בית המשפט העליון מאבחן את היקף השינוי בבקשה להיתר "חדשה" לבקשה "מתוקנת שאושרה בעבר"

בית המשפט העליון ביטל לאחרונה פסק דין של בית המשפט המחוזי מרכז, לפיו נדחתה בקשת היתר בניה מכוח תכנית תמ"א 38/2. בית המשפט העליון קבע, כי נדרש היה להצביע על פגם משמעותי באופן הפעלת שיקול דעתה של ועדת הערר כדי להצדיק את התערבות בית המשפט. ומשזה לא היה קיים הרי שלא ניתן היה לבטל את אישור הבקשה למתן היתר בניה מכח תמ"א 38.

המערערים הינם בעלים של מגרש וחברה קבלנית יזמית שהתקשרו לצורך הריסת מבנה קיים והקמת מבנה בן 4 קומות ובו 8 יחידות דיור במסגרת תמ"א 38/2. הועדה המקומית דחתה את הבקשה בנימוק, כי המבנה המתוכנן יהיה "חריג באופן קיצוני" לסביבתו ולאופי השכונה וכי היה על המערערים להגיש בקשה לפי תב"ע רע/2000 החלה על המקרקעין, ולא לפי תמ"א 38. ועדת הערר קבעה כי על הועדה המקומית לאשר את היתר בנייה מכוח תמ"א 38/2. הועדה המקומית החליטה להגיש עתירה על החלטה זו.

במהלך הדיונים בעתירה פרסם המשנה ליועץ המשפטי לממשלה הנחיה באשר לאופן שבו יש לחשב את תוספות זכויות הבניה מתוקף תמ"א 38 במסלול של הריסה ובניה. על פי הנחיה זו, צומצמו היקפי השטחים שניתן להוסיף ולבנות במסלול זה. בעקבות זאת קבע בית המשפט לעניינים מנהליים, כי יש להשיב את הדיון לועדת הערר לצורך בחינת אופן חישוב זכויות הבנייה. ועדת הערר קיבלה את עמדת המשנה ליועץ המשפטי לממשלה וקבעה, כי על המערערים לתקן את בקשתם על מנת שתהיה תואמת לאופן חישוב השטחים.

עוד בטרם הוגשה בקשה מתוקנת על ידי המערערים, חלו שינויים במדיניות התכנון כלפי תמ"א 38. פורסם ברשומות תכנית מפורטת אשר הגבילה את תחולת התמ"א במגרשים בהם מבנים צמודי-קרקע ברעננה ואושר תיקון 3/א לתמ"א 38 במסגרתו אומצה עמדת המשנה ליועץ המשפטי לממשלה באשר לאופן חישוב השטחים.

המערערים הגישו את הבקשה המתוקנת אך זו נדחתה שכן נקבע, כי מדובר בבקשה חדשה. לפיכך חל עליה המצב התכנוני-משפטי הקיים ביום הגשתה. כמו כן נקבע,  כי הוראות המעבר הקבועות בתיקון 3/א, המאפשרות בתנאים מסוימים להחיל את הוראות תמ"א 38 ערב התיקון כך שניתן יהיה להוסיף על הבניה הקיימת של 2.5 קומות, לא חלות על בקשה זו. עם זאת, אפשרה הועדה המקומית למערערים להגיש בקשה חדשה להיתר על פי התיקון, במסגרתה ניתן יהיה להוסיף 1.5 קומות. המערערים הגישו בשנית ערר על החלטת הועדה המקומית, אשר התקבל על ידי ועדת הערר.

בהחלטה, אשר צוין בה כי היא מהווה "השלמה" להחלטה בערר הראשון, נקבע כי אין כל מניעה תכנונית לאשר את הבקשה המתוקנת על סמך תכנית רע/2000 וכי יש לתת "משקל מסוים" גם לאינטרס ההסתמכות של המערערים אשר בקשתם להיתר בניה אושרה במסגרת ההחלטה בערר הראשון. עוד קבעה ועדת הערר, כי הוראת המעבר חלה באופן המחיל על הבקשה את הוראות תמ"א 38 ערב התיקון. זאת, מאחר שהבקשה מהווה 'בקשה מתוקנת' שאושרה טרם החלתו של תיקון 3/א להבדיל מ'בקשה חדשה'. על החלטה זו הגישה הועדה המקומית עתירה נוספת לבית המשפט לעניינים מנהליים במחוזי מרכז.

בית המשפט המחוזי קיבל את העתירה וקבע, כי מדובר במקרה חריג המצדיק את התערבותו בהחלטת ועדת התכנון. זאת, בין היתר מאחר שהבקשה המתוקנת תיצור שינוי "דרמטי" בשטח ביחס לבקשה הקודמת ומאחר שהיא מחייבת "תכנון חדש ביחס למבנה כולו". ככזו היא מהווה 'בקשה חדשה' עליה חל משטר תכנוני-משפטי שונה.

בית המשפט העליון קיבל את טענות המערערים וקבע, כי מדובר בבקשה מתוקנת וכי יש לתת למערערים היתר בנייה מכוח תמ"א 38.

זאת מהטעמים הבאים:

1. הבקשה המקורית למתן היתר אושרה עוד בהחלטת ועדת הערר מ-2015. אין לראות את החלטת בית המשפט לעניינים מנהליים להשיב את הבקשה לועדת הערר לצורך בחינת חישוב השטחים משום דחייה של הבקשה למתן היתר. בהתאם לכך, בהחלטתה המשלימה של ועדת הערר צוין כי יש צורך בעדכון היקף שטחי הבניה שלגביהם היא חלה וכי על המערערים להגיש בקשה מתוקנת למתן היתר, להבדיל מבקשה חדשה.
2. השאלה אם חל שינוי בבקשה לא מצטמצמת לכדי בחינה טכנית בלבד. בחינת היקף השינוי בבקשה כאמור והכרעה אם מדובר בבקשה "חדשה" שיש לאשר או "מתוקנת" שאושרה בעבר, מצריכה עיון מדוקדק בפרטי הבקשה והבנה מקצועית באשר להשלכות השינויים שנערכו בה.
3. אופן חישוב השטחים לצורך קביעה אם מדובר בבקשה חדשה, מצוי בליבת שיקול הדעת המקצועי של ועדות התכנון ובפרט ועדת הערר. על כן, היה על בית המשפט לעניינים מנהליים להצביע על פגם משמעותי באופן הפעלת שיקול דעתה של ועדת הערר כדי להצדיק את התערבותו בקביעתה המקצועית ולקבוע בניגוד לעמדתה. לטענת בית המשפט העליון לא עלה בידי בית המשפט לעניינים מנהליים להצביע על פגם כלשהו.
4. קביעת בית המשפט לעניינים מנהליים שלפיה החלטת ועדת הערר לוקה בחוסר סבירות קיצוני נבעה בעיקרה מאופן חישוב הפערים בין היקף הבינוי המבוקש בבקשה המקורית לבין הבקשה המתוקנת. משהצדדים מסכימים כעת כי הפער בין הבקשות עומד על כ-10% אחוזים בלבד, הרי שלא הייתה הצדקה להתערב בהחלטת ועדת הערר.