הרבה יותר מ-66%: השינויים החשובים בהתחדשות עירונית שאתם חייבים להכיר
אחרי שנים של ציפיה, אושרו תיקונים לחקיקה הנדרשת לקידום מתחמי פינוי בינוי. בעוד כולם מדברים על הורדת הרף ל- 66%, נציין כי יש הרבה שינויים נוספים. כלל השינויים, קטנים כגדולים, חשובים אחד אחד.
לא פחות משמונה חוקים שונים תוקנו – חוק התכנון והבנייה, חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), חוק רשות מקרקעי ישראל, חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חוק מיסוי מקרקעין וחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) והכל במטרה לקדם את תחום ההתחדשות העירונית ולייצר ודאות תכנונית, משפטית וכלכלית ליזמים ובעלי הדירות
עיקרי השינויים וחשיבותם:
היטל השבחה
זהו ללא ספק אחד מהשינויים החשובים ביותר, ובו ניסיון לייצר ליזמים ודאות כלכלית, בבואם לתכנן פרויקטים של ההתחדשות העירונית.
החל מהמועד הקובע – 1 למאי 2022, שיעור ההיטל שיחול במקרקעין למגורים (תשומת הלב כי ההיטל הינו למגורים בלבד, אין התייחסות למסחר/תעשייה/משרדים) בשל אישורה של תכנית פינוי בינוי הוא רבע ההשבחה.
יחד עם זאת הוחלט כי כל רשות מקומית רשאית עד למועד הקובע, לחלק את השטח בתחומה לאזורים ולקבוע כי בכל אזור (שטח אזור לא יפחת מ- 30 דונם), יוטל היטל ששיעורו יעמוד על מחצית או רבע ההשבחה, או שלא תחול בו חובת תשלום היטל כלל. קביעת הרשות תחול לתקופה של 5 שנים מהמועד הקובע. בתום כל 5 שנים רשאית הרשות לקבוע מחד את שיעור ההיטל.
הרשות המקומית תערוך את החישוב, בהתחשב בין היתר בשיקולים הנוגעים לערכי הקרקע, לצפיפות יחידות הדיור הקיימות והצפויה.
ההיטל יחול גם על תכנית שהוגשה למוסד תכנון לפני המועד הקובע. ככל והרשות תקבע היטל שונה ממה שנקבע בחוק, יחול ההיטל שקבעה הועדה. ככל ולא תקבע הועדה מתחמים עם שיעורים שונים של מס יחול ההיטל שחל בהוראות החוק.
הרוב נדרש
בפרויקטים של פינוי בינוי הרוב הנדרש צומצם מ- 80% ל- 66%. הדרישה לבעלות של 75% מהרכוש המשותף בוטלה. כמו כן, הדרישה להסכמה מכל בניין במקבץ צומצמה מ-66% ל- 60%.
לא יילקחו בחשבון זכויותיו או חלק מזכויותיו של בעל דירה שלא הסכים לעסקת פינוי ובינוי, אם נמצא שהתנגדותו נובעת מבנייה או משימוש שלא כדין בנכס ברכוש המשותף או בשטח הגובל לבניין, או שהתנגדותו נובעת מפיצול דירתו לדירה אחת נוספת לפחות שלא כדין.
לצורך החישוב ללא הסרבנים, צריכה להיות מוצגת ראיה על הבנייה שלא כדין וכן לפחות 50.1% מבעלי הדירות שיש בבעלותם 50.1% מהרכוש המשותף מסכימים לעסקת פינוי בינוי.
לעניין החישוב של ה- 50.1% אלו יחושבו מכלל בעלי הדירות לרבות בעלי הדירות המתנגדים.
הבהרה חשובה לסיום – הקטנת שיעור הרוב הנדרש אינה חלה על עסקת תמ"א 38 (גם לא 38/2).
קשישים
בהוראות חוק פינוי ובינוי נקבעו סוגי פתרונות לקשישים בני 75 ו- 80 (מעבר לבית אבות, רכישת דירה חלופית, קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה לשם רכישה דירה חלופית, שתי דירות בשווי מצטבר של דירה התמורה, דירה קטנה יותר בתוספת תשלומי היוון לשווי דירת התמורה).
בתיקון לחוק הופחת הגיל מ- 75 ל- 70 שנה ומ- 80 ל- 75.
יחד עם זאת, יש לזכור כי ההגדרה קובעת כי קשיש הינו מי "שבמועד בו נחתמה עסקת פינוי בינוי ראשונה מלאו לו 70 שנה, ובמועד האמור התגורר הוא בבית לפחות שנתיים".
