העליון מחליש את התוקף המשפטי של הסכמי מכר "למראית-עין"

בית המשפט המחוזי פסק לאחרונה בנושא תוקפם המשפטי של חוזים נסתרים לעומת חוזים למראית עין. מדובר במחלוקת משפטית מוכרת כאשר פעמים רבות, בעיקר בכל הקשור לעסקאות נדל"ן, ההסכמים הגלויים נעשים כדי להסתיר את ההסכם האמיתי מהרשויות, על מנת להתחמק מתשלום מס, לקבל הלוואות במרמה וכו'. חוזים נסתרים כאלה זכו לתוקף משפטי מסוים מבתי המשפט אולם לאחר פסיקת העליון תוקפם המשפטי נחלש באופן ניכר.

נזכיר כי חוזים "למראית עין" הנם חוזים שנחתמים בין שני צדדים, כאשר למעשה מוסכם ביניהם, בחוזה אחר, נסתר, הסכם אחר לגמרי מבחינת התנאים והתמורה.

חוזה למראית עין

פסיקת העליון עסקה בהסכם שנחתם בשנת 2004, והגיע בתחילה לפתחו של בית המשפט המחוזי. מדובר בהסכם למראית עין למכירת זכויות במקרקעין, שלצדו נעשה הסכם מכר נוסף, בלתי כתוב, ששיקף תמורה אחרת מזו שהוצהרה לרשויות המס. ההסכם למראית עין אף שימש את הרוכשת לצורך קבלת מימון לתשלום הקבוע בהסכם, אך המימון הזה הושב על-ידי המוכר, תוך זמן קצר, לכיסה של הרוכשת.

המחוזי פסק פסק-דין הצהרתי וביטל את תוקף ההסכם למראית עין וכן את ההסכם הנסתר, מתוקף סעיף 13 לחוק החוזים. התיק הגיע לערר בעליון, ובית המשפט העליון פסל אף הוא את שני ההסכמים ובטל את תקפם, אולם מסיבות אחרות.

סיווג חוזים

בפסק הדין של העליון נקבעו קביעות מחמירות ביחס לחוזים למראית עין, שכל מטרתם היא להונות את רשויות המס ואת המערכת הבנקאית. בין היתר התייחס העליון למחלוקת משפטית מתמשכת בשאלת סיווג החוזים. עמדה אחת במחלוקת גורסת כי יש לסווג כל חוזה למראית עין כחוזה בלתי חוקי, סיווג שתוצאתו, בדרך כלל, היא בטלות שני החוזים יחד. עמדה שנייה גורסת כי יש להותיר את מלאכת הסיווג לערכאה היושבת בדין, תוך מתן האפשרות לעשות שימוש בדוקטרינת החוזים למראית עין, כלומר, "להעלים" את החוזה הגלוי והפסול, ולהכשיר ולאכוף את החוזה הנסתר – זה שמעולם לא דווח לרשויות המס ונותר כסוד בין הצדדים לו.

פסק הדין לא הכריע במחלוקת, אולם  הלכה למעשה בית המשפט קבע כי "…מלכתחילה כוונת הצדדים הייתה לבצע את ההתקשרות ביניהם, שתכליתה היא הגשמת ההסכם הנסתר, בצורה פסולה, על דרך של העלמת מס והשגת הלוואה במרמה. במצב דברים זה, לא ניתן להכשיר את אי החוקיות הקשה בה נגועה ההתקשרות מלכתחילה על דרך של "העלמת" החוזה הפסול באמצעות דיני החוזה למראית עין…והתמקדות בבחינת הוראות החוזה הנסתר". בכך מביע העליון את עמדתו הברורה, כי מוטב לצדדים אשר כרתו חוזים למראית עין שמטרתם להונות את רשויות המס, להימנע מכניסה בשערי בית המשפט, כיוון שזה לא יכשיר אף אחד מהחוזים.

מה הלאה?

עד לפסק-דין זה, יכלו צדדים להסכמים למראית עין, לצפות, במידת מה, כי אם תתגלע ביניהם מחלוקת שתגיע לבית המשפט, ייעשה בדיונים שימוש בדוקטרינת החוזים למראית עין, וההסכמים הנסתרים, האמיתיים, ייאכפו. ואולם בפסק-דין זה בחר העליון, לראשונה, להביע בקול ברור את שאט הנפש של המערכת המשפטית מהכשרת הסכמים אשר כל מטרתם הייתה להונות את רשויות המס, והצר את קשת הטענות האפשריות ביחס למקרים כאלה.

***

מחלקת הנדל"ן בברנע ג'פה לנדה תשמח לעמוד לרשותכם בכל הקשור בסוגיות של חוזי מכר וחוזי נדל"ן אחרים.

עו"ד טרי אלמוזלינו ארנון היא ראש מחלקת נדל"ן מסחרי במשרד.