האם רכישת זכויות היא רכישת דירה?

בית המשפט המחוזי פסק לאחרונה כי רכישת זכות מחברה בעסקת תמ"א 38 יכולה להיחשב כרכישת דירה.

הפסיקה התרחשה לאחר שרשות המסים חייבה רוכשי זכויות מחברה קבלנית (בפרויקט תמ"א 38) במס רכישה.

הרוכשים ערערו, וטענו כי לא רכשו זכויות במקרקעין, אלא רכשו זכויות מחברה קבלנית, אשר חתמה עם דיירי בניין לבצע חיזוק לבניין מכוח תכנית תמ"א 38. עם סיום הפרויקט היו ברשות העוררים חלק מדירות המגורים החדשות שנבנו, מאחר ובמועד הרכישה על הסכם ההמחאה טרם ניתן היתר בנייה לפרויקט התמ"א ולכן טרם התקיימו התנאים המתלים ויום המכירה הנדחה עדיין לא הגיע.

העוררים טענו כי רכשו את הזכויות במקרקעין שהיו לחברה, וכי יש לחייבם במס הרכישה רק ביחס לשווי הזכויות באותה העת.

בית המשפט דחה את הערעור וקבע כי העוררים רכשו זכות במקרקעין והמחלוקת העיקרית היא זיהוי הזכות שנרכשה – האם מדובר בדירת מגורים או בזכות אחרת במקרקעין.

בית המשפט קבע כי העוררים הם "קבוצת רכישה" וזאת לאור קיומה של "תמורה"  ל-"גורם המארגן". עוד קבעה הפסיקה כי החברה פעלה בעצמה או באמצעות אחר לארגון העוררים, כולל הכנסת מסגרת חוזית, אך עדיין יש לבדוק אם עשתה זאת "בתמורה". ככל ויתברר כי החברה עשתה זאת "במישרין או בעקיפים, לרבות בשווה כסף", יחשבו העוררים כחלק מקבוצת רכישה ויחויבו במס רכישה כאילו רכשו "דירת מגורים".

במקרה האמור, בית המשפט בחן את מבחן התמורה מטעם החברה וקבע כי העוררים שילמו לחברה והוכח קיומה של תמורה ולפיכך יש לחייב את המערערים בתשלום מס רכישה של דירה.