רכישת דירה "על הנייר" – ייזהר הקונה?

בפסק-דין ארוך ומפורט הסבירו שופטי בית המשפט העליון מהן האחריות והחבות של מוכרי דירות "על הנייר" לגבי גילוי אקטיבי של מידע מהותי ביחס לדירת המגורים הנמכרת. בית המשפט העליון קבע נחרצות: "ייזהר המוכר".

הגברת מור נגד אלעד ישראל מגורים

עניינו של פסק הדין, בדירה שנרכשה על ידי הגברת מור בפרויקט היוקרתי "פארק בבלי" בתל-אביב, מחברת אלעד ישראל מגורים בע"מ ומוכרת נוספת. הצדדים התקשרו בהסכם מכר בטרם הוקמה הדירה ובטרם הוצא היתר לבנייתה – כלומר, מכירה "על הנייר". מהבקשה להיתר הבניה, שהוגשה בטרם נחתם הסכם המכר, עולה כי מבנה לרווחת דיירים שהיווה חלק מהפרויקט, ותוכנן להיבנות בסמוך לבניין המגורים, תוכנן כך שגגו יהיה גבוה מרצפתה של דירת הרוכשת, ויחסום באופן ממשי את חזית הדירה. כלומר, המוכרות ידעו שהמבנה יחסום את אחת מחזיתות הדירה של התובעת.

הבקשה להיתר בניה לא הוצגה לרוכשת ולא היתה חלק מהסכם המכר. לאחר שהקמתו של הפרויקט החלה, ביקרה הרוכשת באתר הפרויקט וראתה את החסימה שיוצר גג המבנה לרווחת הדיירים. הרוכשת פנתה בעניין זה למוכרות, ולאחר שניסיונות הצדדים ליישב את המחלוקות בעניין זה לא צלחו, הגישה הרוכשת לבית-המשפט המחוזי תובענה. בתובענה טענה הגברת מור להפרת הסכם המכר, היות ועל-פי מצג שהוצג לה טרם חתימת ההסכם, נוף דירתה לא ייחסם, ואילו בפועל נחסם נוף דירתה והמצג נתגלה כמצג שווא. הרוכשת תבעה אכיפה בקירוב (קבלת דירה אחרת בבניין), או לחילופין, פיצוי כספי.

קביעת המחוזי

בית המשפט המחוזי דחה את תביעת הרוכשת. בין יתר הטעמים, קבע בית המשפט כי:

• הרוכשת לא הוכיחה כי הוצג לה מצג כאמור.
• גם אם יונח כי הוצג מצג כזה בשלב הטרום חוזי, הסכם המכר ממצה את מצגי והצהרות הצדדים, ומשאינו כולל את המצג הנטען, ממילא אין מצג ואין הפרה.
• הרוכשת יוצגה במהלך המו"מ על-ידי עורכת דין מטעמה. תפקידו של עורך הדין אינו מתמצה בעניינים טכניים של הסכמי המכר, וחובתו בעניין הסכם המכר הנה מוגברת.

בפסק דינו צמצם בית המשפט המחוזי את בחינת אחריות המוכרות במקרה זה לאחריות שנטלו על עצמן בהוראותיו של הסכם המכר גופו, ובעמידתן בהוראות חוק המכר וחוק המכר – דירות. משמצא בית המשפט  כי קיימת התאמה בין המפרט הטכני והתוכניות שצורפו להסכם המכר, לדירת הרוכשת שנבנתה, קבע כי המוכרות לא הפרו את ההסכם.

הערעור

הרוכשת הגישה ערעור לבית המשפט העליון וזה התקבל. בפסק דין מנומק הבהיר בית המשפט את הקונסטרוקציה המשפטית והמטרייה הנורמטיבית הנבחנת במסגרת הסכמים למכירת דירה "על הנייר", תוך שהוא קובע כי היחסים המשפטיים בין הרוכשת, כרוכשת דירה "על הנייר", לבין המוכרות, משתייכים ל"חוזים מיוחדים אשר נשלטים על-ידי מערכות דינים מיוחדות, רגולטוריות בבסיסן". מערכות אלה נבדלות מהמערכות המקבילות אשר חלות על חוזים רגילים. בית המשפט שם דגש על חוסר הסימטריות ופערי המידע בין מוכר (קבלן, בדרך כלל) לרוכש בעת רכישת דירה "על הנייר", וקובע כי נוכח הפער הנ"ל, מחובתו של מוכר הדירה לדאוג לכך שהמידע אותו מקבל רוכש הדירה יכיל את כל הפרטים הרלבנטיים לרכישה בשפה ברורה ונגישה.

