התנגדו לפרויקט פינוי בינוי וישלמו 7.2 מיליון ₪ פיצויים

בית המשפט המחוזי פסק בימים האחרונים פסק דין תקדימי כנגד שלושה בעלי דירות סרבנים בפרויקט פינוי. בית המשפט חייב את השלושה, שסירבו לחתום על הסכם באופן "בלתי סביר כמשמעותו בחוק", לשלם לבעלי הדירות במתחם  פיצוי של-2.6 מיליון שקלים + 20,000 הוצאות ובסך הכו למעלה מ-7.2 מיליון ₪ פיצויים.

מדובר בפיצוי הגבוה ביותר שנקבע עד היום כנגד דיירים סרבנים. בנוסף, במהלך הדיון בחן בית המשפט את נושא התמורות לדיירים, הרחבות שבוצעו על ידי הנתבעים וכיצד יש להתייחס להרחבות שבוצעו לאחר המועד הקובע בהסכם.

מנגנון תמורות חריג

התביעה הוגשה על ידי בעלי דירות במתחם שיכון ויצמן בהרצליה כנגד שלוש משפחות שהתנגדו לחתום על חוזה לפינוי בינוי עם היזם – חברת אזורים. התביעה הוגשה על ידי בעלי דירות המתגוררים בשיכון ויצמן בהרצליה באמצעות משרדנו כנגד 3 משפחות שהתנגדו לחתום על חוזה לפינוי בינוי עם היזם.

בית המשפט בחן את טענתם המרכזית של הנתבעים כי  אשר טענו כנגד אופן החישוב של שטח הדירות, ובפרט כנגד אופן חישובי התמורות לדירות אשר ביצעו הרחבות. הנתבעים הסתמכו על חוות דעת שמאית לפיה נהוג לקבוע לדיירים תוספת אחידה ביחס לשטח דירתם גם אם הדירה הורחבה. בית המשפט בחן את הטענה וקבע "אף אם היה מוכח כי אכן מדובר במנגנון תמורות שאינו נהוג בעסקאות פינוי בינוי, אין בעובדה זו כשלעצמה להפוך את המנגנון למקפח. זאת בפרט, בשים לב לטענה כי התוספת שנתנה לדירות בהתאם להסכם היא תוספת גדולה יותר ממה שנהוג בפרויקטים של פינוי ובינוי אחרים."

לעניין שטחי הדירות שהורחבו, קבע בית המשפט: "קיימים טעמים המצדיקים מתן תוספת שטח לשטח הרשום לעומת שטח הדירה המורחב, שכן מתן תוספת שטח באופן זה מגלם את ההנחה כי גם לדירות שלא הורחבו יש זכויות לא ממומשות ופוטנציאל להרחבת הדירה שלא מומש שהם בעל ערך כלכלי ושמאי אשר ראוי כי יבוא בחשבון על חישוב התמורות".

פסיקת בית המשפט

לאור זאת, מצא בית המשפט כי מתקיים שוויון מהותי בתמורות לבעלי הדירות. על פי בית המשפט, ובאופן עקרוני – כדאיותה הכלכלית של עסקת פינוי בינוי נבחנת מנקודת מבט אובייקטיבית הבוחנת את הפרויקט כמכלול, ולא מנקודת מבט סובייקטיבית של כל אחד מבעלי הדירות.

בנוסף, בית המשפט התייחס למועד ביצוע אותן הרחבות. ההרחבה באחת הדירות נעשתה אחרי "המועד הקובע", שנקבע על ידי שני הצדדים. כיוון שההרחבות נעשו לאחר המועד שנקבע כנקודת התייחסות למנגנון התמורה, בית המשפט קבע כי ביצוע בנייה נוספת בדירות המיועדות להריסה, לאחר חתימת הסכם פינוי בינוי עם יזם אשר נקבע בו המועד לעניין חישוב התמורות, נחזה כניסיון להשאת תמורות לבעלי הדירות על חשבון בעלי הדירות האחרות במתחם. בית המשפט המשיך והדגיש כי "אין לתמרץ התנהגות מעין זו שיש בה פגיעה בקידום מטרות החוק לאפשר התחדשות עירונית באמצעות פרויקטים של פינוי בינוי".

בית המשפט קבע בנוסף כי לפנים משורת הדין, ניתנת לנתבעים ההזדמנות לחתום על ההסכם עד אוגוסט 2023. ככל שיחתמו עד המועד האמור, לא ייכנס החיוב בתשלום פיצוי לתוקף.

***

משרדנו שמח לעמוד לשירותכם בכל שאלה הנוגעת לפרוייקטי התחדשות עירונית לסוגיהם ולסכסוכים בין דיירים ליזמים בפרויקטים מסוג זה.