פטור מהיטל השבחה לממ"ד יחול גם אם ניתן היה לבנות ממ"ד ללא ניצול ההקלות

לאחרונה ניתן פסק דין שעוסק במתן הקלות בבניית ממ"ד. פסק הדין של כבוד השופטת דפנה ברק-ארז יוצר מבחן שבאמצעותו יש לבחון את החלת הפטור מחבות בהיטל השבחה בגין בניית ממ"ד, בהתאם לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.

פרטי הבקשה

הבקשה הוגשה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה, לאחר שבית המשפט המחוזי הרחיב את פרשנות הפטור, וקבע כי במקרה של בניית ממ"ד תוך ניצול הקלות (שנתבקשו במסגרת בקשה להיתר בניה מכוח תמ"א 38), הפטור יחול, וזאת גם אם ניתן היה לבנות ממ"ד תקני ללא ניצול ההקלות. הפטור יחול גם אם בעצם ניצול ההקלה יבנה הממ"ד בצורה נוחה יותר ושמישה יותר (עד כדי להוות חדר נוסף לכל דבר ועניין), ובנייתו תשביח את מצבה התכנוני של הדירה ותעלה את ערכה הכספי. מנגד, קובע המחוזי כי הפטור לא יחול אם בעצם ניצול ההקלה לבניית הממ"ד, נוצרה אפשרות תכנונית להוספת שטח עיקרי.

על פי בית המשפט, מטרת הפטור היא לעודד התמגנות של הציבור מאירועי לחימה ואסונות טבע. מנגד, הוועדה טענה כי מקום בו ניתן לבנות ממ"ד תיקני כפי שהוא מוגדר בדין, די בכך בכדי למצות את הצורך בהתמגנות. לכן, אם במסגרת הבקשה להיתר בנייה נתבקשו הקלות, למרות שניתן היה לבנות ממ"ד בלעדיהן, יש בכך השבחה תכנונית שנובעת ממתן הקלה, ומכאן, אינה נכנסת בחריג לתוספת השלישית (הפטור מהיטל השבחה בבניית ממ"ד). כאמור, ערעורה של הוועדה נדחה.

פסק הדין

בית המשפט העליון קיבל את הכרעת בית המשפט המחוזי, והרחיב את הדיון, תוך שהוא יוצר מבחן לזיקה שבין אופן בניית הממ"ד (שבגינו חל פטור מהיטל השבחה) לבין ההשבחה שנוצרת מאופן בנייתו תוך ניצול הקלות.

על פי פסק הדין, רק במקרה שבמתן ההקלה לבניית ממ"ד נוצרה אפשרות לבניית שטח עיקרי נוסף שלא ניתן היה לבנותו ללא ההקלות, בניית הממ"ד תהיה השבחה חייבת במס. במקרים בהם חלה השבחה אחרת, שלא כלול בה שטח עיקרי, הממ"ד לא ייחשב כהשבחה חייבת במס.