אין עדיין פתרון מה קורה לפרויקטים בהם הדיירים התחילו כ"צעירים" והפכו ל"קשישים" כאשר הגיע המועד בו הם אמורים להתפנות. יחד עם זאת ומתוך הכרותינו את הרוב המוחלט של החברות והיזמים הגדולים והמובילים בישראל, יש להדגיש כי יש הבנה ברורה לאוכלוסייה זו וכלל החברות והיזמים פועלים בצורה מוסדרת לתת פתרון לאוכלוסייה זו.
סמכות לביטול הסכמים
כתוצאה מכמות ה"מחתימים" בתחום וחברות אשר כושלות בקידום הפרויקטים, הוסף סעיף הקובע כי שר המשפטים יקבע הוראות, לעניין תוכנה וצורתה של עסקת פינוי בינוי, לרבות הוראות שבהפרתן יראו את העסקה כבטלה. הממונה (כהגדרתו בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית) יהיה רשאי לדון בפנייה של בעל דירה כנגד היזם/מחתים ולתת אישור לבעל דירה כי עסקת הפינוי בינוי בטלה.
טרם ברור אם ניתן יהיה מכוח אישור זה לפעול לביטול הערות אזהרה שנרשמו לטובת היזם על דירת הבעלים, או שעדיין יצטרך בעל הדירה לפנות בהליך משפטי נוסף כנגד היזם.
תוקפה של עסקת פינוי בינוי
נקבעו מועדים חדשים ליכולת לבטל הסכמים של -פינוי בינוי. רוב בעלי הדירות בבית המשותף, לרבות מי שלא חתם על עסקת פינוי בינוי, רשאים להחליט על ביטול עסקת פינוי בינוי שנחתמה וזאת בתנאי כי:
- לא נחתמו הסכמי פינוי בינוי עם 50% מהבעלים וזאת תוך שנתיים ממועד חתימת ההסכם הראשון, או שהיזם לא התקשר עם 60% מבעלי הדירות תוך 4 שנים ממועד חתימת ההסכם הראשון. (ככל שיש 40% דיור ציבורי במתחם החישוב ייערך ללא הדיור הציבורי)
- לא הוגשה תוכנית מפורטת (תכנית בהתאם לס. 83(א)(1) לחוק התכנון והבנייה) למוסד התכנון בתוך 4.5 שנים ממועד חתימת ההסכם הראשון (סעיף זה לא חלק על מתחם שהוכרז לפי ס.14(א)(1) לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
ככל ונחתמה עסקת פינוי ובינוי בבית משותף המצוי במתחם פינוי ובינוי או במתחם שקיבל אישור מקדמי לפי סעיף 14 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, וקיימות במתחם כאמור 120 יחידות לפחות, יוארכו בשנה התקופות האמורות.
ככל ויינתנו הודעה על ביטול הסכם בהתאם להתקיימות הנתאים האמורים, לא יראו את בעל הדירה כמפר הסכם. יחד עם זאת הוסף סעיף המאפשר לשר המשפטים לקבוע הוראות לעניין תשלום ליזם שעסקה עמו בוטלה לפי הוראות סעיף זה.
לא ברור מדוע לשר המשפטים קיימת האפשרות לחייב את בעלי הדירות בפיצוי היזם, אם הודעתם על ביטול ההסכם נעשתה על פי הוראות החוק.
מינימום יחידות דיור חדשות בעסקאות פינוי בינוי
לצורך אישור המתחם, כמתחם לפינוי בינוי, קבעו הוראות המס של המדינה כי קיים מינימום של 24 יח"ד מתפנות. במסגרת התיקון הוסף לתנאי זה, תנאי נוסף והינו כי יוקמו לא פחות מ- 70 יח"ד חדשות במקומם.
יחד עם האמור, רשאי מנהל הרשות להתחדשות עירונית, להכריז על שטח שקיימות בו 12 יחידות לפחות כעל מתחם פינוי בינוי ובתנאי שהן כלולות בתוכנית לפינוי ובינוי שהופקדה, הכוללת 24 יחידות לפחות. במקרה האמור יראו את כל השטחים שהוכרזו עליהם כמתחם אחד לפינוי בינוי.
מיסוי:
מספר רב של שינויים בוצעו גם בחוק מיסוי מקרקעין לעניין תחום ההתחדשות העירונית, אך נבקש להדגש 3 שינויים חשובים.
- נמחק סעיף לחוק שקבע כי "יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים – כמוכר אחד".
- הפטור ממס לדירת מגורים אחת בלבד במתחם בוטל וכעת אין הגבלה על מספר הדירות בבעלות היחיד שיכולות לקבל את הפטור ממס.
- בוטלה המניעה מפטור ממס במקרה של העברה לקרוב בפחות מ- 24 חודש מהסכם הפינוי בינוי.
***
יובהר כי אין בתקציר זה מכדי להביא את כלל השינויים.