 מ"ר לכל דירה, מרפסת בגודל של 9 מ"ר, יבנה מתקן חנייה רובוטי, תיתוסף גינה לדירות הקרקע ועוד. היזם יקבל 16 דירות אשר ייבנו על גג הבניינים. על הסכם התמ"א חתמו כל הדיירים מלבד דייר סרבן אחד אשר נגדו הוגשה התביעה.

הדייר הסרבן טען כי מתקן החנייה הרובוטי אמור להיבנות סמוך לדירתו, באופן שיגרום לו מטרד רב. בנוסף המתקן אמור לשמש גם את הבניין הסמוך ועל כן מדובר במתן זכות שימוש ברכוש המשותף ולא ניתן לעשות זאת ללא הסכמת כלל הבעלים.

טענות נוספות נגעו לשתי דירות הקרקע שעתידות להיהרס לצורך בניית מתקן החנייה האוטומטי, בתמורה לקבלת דירות חדשות עם גינה צמודה. לטענתו חלקה היחסי של דירתו ברכוש המשותף גבוה פי 2 מחלקן של דירות הקרקע, אולם הפיצוי שהם יקבלו עולה לאין שיעור על התמורה שהוצעה לו. הוא טען בנוסף, כי הגינה המוצעת לדירות הקרקע כתחליף למרפסת המוצעת לדירות הגבוהות הינה חלק מהרכוש המשותף והצמדה זו מפרה את השוויון בין כלל הבעלים.

לאחר שנתיים של דיונים דחתה המפקחת את טענות הדייר הסרבן.  המפקחת קבעה כי:

1. על מנת לשמור על שוויון בין הדירות ניתן להצמיד לדירות הקרקע שטח חצר הזהה לשטח המרפסות שמקבלות דירות גבוהות. הואיל ולכל הדירות בבית המשותף מתווספת מרפסת אחת לפחות, אין מניעה שגם לדירות הקרקע יתווסף שטח חצר, במקום מרפסת. זאת כל עוד שטח החצר אינו עולה על שטחן הכולל של המרפסות שניתנות לכל דירה טיפוסית.
2. לא הוכח קיומו של פתרון חניה חלופי אשר ייתן מענה טוב יותר לכלל בעלי הדירות. על כן, אין מנוס מהריסת 2 דירות קרקע לשם הקמתן. בהינתן יתר המגבלות זו אינה מהווה כשלעצמה תמורה עודפת.
3. פתרון החניה המוצע במסגרת הפרויקט עולה ישירות מהוראות תמ"א 38, הקובעות אפשרות של התקנת מקומות חנייה גם מחוץ לשטחי המגרש. הועדה המקומית אישרה הקמת מתקן חניה רובוטי שישמש הן את הבית משותף והן את הבניין הסמוך.