מקורה של חובה זו הוא, בין היתר,  גם מחובתו הכללית של מוכר דירה שלא להטעות את הרוכש ולהתנהל מולו בתום לב ובדרך מקובלת. בית המשפט הוסיף וקבע כי לנוכח פערי המידע והכוח בין הקבלן לבין רוכש דירה "על הנייר", לרוכש אין ברירה אלא להסתמך בצורה כמעט מוחלטת על הקבלן ועל המידע שאותו הקבלן נאות לחשוף ולמסור. מפערים אלו ומחובת תום הלב במשא ומתן, נגזרת חובת גילוי מוגברת על הקבלן.

תום לב

העוגן שהטיל בית המשפט העליון בלב האוקיינוס המשפטי שנפרס בפניו, הינו החובה לנהל משא ומתן בתום לב ובדרך מקובלת, בהתאם להוראות סעיף 12 לחוק החוזים. במלאכת מחשבת וברקמה עדינה, פסק בית-המשפט העליון, כי מחד, המוכרות לא הפרו את הסכם המכר, אך מאידך, הן הפרו התחייבויותיהן לניהול משא ומתן בתום לב.

בכך, איזן בית-המשפט העליון בין הצורך לשמור על כוחו של הסכם מכר למצות ולייצג את כלל הסכמות הצדדים ביחס לתנאי הסכם המכר וליצירת ודאות מסחרית; לבין הצורך האינהרנטי העל חוזי (מדיניות נורמטיבית רצויה) להנחיל מדיניות רחבה של שיתוף ומסירת מידע אודות דירה "על הנייר". בית המשפט העליון לא אפשר לרוכשת סעד של אכיפה בקירוב (כיוון שהסכם המכר לא הופר), ולא אפשר "זעזוע" של עסקת המכר גופה. בו-בזמן, בית-המשפט אפשר לתובעת סעד מותאם לנסיבות המקרה, בדמות פיצוי שייקבע על-בסיס "שיטת החישוב היחסי", אשר יעמיד את הרוכשת הנפגעת במצב לו לא הייתה מופרת כלפיה חובת תום-הלב.

ביחס לאמרותיו של בית-המשפט המחוזי באשר לאחריותה של עורכת הדין של הרוכשת בית-המשפט העליון קבע כי המחוזי לא הסביר בבירור מהו, לשיטתו, תפקידו של עורך-הדין המייצג רוכש או רוכשת דירה "על הנייר" ובמה, אם בכלל, כשלה באת-כוחה של הרוכשת. בקביעתו זו חיזק בית המשפט העליון את קביעתו הבסיסית בפסק-הדין, בדבר האחריות המוגברת החלה על מוכר דירה "על הנייר", מבלי שהוא מאפשר להסיט את האחריות, כולה או חלקה, לשכמם של באי-כוח הרוכשים.

"ייזהר המוכר"

פסק הדין פונה למוכרי דירה "על הנייר", ככרוז בכניסה לשערי העיר, ומודיע להם כי מעתה עליהם לשתף את רוכשי הדירות בכל מידע המצוי בידם, ואשר עשוי להשפיע על החלטת רוכש האם להתקשר בהסכם הרכישה, ובכלל זה, האם הדירה והתמורה תואמות לציפיותיו.

אין ספק, כי פסק הדין מטיל חובה ואחריות כוללות שייתכן ויישומן יצריך עוד מספר פסקי-דין "מנחים". במקרה הנדון, ברור כי מידע בדבר חסימת הנוף הנשקף מדירת מגורים, אשר נובע ממבנה שהמוכרת עצמה עתידה להקים, הוא מידע שעצם חשיבותו לרוכש דירה לא שנוי במחלוקת, וטבעי הוא שייכלל כמידע גילוי הנדרש על-פי פסק-הדין. ואולם, ספק אם מידע אחר, שנחיצותו לרוכש סביר אינה כה חד-משמעית, או מידע שאינו בידי המוכר אך עלות גילויו למוכר פחותה משמעותית מעלות גילויו לקונה – ייתפס בעיני רוכש או בעיני בית-המשפט בפסיקתו הבאה, ככזה שהיה על המוכר לגלות אודותיו. "גבולות הגזרה" בשלב זה, מתפרסים על-פני יריעה רחבת היקף. מעניין יהיה לראות כיצד המוכרים ובתי המשפט יהפכו את העיקרון לכללים ברורים וקלים ליישום, והאם אף ילכו "צעד אחד קדימה" ויכילו פרטים נוספים הצריכים בגילוי אל תוך חוק המכר דירות.

***

עו"ד טרי אלמוזלינו ארנון היא ראש מחלקת נדל"ן מסחרי בברנע ג'פה לנדה.