למי שייכות זכויות הבנייה?

פסק דין של בית המשפט העליון הופך את החלטת המחוזי וקובע כי אין בהצמדת גג לדירה מסוימת תוך הסכמה לבנייה מסוימת על אותו הגג, כדי להוות הסכמה לוויתור על מלוא זכויות הבנייה, לטובת אותה הדירה.

פסק הדין ניתן במסגרת ערעור שהוגש על-ידי חלק מבעלי הדירות בבניין בתל-אביב, על פסק הדין של בית המשפט המחוזי.

המחוזי קבע כי זכויות הבנייה הן רכוש משותף, שיכול להיות מושא להסכמות חוזיות, וכי זכויות אלו הוקנו לשתי דירות מסוימות בבניין, על-פי הסכמים שנחתמו בשנות החמישים והשישים בין כלל בעלי הדירות בבניין.

על-פי ההסכמים הנ"ל, נקבע כי שטח גג הבניין יוצמד לשתי הדירות, וכי בעליהן של שתי הדירות יהיו רשאים לבנות קומות נוספות על שטח הגג הצמוד. ואכן, קומות אלו נבנו במהלך השנים.

מקור זכויות הבנייה הנוספות

בשנת 1994 פורסמה תכנית מתאר מקומית, לפיה אושרו תוספות בנייה על הגג, בשטח כולל של 460 מ"ר. בשנת 2008 הוכרז הבניין כמבנה לשימור וככזה, הוטלו עליו מגבלות, אשר מונעות תוספת בנייה בתחומו. לאור זאת, הוקנו לבניין זכויות בנייה נוספות בשטח של 1,211 מ"ר, אותן ניתן לנייד למקרקעין אחרים, אשר חלק מתוכן ניתנו כתמריץ ישיר לשיקום הבניין, וחלק ניתנו בגין יתרת זכויות הבנייה שאינן ניתנות עוד לניצול בבניין (כיוון שהוכרז לשימור) בשטח האמור של 460 מ"ר. על רקע רצון בעלי הדירות בבניין  למכור את זכויות הבנייה כאמור לצד שלישי, התעוררה מחלוקת בין בעלי דירות הגג לבעלי שאר הדירות,  בשאלה למי שייכות הזכויות הנ"ל.

בעלי הדירות בבניין טענו כי זכויות הבנייה והתמורה בגינן שייכות לכלל בעלי הדירות, והגישו תביעה בעניין לבית המשפט המחוזי. המחוזי דחה את התביעה ביחס לזכויות הבנייה בשטח של 460 מ"ר, וקבע שזכויות הבנייה הנ"ל הוקנו לשתי דירות הגג בלבד. עמדת בית המשפט המחוזי הייתה כי ההסכמים שנחתמו בין בעלי הדירות בבניין וצווי הרישום מלמדים בבירור על כוונתם להעניק את כלל זכויות הבנייה, לבעלי הזכויות בשתי הדירות הנ"ל.

הקניית זכויות הבנייה – ב"רחל בתך הקטנה"

בערעור שהוגש לבית המשפט העליון, הפך העליון את החלטת המחוזי. העליון קבע כי אין בהצמדת גג לדירה מסויימת כדי להוות הסכמה להקניית הזכות הבלעדית לאותה דירה לנצל את זכויות הבנייה על הגג הצמוד – גם אם הגג הוא המקום היחיד בו ניתן לממש בפועל זכויות אלה.

במקרה האמור, בהסכמים שנחתמו בין בעלי הדירות לא הוזכרו המילים "זכויות בנייה", וההסכמה להצמדת הגג ולבנייה מסוימת עליו, לא כוללת אינדיקציה לוויתור שלם על כלל זכויות הבנייה. לפי העליון, ויתור על זכויות בנייה עתידיות יעשה באופן ברור ומפורש. בנוסף צויין כי מדובר בתכנית עירונית שיזמה הוועדה לתכנון ובנייה ביחס לשטח העיר כולו ולא תכנית שיזמו בעלי הדירות בבניין. לפיכך, אין אינדיקציה לכך שבמועד ניסוחם של ההסכמים בין בעלי הדירות, הצדדים צפו או יכלו לצפות תוספת כזו של זכויות בנייה, וקל וחומר שלא לוותר עליהן.

בסופו של יום, בית המשפט העליון קבע כי יש לקבל את הערעור וכי זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות שניתנות לניוד ולמכירה מצויות בבעלותם של כלל בעלי הזכויות בבניין, לפי חלקם היחסי ברכוש המשותף.

פסק הדין מדגיש את החשיבות של עריכת הסכמות חוזיות בין הצדדים באופן בהיר ומפורש – הן ביחס להצמדת שטחים ליחידה מסוימת, הן ביחס להקניית זכויות בנייה קיימות או עתידיות והן ביחס לאפשרויות הניצול של זכויות כאמור, בשטחי ההצמדות ובכלל.

***

מחלקת הנדל"ן בברנע ג'פה לנדה תשמח לעמוד לרשותכם בשאלות הקשורות לזכויות בנייה, הקנייתן וניצולן, ובשאלות נוספות.

עו"ד אלון וולנר הוא שותף במחלקת הנדל"ן.